地产拖垮迪拜世界中国楼市“打针吃药”

2009年12月02日 04:13
来源：每日经济新闻

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每经记者朱小雯张敏

话题缘起

11月27日，由金融业和地产业两轮驱动的迪拜世界陷入了近600亿美元外债的泥潭。全球股市为之“倾倒”数日。

迪拜，这个用世界各国的资本在沙漠上堆积起来的“经济奇迹”，在金融危机一周年之后，在各方认为全球经济复苏回升的态势下，竟无力地倒在沙滩上，全球经济复苏前景也被蒙上阴影。而那些以举债度日的危险做法再次引起各方的警惕。我们必须清醒地看到，迪拜危机的发生，根本上而言是房地产泡沫和金融泡沫双重打击的结果。近10年来，迪拜的房地产吸引了包括欧美、亚洲娱乐圈、体育界明星、富商在内的大量投资，以温州炒房团为首的中国商人也参与其中。地产业已经成为迪拜的支柱产业。

而在中国，经过最近10年的发展，地产经济也已成为各地的产柱产业，更是中国经济复苏的主力军。房地产业在宏观经济中的地位过重，会不会出现像迪拜危机这样的房地产泡沫，中国应该从中吸取什么教训？我们邀请了4位专家，对此做分析。

两泡沫同时破

NBD：“迪拜奇迹”为何会突然演变成一次危机，这次危机的实质是什么？

何志成：迪拜危机是由于金融泡沫和房地产泡沫的同时破裂所造成的。这其中就是过分追求高风险投资和产业资本过分集中于房地产，一旦房价下跌，泡沫破灭就引发了危机。

陈国强：在迪拜危机中，有两点值得注意：第一点是这次危机源自一家公司——迪拜世界公司的债务危机，这个公司是一家半国有半市场性质的企业，从某种程度上，是政府在为它的融资做担保。同时，在当地市场上，它所占的市场份额是相当大的，虽然我国也有不少垄断性企业，但从这个意义上讲，跟迪拜世界公司不是一个重量级的。

第二点，在迪拜的经济增长模式中，房地产开发是外在形式，却是这个城市的主导产业——现代服务业、旅游业的重要载体。在房地产开发过程中，迪拜吸引了来自全球的热钱，资金来源十分广泛。所以，一旦这家公司出现问题，不仅会使整个迪拜经济元气大伤，也会像“多米诺骨牌效应”一样，波及到其他国家和地区。

NBD：中国的房地产对经济发展和当前经济复苏的作用也十分重要，相比之下，中国的经济增长和房地产市场发展模式与迪拜的有什么不同？

牛凤瑞：两者的经济增长模式是不同的：迪拜是在沙漠上建设绿洲，人为建造城市，属于石油替代性经济；中国经济则伴随着工业化和城市化进程，内在动力十分强大，这决定了中国经济的相对安全性。

陈国强：迪拜的房地产市场很单一，基本上可以说就是一家公司在起决定性作用。中国房地产市场有很强的区域性，一线城市与二三线城市、东部地区与中西部地区的市场表现差异很大，所以我们在市场调控时通常也很谨慎，需要考虑到各地的不同情况。

同时，与迪拜世界公司不同，中国房地产市场的资金主要来自于国内银行贷款，相对稳定。这决定了一旦市场出现问题，它波及的范围比较小。

改革土地财政

NBD：迪拜是靠房地产拉动经济，中国房地产行业同样也对经济增长有较大的拉动作用，从迪拜危机中，我们应该借鉴什么？

张之骧：这次危机有很突出的一点，是在顺经济周期时，利率低，流动性多，会出现很多泡沫，体现在房地产，也体现在股市。那么，货币当局应该掌握好宏观政策，其中资金流动的次数反映出的经济总量非常重要，还要考虑到外部资金流入起到推波助澜的作用。

从国际层面来讲，国际货币基金组织及各个经济体，对主要储备货币的发行、汇率的走势都要有冷静的分析。

而经济体本身，投资大户都是机构投资者，他们不能完全顺着经济周期去做，不然可能相当被动。这次危机中，他们应该负相当大的责任，危机的买单者也应该是他们。

而我们目前的投资产品很少，利率被管制，银行几乎只靠利差盈利，自从政府刺激政策出来之后，很多资金又转到房地产。

牛凤瑞：我们在分析中国经济和房地产市场过程中，有一种倾向，就是过度解读国外经济变动对中国的影响，似乎其他国家在经济发展中遇到的问题，中国就一定会遇到，其他国家房地产市场出现的问题，中国也一定会出现。

我认为，迪拜危机不会对中国产生太大的影响，中国也不会发生类似的危机，但有两个问题值得我们警惕：一是我国的房地产市场发展更多依赖政策调控，我们要注意调控政策的科学性，使政策能够尊重市场规律，适应现阶段的经济发展要求；二是我国的市场经济体制还不够完善，产品质量问题、捂盘囤地问题、市场秩序问题等都存在，需要进一步加强监管。

陈国强：如果一个国家的经济发展过分依赖某个产业，那么这种发展模式很容易出问题。中国不可能发生类似的危机，但从迪拜危机中，我们可以借鉴的是应该培育更多的经济支柱，使拉动经济增长的动力更加多元。

在我国很多地方，房地产业是支柱产业，“土地财政”也成为当地财政收入的重要部分，这种现象不仅催生了房地产市场的大量问题，也不利于当地的经济发展，亟须改变。

调整楼市政策

NBD：在我国固定资产投资中，房地产投资也占据了相当大的比重，怎么看待这个现象？最近，中央高层已经提出“要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展”，是不是中央要出台调控措施？

何志成：中国的产业资本越来越集中于房地产，今后一旦政策有调整，对整体经济和购房者的打击会非常大。居民财产的60%到70%用于购房，他们是经不住打击的。

现在普遍预计房价还要涨，但是房价不可能无限上涨。之前中央不出台有力的调控措施，是由于经济复苏基础还未稳固，房地产是主力军，现在还不是时候；但是，如果房价涨得太过厉害，国家肯定是要收紧政策的，最终肯定会对楼市出重拳。

现在高层已经在研究物业税，深圳市有关方面说3年后推出，这就是信号，按房屋购价收税，不可能再无成本养房，投机者受冲击将非常大。

牛凤瑞：我国目前这个阶段的主要矛盾是落后的生产力与不断增长的物质需求的矛盾。

纵观今年的房地产市场可以发现，市场供不应求的态势非常明显，很多地方都出现了“抢房”现象，而且大部分是期房，这也佐证了市场需求是强烈的。所以，我认为，房地产业的火爆是我国特定发展阶段的必然结果，不能把它当成“洪水猛兽”。

NBD：有人说经济增长过分依赖房地产业，催生这个行业的泡沫，也增加了银行的金融风险，如何看这个问题？应该如何去调控？

牛凤瑞：房地产行业并没有出现过大的泡沫，虽然市场上也有一些投资型需求，但总体而言，刚性的自住需求仍然占大部分。同时，房地产贷款仅占银行贷款比例的1/7~1/6，并没有增加银行的金融风险，是银行的内部治理结构出现了问题，需要进行改革而已。

房地产市场最大的矛盾与中国现在的发展阶段相似，即供不应求。基于这种基本态势，我认为房地产调控政策的基本方向就是增加有效供给，而不是在政策上设置门槛。增加供给的手段主要是打击捂盘、囤地，调整供地节奏，维护市场秩序。如果像一些人所说的那样，既要保障住房，又收紧房地产政策，那岂不是“一只脚踩刹车，一只脚踩油门”？

谁能拯救迪拜

NBD：迪拜危机会如何发展？会否引发比较大的波动？有哪些经济体和领域是受影响比较大的？

何志成：危机如何发展还需观察，关键是怕连锁效应，产生一连串恶性反应。一旦油价大跌，迪拜一是无法偿还债务，二是收入来源大幅缩减。迪拜本来就是在沙漠上，要用石油溢价的收入来建金融中心，那些楼光每年的维护费都上百亿，要是没人去住就都成了一片废土了。这次欧洲的银行会受比较大的冲击，它们其实在上一轮的金融危机中，坏账覆盖率是比较低的。

张之骧：对，主要债权国会和迪拜世界定延期还款的规划，迪拜政府会提供一些资金先还一点，因为新的还款规划肯定会要求更高更苛刻。这次危机，菲律宾和印尼等东南亚国家受波及比较大。因为菲律宾有大量劳工在迪拜工作，现在那么多工程停工了，好多工人只有回国，菲律宾1/3到1/2的外汇储备是外出务工汇回国的钱。

NBD：那么如何解决迪拜危机？中国可以做什么？比如中国与迪拜石油换贷款，可行么？

张之骧：这都得看双方，帮忙的具体手段是很多，也不排除这一方法。比如有个石油的单子，中国可以提前支付。这个问题不必回避，迪拜除了石油也没有太多其他的东西了。另外IMF会有反应；从地区来讲，中东或者海湾会有地区性的安排，如果它们对中国提出一些请求，我们也会有紧急的反应；还有就是双边层次，在货币安排上可以有救助方案，也可以有贸易层次上的行为。迪拜会多方面地寻求途径和选择。

何志成：目前各国政府的警惕性比较高，联合行动的意志力会比较强，这个危机会被各国联合摁住限制在一个局部的地区内；另外阿拉伯世界也是比较有钱的。其实，我认为，各个经济体仍然没有足够吸取全球金融危机的教训，仍然是用钱救市，而且从今年上半年来看，各个金融机构追逐高风险投资的偏好仍然很强。从迪拜危机看，首先我们的经济发展不能主要依靠房地产，第二投资不能总是高杠杆地操作，在市场火爆和狂热时要想到危机。

NBD：尽管中国经济可能受迪拜危机的影响不大，尽管中国经济在金融危机中复苏较快，但是我们需要吸取的教训和引以为戒的东西很多。迪拜危机如何发展，目前还需观察，我们也将继续关注。谢谢各位。

对话记者

每日经济新闻记者朱小雯张敏

对话嘉宾

张之骧中国驻IMF前执行董事牛凤瑞社科院城市发展与环境

研究中心研究员

何志成中国农业银行高级经济

学家

陈国强北京大学房地产研究所

所长