全球最迷你上海迪士尼影响力不减

2009年11月26日 06:06
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

发改委11月23日宣布，上海迪士尼乐园项目已获核准，建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，乐园占地仅116公顷(合1.16平方公里)。由于该项目占地面积比目前迪士尼在世界范围的5座乐园都要小，也远低于此前市场预期的4.12平方公里，因此，一些市场人士认为，该项目将无力推高周边房价；但更多的人则认为，迪士尼带给上海的绝不仅仅是一座乐园，而是一个价值巨大的产业。

“迷你”的迪士尼，其影响力会不会也变得“迷你”？作为占地面积最小的上海迪士尼乐园，面向的却是世界上规模最大的人群，这是否会给“迪士尼效应”带来一些变数？为此，《每日经济新闻》(以下简称NBD)请来了熟悉上海房地产市场的三位地产人——上海跨国采购中心五角世贸商城有限公司总经理柯尔克、上海景瑞地产集团市场营销部副总监杨子江、上海佑威房地产信息服务有限公司执行董事黄志坚参加本期《地产峰会》，请他们为投资者解析迪士尼及其关联产业所能带来的价值。

【话题1】能带动多少商铺升值

NBD：迪士尼乐园的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦东乃至整个长三角将有多少产业群会为此受益？单就乐园周边来说，半径多少公里范围内的商铺将借上海迪士尼乐园升值？

黄志坚：迪士尼乐园首先吸引的是“人潮”，然后转化为“钱潮”。美国的迪士尼乐园每年有2000多万的客流量，东京迪士尼有1300万客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450万。上海迪士尼乐园开园后，估计吸引的客流可以达到1000万。这些客流的衣、食、住、行、购物观光等将带来巨量的消费，并分流至各个相关产业。对于周边的商业地产来说，如何把人潮变成钱潮，是重要的课题。

柯尔克：我们公司开发的上海跨国采购中心五角世贸商城就在筹建中的迪士尼乐园附近，未来受益是毋庸置疑的。但是我们在做大浦东、迪士尼乐园概念的同时，仍然保持冷静。根据发改委公布的信息，经核定的上海迪士尼乐园总占地面积仅为116公顷，是目前为止世界上最小的一个。此前迪士尼概念被过分透支，现在需要重新思考，迪士尼乐园究竟能给川沙、南汇的楼市带来怎样的影响。

在我看来，受益最多的并非是住宅，而是周边的商业地产。前面说，上海迪士尼乐园的人流将演变成为消费流。根据研究，在迪士尼乐园10~15公里半径范围内，会自发地形成多个客流分流层次，把整个东亚、东南亚的消费人群吸引过来，带动消费产业，进而促进商业地产的发展。

以上海跨国采购中心五角世贸商城为例，该商城将依托迪士尼等带来的经济效应，构筑国际专业展贸交易平台，并为跨国采购的客商做好餐饮、休闲等配套服务工作。

杨子江：每年1000万的迪士尼乐园观光客流，换算成每天就是大约3万人。上述3万人所产生的经济效应，绝不会仅限于发改委所核准的100多公顷占地。实际上它将成为后世博时代上海经济新的“助推器”。从上半年开始，政府不断出台政策利好，南汇和浦东合并形成大浦东、崇明跨江隧桥通车……几乎每两到三个月就有一个好消息，世博会后的上海经济无疑是非常光明的。

【话题2】能否带动长三角房产开发

NBD：与《每日经济新闻》上期所报道的大虹桥一样，迪士尼乐园无疑是又一个拉动长三角经济的项目，而未来在整个长三角会不会有越来越多的商业地产项目定位服务上海四个中心建设、服务迪士尼乐园开发，进而带动整个长三角房地产市场的发展？

黄志坚：浦东已经成为带领整个上海经济发展的航空母舰，占据了天时地利，迪士尼的落户、大虹桥的轨道建设，加上上海国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心等四个中心的建设，长三角的一体化将继续深入，最终将被打造成世界第六大的城市群。

杨子江：虽然目前迪士尼核定的占地面积不大，但从人口来看，上海迪士尼乐园所面向的人群，将是全世界最大的，而且又拥有着庞大的经济总量，显然会是一个非常成熟的市场。上海目前正在进入新一轮的发展建设高潮期，通过大浦东、大虹桥的建设，上海正在西进北扩南下，带动整个长三角一小时经济圈的发展。围绕上海的四个中心定位，长三角一带开始逐步形成服务于上海的功能定位。从这个角度说，迪士尼乐园就像是这个庞大发展战略中一朵美丽的花，为上海与珠三角、渤海湾等贸易圈的竞争添砖加瓦。

从开发商的角度看，迪士尼乐园所在的浦东具有金融、物流、文娱、贸易等功能，有巨大发展潜力。该项目将会把整个上海的经济产业都带动起来，产业的升级和发展也将带动整个房地产市场快速发展。辐射长三角的上海经济，也将为房地产公司未来的市场空间提供新的方向。

柯尔克：我们五角世贸商城将从明年下半年起逐步开馆，进而形成大规模的展览交易人流。借助上海国际金融中心与国际航运中心的发展定位，因势利导，通过国际化招商，在三至五年内形成庞大的跨国采购人流，进而借势迪士尼效应，进一步提升商城的营业额，使整个项目在未来实现整体升值。我做商业地产的心得是，不能仅仅靠题材和概念销售，而是要真抓实干，把商场运作好，把投资客服务好，确保他们投资的商铺在未来有一个比较大的价值增幅。要知道，商业地产的租金只要提升10%，物业价值就可以翻一番。我相信，如果我们能把商场运营好，营业额大幅度上升的话，租金上涨只是时间问题。

【话题3】如何带动产业发展

NBD：有报道说，迪士尼乐园将给中国内地的文化产业尤其是卡通动漫产业带来极大利好，迪士尼乐园的落户，将大大刺激整个产业以及衍生消费品的销售，进而促使这个产业产值的增长，你们怎么看？

黄志坚：我觉得迪士尼将改变周边的商业环境。在消费人流的带动下，整体商业环境和交通环境将有大幅度改变，会使迪士尼所在区域成为一个商业集中区域，进而发展成一个办公集中区域。

柯尔克：迪士尼乐园很难说会带动周边的动漫产业迅猛发展。事实上，在迪士尼落户前，中国内地的授权厂商就已经在生产迪士尼的产品，OEM代工生产早也就开始兴盛，因此上海迪士尼乐园未必会带动周边的动漫产业，但会推动迪士尼附属产品的消费潮，相关的服务业也将因此发展。围绕迪士尼乐园，会自然而然地形成多种消费形式，包括SPA、泡吧等。而江浙一带的工厂，也可以围绕迪士尼乐园研发多种产品。三到五年以后，迪士尼乐园附近一定会形成一股巨大的消费热浪。但眼下商业地产的开发商需要保持冷静，要找到自己的定位。以我们五角世贸商城为例，眼下需要通过自身的“上海跨国采购中心”、“上海进口产品展贸中心”、“联合国上海采购物流中心”三大中心的主题定位，吸引世界各地的采购商，高效营运商城。而在迪士尼乐园落户上海以后，上海跨国采购中心五角世贸商城再行导入旅游休闲购物客流，这将是一个水到渠成的过程。

记者观察

经济高速发展引发上海房价“高烧”

资料显示，今年以来上海多个区域房价较年初上涨了50%，一些郊区板块的住房价格涨幅甚至达到100%，在上海房价“高烧”之际，鲜有人能解释房价上涨的真正原因。

自11月初以来，《每日经济新闻》的《地产峰会》栏目先后邀请了多家房地产开发公司、营销公司以及研究机构的总经理、营销总监和院长对话大虹桥规划、迪士尼落户浦东给上海楼市带来的利好。上海房价“高烧”的真正原因也随之得以破译——重新明确产业功能定位的上海，正释放出巨大的经济活力，并影响人们对未来房价的看法。今年以来“高烧”的房价，正是人们对未来经济形势预期的提前释放。

拥有了国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心等四个中心定位的上海，在经历了行政、产业规划的重新调整后，迸发出前所未有的活力。

普华永道发布的最新数据显示，2008~2025年间，上海市在世界城市GDP排名中将从第25位上升到第9位，其经济增长率是当前全球GDP排名前30强城市中最高的。拥有了如此强劲经济的上海楼市，房价上涨的趋势已经非常明显。留待解决的疑问，仅仅是上海房价上涨的时间和幅度是否能与上海经济相匹配。