民企为何不再做地王论坛实录

2009年12月05日 20:15
来源：凤凰网财经

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主持人：政府在关注高房价的同时也在加大对住房保障方面大量的投入。

赵勇：我觉得说房价高，看哪部分人说，一般有钱人买贵价房子的人不会说高，说值不值，说值就买了，这些买贵房子的人不会嚷嚷说你的房子太贵了，真正嚷嚷的是中低下阶层，这个措施通过改革，包括租赁房，这些人不一定都买房子，如果把这些理论调整国家，不一定每个人都要买房子，只要能有房子住，其实你租房子很便宜，把这个纠正过来，房地产高价的问题就解决了。

田明：我可能要说意见不太一样的观点。第一点，我觉得大国企不应该大举进军房地产，为什么呢?不是歧视，因为大国企是全民所有，我们希望它做那些高精尖的科研，宇航，教育，社会公共问题，我们有一些弱势的群体没有房子住，国企应该去做这些事情。

主持人：难的事情国企去做，赚钱的事情，民企去干，你觉得有这样的市场经济游戏规则吗?

田明：你要看国企是什么性质，国企是全民所有，它不应当与民争地，人民在充分竞争的市场，人民竞争得很好，就可以了，你为什么要参与其中，你应该干市场不干的事情。

第二，对房地产未来的走势，按正常情况判断，从中国的经济增长，从中国平均的经济条件，从城市化的进程，从人口等等方面来探讨，中国房地产至少有15年到20年的增长期，这是一个大的判断，也是一个正常的判断，但是我们不肯定未来会在正常的轨道上运转。我记得看过一个资料，日本在八十年代，大概1985年的时候，日本东京有一千万人口，日本东京房地产的市值大于美国全国的市值。美国有三亿人口，当时的GDP是日本一倍，东京只有一千万人口，当时没有经济学家，分析师跑出来说不对，我们看到现在日本东京的房地产市场大幅度缩水，缩到二三成。所以在不正常的情况下，也有可能我们会面对一场我们不想看到，谁都不想看到的大的调整。这个房地产的调整会拖累金融，会拖累整个经济，也会让居民的资产缩水，更会有大量的房地产企业倒闭。

主持人：你觉得这种情况在中国会出现吗?

田明：我不希望它出现，但是也不能保证它不会出现，因为现在大量的资金在追逐资产，包括股票，包括房产，特别在重点城市的房地产价格急剧攀升，我们其他方面没有能跟国际一流的都市比，但是房价在迅速高涨。

对于眼下的房地产，最近两三年里，唯一确定的就是未来很不确定。

张晓明：我可能是在座几位嘉宾当中最年轻的一个，我非常尊重几位前辈的观点，但是我也挺想讲一讲我自己的理解。因为我在国外很多年，虽然没有看到这些发达国家的房地产，几十年，甚至上百年它们的发展过程，但是我在那几年看到了它们的结果。在发达国家，无论是房地产市场，还是客户的消费市场，他们都是非常理性的，在国外没有地王，一个地区应该是一个什么价格就是什么价格，大家也不分什么国企，不分什么民企，都是比较公平的竞争，谁可以做就可以做。谈到发展商的利润这一块，也都是非常透明，非常公开的，应该是建造的成本，一些费用，合理的利润，实际上国外非常规范，包括客户去买这个房子的时候，他也是非常理性的，应该是多少钱，发展商应该赚到多少钱，他们非常平稳，非常健康的发展，但是我觉得现在在我们国家，大概可能就有一二十年房地产发展的历史，还不是很完善，也不是很到位。我觉得从政府这一块，我也是在琢磨，你说政府不干涉，也不行，干涉了，还不行，比较矛盾，希望能够有一个比较合理的，比较科学的方法。

比如说什么地段的房价应该卖什么钱，建筑的标准，装修的标准，方方面面配套等等，已经做到很高水平了，它的房价就应该是这个钱，但是同样在同一地段建的房子，但是方方面面标准没有到那个位，就不能拿旁边这个项目卖多少钱，这个就卖这个多少钱。

主持人：你是一个美好的理想主义者，国内的土地制度和国外完全不一样，有的时候没有可比性。

张晓明：是不一样，但是我觉得因为咱们毕竟是发展中国家，势必还是要走到让房地产能够健康发展的这样一个道路上来。

主持人：谈了这么多问题，刚才台上很多嘉宾都在讲，很多国企，大的上市公司频频去拿一下大的地块，势必对市场份额进行再分配，中小房地产企业的生存空间到底在哪里?

任志强：我没觉得中小企业生存就一定有问题，因为再反过来看看，这次我们一共拍卖了19块土地，看到的是我们中间拿了一些地，中远拿了一些地，无非就是有钱的捡肥肉吃，再小的有汤喝，谁让你小，市场经济没有人让你小，你小就和大的抢，也没有道理。经济学从来都是这样，你小你不具备竞争能力，什么能力都不够，你换，转行，别干房地产，我老实说我买不起48亿的地，我没有那么多现金流，所以就去拿20亿的地，超过20亿的投标我根本就不去，因为我投不起，这个道理很简单，一线城市活不下去，就上二线城市活。我们只有当地的大学生，非得从三线城市往一线城市跑，够不着那个房价，就说房价高。我们找地便宜的，就是这个简单道理，这个逻辑其实在任何一个地方都是一样的，偏偏有些人不信邪，我就信二线，三线，四线的，小开发商有什么不能去，有什么可丢脸的呢，我觉得他们去了三线城市，可能是大的，三个亿在北京不算钱，到了县城，三个亿，你就是爷爷，你发财比北京发得还多，有什么不好的。我们觉得中小企业和大企业相比，实际上看你有没有行政垄断，让你进不进这个行业，房地产没有。

资金信贷上，是不是能给中小企业一些资金信贷，如果你去了中小城市，你的资本金必须能保证，你的资金余量又可以充分保证，银行为什么不给你贷款，我就不相信你到中小城市去的时候，银行不给你贷款，因为你是爷爷了，这是市场竞争的结果。有些行业要抱怨，确实比如说煤矿行业的小矿主就抱怨，大矿主给你收了，垄断性限制，我们这个行业好像没有发现垄断性限制，美国最小的开发商一年就盖两栋房子，他们活得很好，这一年活得很好，你要小，又像大企业一样，恨不得一盖盖100万平方米，没有金刚钻，别揽瓷器活。

曾伟：大、小开发商，各有各的作用，因为大小有一个时间概念，世界著名的企业也是从小的创业开始变成大企业，大的企业怎么做到基业长青。每一个企业，对低价如此争执的情况下，我们怎么在规划设计，怎么在产品上做文章，提高土地的附加值上做文章，可能这是小企业的生存之道。说实在，这些大国企它可能从管理机制，人才体制上，没法机械化去发展。小企业，我看到很多香港的，美国的企业，做产品，小企业做产品上更有优势，如果你连续做几个，任总说小开发商做几个机械化的产品，逐步它的附加值提高了，它的知名度也提高了，房地产就是一个边缘经济学，用你的社会美誉度，逐步这样的发展，我觉得生存之道不同，不是小企业就没有生存空间。整个来说，我们的房地产经营还是粗放经营阶段，小企业要转型，这是我的观点。

刘晓光：我觉得是这样的，第一，志强说得对，杀向二三线城市，二线、三线、四线城市，可能五年之后价格会增加两倍以上。第二，做一些差异性的东西，因为我最近一直在想一个问题，网络时代以后，这些城市形态的发展变化，过去写字楼、酒店、住宅、办公分得很清楚，现在很可能是复合，差异性的，将来很多中小企业可以在产品上下功夫，谁迎合了这个潮流，谁就赢了，这有一个创新的问题。潘石屹说，在上海虹桥那一带，苏州人到这30分钟，到上海市区里面50分钟，这个地带就火起来了。重庆官园桥让我很感触，商场、住宅搅和在一块，中心，非常活跃。

主持人：中小企业应该在产品的品质和打造，开发的形态上多下功夫。北京金宝街在北京是有名的地段，都是赵总公司开发的。

赵勇：我不太同意任总的观点，任总也是我的观点。小开发商都到农村去，这个观点不对，中企业开发商到农村去，这不像农村包围城市的概念，打不过就打农村去，我觉得小的房地产公司有它的特色，有它的差异化，也有它的品牌，也有它做精细，做酒店，公寓，也有很多的优势。我觉得中小企业在大城市还得干，不是不去小城市，我不同意去农村，中小企业和国有企业是不同的，国有企业的模式，政府支持他，包括你干项目上政府都支持，包括市政，很多贷款上都支持。中小企业现在还是被设置了很多的门槛，不是在平等竞争上做这件事，你说地王做很多的项目，我也不建议中小企业去，因为他没有那么多钱，而且也是高风险，中小企业做它比较优势，差异化的。政府也应该保护，市场竞争不叫保护，应该说培养这批人，这些人可能十年二十年以后，他也成为大的开发商，他也成为一方面的领军人物，现在你给他挤出市场，这些人的积极性没有了，这也不行，以后该上的时候就没了。

主持人：如果说中小企业是蝌蚪，要把蝌蚪培养成青蛙。下一个问题问凌总，金地，我们都知道在地产行业有一个外号叫工科大师，意思就是做产品做得非常好。在地王频现的状况下，留给我们开发商获得拿地王的企业的地价空间就比较小，能不能刺激提高这种高开发的水平?

凌克：千万不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投资的时候都是按照我们非常严格的投资程序。对投资项目的初审，最后的审议，做得都是非常好。我非常赞成这种土地拍卖的制度，不管是招标、出让，还是拍卖，都是非常好的制度，公开的制度是好制度。但是，确实在每一次拍卖的过程中，确实拍卖的价格都让我们的出价者感到非常的困难，感觉到压力非常大，所以也可以应了单总说的那句话，在房地产市场特别好的时候，拍卖的制度对地产公司的产品能力是一个考验，确实是如此。

我们一般会有两种方法来对这个产品进行打造，对拍卖进行定价。在那些特大型城市，我们对房价增长预期比较高的这些特大型城市，我们产品差异化更强，我们一开始对产品进行定位的时候，一定努力去争取，要比旁边其他的这些开发商，在定位上，在定价上，就要高出来20%到30%，你只有有这种能力的时候，你才能在拍卖的时候取胜，只有脱离了红海的竞争，把他们放到一边，你自己才能进入蓝海的竞争。我的价就能比他卖的高出20%、30%，说起来比较容易，做起来比较难，这对你自己的创新能力是非常大的挑战，金地公司在这方面做得还是非常好，我们在产品研发方面投入很大，产品创新性很好，这方面应该来说都取得了不错的业绩，投资收益回报都不错，但是也觉得钱确实越来越难赚，我们都在觉得钱难赚的时候，因为金地公司资产已经接近500个亿了，确实我想象到如果一个公司的资产是5亿的话，确实他的钱更难赚。这一点，我觉得今天这样一个现实还没有摆在我们面前，但是再过几年，这种现实一定摆在我们这几万家开发商的面前。因为地产是一个资金密集型的行业，所以你如果没有一个很好的融资渠道，你迟早是要退出这个市场，这是一方面。

第二，地产是跨区域发展的这样一个产业，如果你仅仅集中在某一个城市发展，迟早是生存不下去的。所以今天大家做地产要做好，还得上市，还得要跨区域发展，所以一个小的公司，在今后这几年，不要说多了，就是再过五年之后，它的生存环境都会发生非常大的变化，这个变化就是我们在十年前我们经营地产的感觉和今天经营地产的感觉完全不一样。所以我非常同意单总刚才讲的地产行业今后大企业怎么赚钱，小企业怎么赚钱，大家有什么困难，最后也一定是会有很多的企业会退出地产行业。

主持人：两年前和任总探讨过一个问题，任总去看了目迪拜所谓的轰动全球的建筑，当时我记得任总写过一篇博客，说迪拜的建设景象挺震撼的。最近大家看新闻也都知道迪拜由于经济危机的原因，楼市带来了巨大的危机，对整个经济产生了非常震撼的作用。我想问一下任总，迪拜的现象在我们中国的热点城市会不会发生这样的状况，有没有这种可能性出现?比如说房价突然之间急剧增长，会不会在我们的某些城市出现这样的状况?

任志强：在座我不知道有多少人去过迪拜，迪拜这个国家是联合酋长国的一个小国，七个王国组成，它自己的人口非常少，总的人口大概130万，本国人口30万，100万人口是外国的。这样的国家发展地产，发展任何的时候，一定依赖于对外来人口的吸引能力，如果它具备这样一个吸引能力，包括经济，各种原因的吸引能力，它就具备继续增长的条件。一旦当它不具备这个吸引能力的时候，靠本国人去生孩子，再怎么生也不能满足这些需求，所以它房子本来就不是给本国人盖的。再看看它的危机，说它房子跌了，但是本国人生活一点不受影响，因为这都不是他们的，没有关系。迪拜的经验我们应该学习，迪拜的主街一半房子全起来了，一半房子还没盖，盖的时候也会同时起来，就是把土地变成了每一个楼座的土地，你可以买100个楼座，你也可以买一个楼座，但是一个楼座也要求你哪天开工，哪天完工，十个楼座也是一样，所以在迪拜你看不到捂地的现象，一群楼哪怕是100家人盖，也会一个时间竣工。

迪拜的一个公司出了问题，不等于迪拜其他的公司都出了问题。我觉得它的经济总量增长你还是比不大，短期之内你以为迪拜可能受到了一些损失和影响，它的最好的办法就是把所有楼都卖给外国人，你愿意亏就亏，它没有本国人的安危问题，没有本国解决不了的住房问题。迪拜的人结婚的时候，国王给钱，你去其他七个酋长国任何一个国家去看病，都不用花钱，本地人的工资要比外地人的工资高一倍，住房子，新大学生，我给你划一块地，和本国人的生活没有任何关系，这种房地产爱跌不跌，任何一个国家绝不能拿迪拜去比喻你的国家是否会出现泡沫，完全不同，你们真正了解迪拜才能知道迪拜是怎么回事。如果中国政府，你结婚给你拿一张婚礼券，你去商场里随便挑家具，你会担心房价跌不跌吗，所有的是白给的，迪拜人非常富裕，根本不用操心，任何一个国家和它都没得比。