前三季利润尚不够还债中江地产变卖资产扮年报

2009年12月04日 22:23
来源：华夏时报

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本报记者夏华旺北京报道

11月23日，中江地产挂牌转让旗下公司景德镇江中置业的股权，出让价格为523万元。一年前，中江地产也是在逼近年关时向大股东江中集团变卖两项资产，保住了全年利润的增长。

与此同时，中江地产一项或有诉讼事项变为现实债务。11月25日，中江地产发布公告称，深圳仲裁委就深圳发展银行股份有限公司深圳龙华支行与深圳富豪科技开发有限公司1.5亿金融借款合同纠纷一案作出裁定，中江地产承担连带清偿责任。

今年1-9月，中江地产实现的净利润为97.9万元，比去年同期减少200%，如果以上裁定在30日内按期履行，中江地产前三季度的利润还不够偿还这项担保债务。

前三季度，中江地产的“紫金城”项目获得5亿多元的预收销售款，但这笔收入要等到明年项目完工才能确认，并不能作为今年的利润。

银行追讨2002年担保旧账

2006年，江西江中制药集团对江西纸业实施重大资产收购，江西纸业被重组为中江地产，而上述借款合同纠纷是7年前江西纸业对外承担的一笔连带担保贷款。

2002年5月27日，深发展龙华支行与富豪科技签订了《贷款合同》，约定由其向富豪科技提供人民币15000万元的流动资金贷款，贷款期限为21个月。深发展龙华支行另与港丰房地产开发(深圳)有限公司签订了《抵押担保合同》，与中江地产、王秀琴分别签订了《贷款保证担保合同》，保证方式为承担连带偿还责任。

富豪科技至今未还款，由此引发诉讼。深发展龙华支行人士告诉本报记者：“已经将这笔不良贷款交由深发展深圳分行资产保全部处理，今年年初，分行就向深圳仲裁委申请裁决。”

港丰房产1999年成立，注册资本为6000万港元，这家公司以宗地号H215-0008土地的65%份额土地使用权承担上述债务的抵押担保责任，可是记者在深圳土地交易中心竟然没有找到这宗历史交易地块的信息。富豪科技1.5亿债务连带偿还的担子，最终可能要落到中江地产肩上，中江地产在第一时间就向深圳仲裁委所在地法院申请撤销仲裁，寻求更好的解决方式。

除了上述担保，中江地产目前仍存在大量对外担保情况，2001年，公司的前身江西纸业为江西青峰纺织公司提供了1200万的连带责任担保，已经逾期8年。2008年以来，中江地产为母公司江中集团提供了抵押担保合计6250万元，连带责任担保1.6亿元，这些担保已于今年11月20日前全部到期。

一方面公司对外提供担保，另一方面公司本身资金相对紧张。中江地产最大的房地产项目紫金城正在滚动开发，2009年三季报显示，公司的长期借款达到9.35亿，比去年同期增长近一倍。前三季度负债合计22.7亿元，而去年同期为16.7亿元。

2009年半年报也显示，中江地产流动负债中的其他应付款一项达到5.69亿元，去年同期为4.52亿元。这笔欠款的债主主要是中江地产的关联公司，其中对江中集团的股改欠款1.5亿，往来欠款3.29亿元；对江中制药厂的股改欠款为4312万元。

利润依赖营业外收入

除了向中江地产提供借款，在必要时刻，江中集团还通过关联交易，对其直接输送利润。

2008年12月27日，中江地产向江中集团出售紫金城项目的部分商铺，获得约1.1亿元现金收入。同年12月31日，公司将紫金城项目的部分商业区地下车位的使用权出售给江中集团，价格为1.11亿，用于抵偿欠大股东的债务。

赶在2009年之前，中江地产完成这两项交易后，2008年全年，中江地产归属于上市公司股东的净利润为1.93亿，2007年为1.75亿，2008年因此同比增长10.36%。2008年扣除非经常性损益后的净利润仅为4777万元，比去年大减70.98%。

根据2006年中江地产股改作出的承诺，如果2008年度实现的净利润总额低于2007年度的水平，将触发江中集团对公司所有无限售条件的流通股东追加对价。通过这两项数额均在1亿以上的关联交易，触发条件不成立，江中集团躲过了追加对价。

逼近2009年年底，中江地产再次变卖资产，在江西省产权交易所挂牌出售景德镇置业公司的股权。出让价格为523.54万元，附加条件是受让股权时替景德镇公司偿还3754万的应付账款，债权人就是中江地产。

景德镇置业公司主要经营房地产开发，注册资本200万元，中江地产持有95%的股份，北京江中高科技投资有限责任公司持有5%股份。

江西产权交易所的项目平台显示，景德镇置业总资产为4277.92万元，总负债为3754.38万元，所有者权益523.54万元，即为挂牌价格。公司的人数为5人，2008年亏损26万元，2007年亏损为14.42万元。公司具有2宗商住用地，均位于吕蒙乡官庄村黎明制药厂生活区内，土地资产已为股东江西中江地产股份有限公司的贷款提供抵押担保。

开发商获得土地后，一般会将土地抵押给银行，并获得开发贷款，面对已经被抵押的土地项目，开发运作的难度较大。景德镇置业虽然是被挂牌公开转让，最终可能要由江中集团接手。

一位对中江地产进行调研的分析师称，景德镇置业的项目占地面积约为92亩，由于涉及到动迁等诸多事务要处理，何时能进入开发阶段目前仍是未知数，中江地产因此甩手景德镇置业。

一旦售出景德镇置业，中江地产未来的收入主要依靠紫金城一个项目，这在房地产上市公司算是特例。紫金城项目开发体量较大，包括住宅和商业物业两个部分。住宅部分建筑面积合计约70万平方米，已经开发完成20万平方米，剩余部分将在未来4年完成开发；商业物业部分建筑面积合计约33.1万平方米，已经开发完成约26.5万平方米，还剩下约6.6万平方米等待开发。