迪拜启示：楼市过度依赖负债酿危机

2009年12月03日 00:00
来源：21世纪经济报道

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本报记者徐广蓉深圳报道

华尔街有一句俚语：Shanghai，Dubai，Mumbai，orgoodbye？(上海、迪拜、孟买，谁先玩完？)新兴市场势头最猛的时候，这句话被视为华尔街的诅咒，首先在奢华之都迪拜应验。

迪拜的崩溃与其政府支持下的高负债，大规模基建模式不无关系。虽然中国市场已经从震惊和恐慌中逐步回复稳定，股市已重回3200点，但是，迪拜以自己的现身说法，警示我们：任何一个过于倚重房地产的经济体都必然走向崩溃。

高楼崇拜与债务危机

过去四年多以来，迪拜以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，推进了投资为3000亿美元规模的建设项目。

迪拜是阿联酋第二大酋长国，面积3885平方公里，占阿联酋总面积的5%。迪拜拥有世界上第一家七星级酒店、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场，源源不断的石油和重要的贸易港口地位，被称为世界奢华之都。

迪拜的债务危机一年前已经开始显现，以奢华为本的大规模建设投入使政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，主要债权人为购机投资机构，包括汇丰控股、巴克莱、荷兰银行和苏格兰皇家银行等。

在这种情况下，去年9月爆发的全球经济危机对迪拜造成了直接打击。房价下跌、建设项目被取消等利空因素接连出现，使暂停偿还债务的可能性越来越大。目前众多工程被迫停工甚至取消，许多类似棕榈岛的项目成为“烂尾楼”。目前，迪拜政府共持有约800亿美元的债务，其中迪拜世界的欠债就达590亿美元。迪拜世界一旦无力还债，将成为自2001年阿根廷违约以来，全球最大主权基金违约事件。

漩涡中心的迪拜，世界金融中心梦想将破灭，“只能够成为一个阿拉伯的地区金融中心”，有学者预测。

中国房地产过度负债

迪拜给我们怎样的启示？

在我国此轮经济刺激计划中，基建和房地产正在制造着巨大的金融杠杆。

资深评论员马光远博士认为，迪拜最主要的投资手段就是通过政府行为过度地投资房地产，过度地负债，而中国也正在“把经济复苏的很大一部分希望寄托在房地产投资上，寄托在它带动其它领域的复苏上。”他认为，“我们这轮经济复苏的特征，是包括股市、楼市这类的虚拟经济先于实体经济复苏，而且房地产可以说是非理性的复苏。迪拜事件告诉我们，这是一个双刃剑，如果运用不好的话，不仅不能带动经济的增长，反而会对经济带来很大的伤害。”

另一位房地产公司战略研究人员认为，中国目前的模式，与迪拜有着相似之处，“中国也是借银行的钱大量地盖房，金融杠杆非常大，迪拜事件为中国敲响了警钟”。他认为，这也告诉中国投资者，房价不会下降的神话是不可信的，中国的房价也会有调整。

中国房地产业也严重依赖负债。而庞大的刺激经济计划中，对房地产投资更为惊人。中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，详细解释了今年上半年7.4万亿元天量信贷的具体流向。上半年，基础设施行业中长期贷款新增1.6万亿元，同比多增1.1万亿元，占全部中长期贷款的51.6%。

日前在上海出席“中欧陆家嘴金融家沙龙”的上海银监局局长阎庆民表示，银行的信贷有四个方面问题值得高度关注，特别是金融危机以后信用风险的形成。这四个方面中房地产贷款占其二，包括房地产贷款占比以及个人住房贷款占比。

模式与危机

“乐于制造金融杠杆的国家都可能面临同样的债务危机，中国正在通过并购重组在资本市场拉长杠杆，通过再融资扩大银行的放贷能力，通过地方政府的投融资大面积扩大基建，所有这些投资都会在杠杆收缩时暴露出巨大的风险。”一位资深评论员在其博客中写道。但危机似乎和中国市场还很远。

“没有看到有政策的转变的迹象，”英大证券研究所所长李大霄认为，中国房地产市场仍然有强盛的需求支持。

中国市场与迪拜有很多不同，“中国市场以住宅市场为主，迪拜以商用奢华物业为主；中国人对房屋改善的愿望来得特别迫切。”李大霄认为，最为重要的是，通过银行贷款和资本市场融资，房地产商有充足的资金。截至前三季度，两市共有40家涉及房地产业务的公司提出了再融资方案，合计金额近700亿元。

但李大霄表示，这与中国房地产市场是否有泡沫的判断无关，中国的收入水平与房价的差距较大。

“如果现有模式不改变，调整迟早会降临在中国市场上，”上述地产公司战略研究员认为，“只是现在仍然可以继续折腾一段时间而已。”