谁在引领中国地产业进入新模式

2009年12月18日 19:51
来源：凤凰网财经

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——海南鲁能城率先迈入房地产开发2.0时代

12月7日开始的哥本哈根气候峰会还在如火如荼地进行着，低碳经济时代已经不可回避地走到我们每个人的面前。新时代、新挑战，商业模式的竞争必将是低碳经济时代房地产行业最重要的主题。依赖规模和速度的粗犷型增长模式正在走向衰竭，一些新的模式开始萌芽并逐渐发力。

海南鲁能城管理有限公司(以下简称鲁能城)，偏居海南，却敏锐把握中国休闲地产蓬勃发展的“天时”，紧贴海南省建设国际旅游岛的“地利”，充分利用公司耕耘海南18年积累的“人和”，在2009年抢先布局，摸索出一套适合自己又与低碳时代相匹配的2.0时代发展模式，为低碳经济下的持续性发展夯实了基础。

鲁能城是鲁能集团在海南设立的区域管理公司，开发包括鲁能•、大东海片区、鲁能•、三亚湾新城、鲁能•海蓝椰风和鲁能•海蓝福源在内的多个地产项目。

房地产开发开始向2.0时代转变

从2006年底以来，国内的主流财经媒体纷纷将视角聚焦在中国企业的商业模式创新上，商业2.00Web2.006年底以营销2.0等冠上2.0的名词充斥于耳，这说明大家已经开始意识到一个新的经济时代——2.0时代已经来临。

从1978年理论界提出住房商品化开始至今，中国的房地产企业一直都是依赖规模和速度进行粗犷型增长。有数据显示，全球房地产建筑业的能耗占到全球终端总能耗的40%。如果提高建筑能效，2010年全球可以减排7.15亿吨二氧化碳，相当于当年全球预计总排放量的27%。如果把过去的这三十年称为中国房地产开发业的1.0时代。而现在，这种高代价的粗狂型模式正在逐渐走向衰竭，房产企业必须进一步精细化利用各种资源。

在全球低碳经济大趋势下和全社会环保意识的提高，以低碳理念建造的房子似乎是一种趋势，节能环保、健康舒适的绿色住宅，能否称为低碳经济下房地产行业的2.0时代呢？

如何才能摆脱对规模和速度的过分依赖？所有房地产企业都在探索低碳时代的新发展引擎，都在寻找属于自己的蓝海。

地处海南的鲁能城，此时却率先确定出自己2.0时代的发展模式。2009年，鲁能城摒弃以往地产商短、平、快的操作手法，转换思路，聚焦长线经营、持续增值的国际化休闲地产开发，以项目运营城市。具体而言就是，以覆盖全岛地域的开发战略布局，整合多种稀世滨海资源，横跨别墅、宾馆、会所等各种品类的建筑产品，倾力打造一个环岛休闲圈，为客户提供全套的旅游休闲生活方案。

从单一的地产开发模式转变为“地产+服务+生活”的新模式。可谓率先迈入2.0时代。这还只是海南鲁能城2.0时代发展的第一步。先海南造城，塑造“国际休闲地产供应商”的地位，然后逐步实现全国造城，由一个二线地产品牌晋升为一线品牌，甚至影响中国人的生活方式，促进生活观念的改变，在中国休闲地产领域独树一帜。鲁能城胸怀远大。

天时：未来十年将是中国休闲地产蓬勃发展期

休闲地产是指在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。

从历史角度而言，休闲地产算得上是时代的必然产物，躲也躲不掉。根据国际经验，人均GDP达6000美金以上，人们用于日常消费的费用将会递减到收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求；800美金到1000美金人均GDP的时候，人们普遍产生旅游的动机；人均收入达到3000美元的时候，度假需求才会普遍；到4000美金的时候出国旅游的动机会普及化，10000美金的时候则可以轻松支付洲际旅游。整个社会继而迈入休闲时代。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代分别进入休闲时代。

如今，这波全球化的休闲浪潮已经波及中国。统计数据显示，目前国内每年参加旅游的人数已经达到12亿人次以上，旅游收入高达5000多亿元人民币。上海、北京等地方和城市人均GDP突破3000美元，广州人均GDP达到1万美金，随之而来的休闲生活需求、人口老龄化的养生需求等，已经促使中国的休闲地产加速进入黄金发展时期。

以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年以每年8.5%的速度增长，休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，越来越引人关注。

更为关键的是，中国国内已经拥有相当数量的富人来为休闲地产提供发展的内生性动力。据《2009胡润财富报告》显示，中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。并且，中国的超级富豪在这次金融危机期间大幅增加，中国已知的身家在10亿美元以上的富豪人数仅次于美国，中国已经成为目前财富增长最快的国家。

内因、外力同时作用，促使未来十年成为中国休闲地产的蓬勃发展期。著名策划专家王志纲估计：整个中国未来5到10年内，将会出现“休闲为王、休闲不败”的局面，很多产业都将在休闲这面大旗下徜徉游弋，休闲地产则是其中毋庸置疑的主力军。

地利：海南建设国际旅游岛催旺休闲地产业

鲁能城所在的海南省，在发展休闲地产方面具有得天独厚的自然资源优势和政策优势。

在“休闲”的概念中，海岸资源从来都是一个优势资源，休闲地产本身就发端于黄金海岸。西方发达国家，有钱的人都跑到海边去了，中国未来的发展也不会例外，海滨休闲地产是公认的发展时间最久、最成熟、开发规模最大的一种休闲地产类型。

中国究竟还有多少海岸线能做住宅呢？数据显示，我国的人均海岸线还不足两厘米！相对于边境线来说，我国的海岸线并不算长，其中优质的海岸资源更是稀少的，人均下来堪称稀有。物以稀为贵，其中蕴含的投资价值不言自明。

据2009年12月14日最新消息显示，海南建设国际旅游岛的举措进一步催旺该省房地产行业，楼市呈现“量价猛涨”的态势。2009年1—11月，海南省房地产开发投资达248.57亿元，同比增长48.1%，增幅位居全国第三；其中，商品住宅完成投资226.37亿元，增长60.1%，位居全国第二。海南房地产界有关人士介绍，目前，海南房地产的买主中岛外人士占到全省购房总量的70%以上，在侨乡文昌、琼海、万宁，岛外人士购房者甚至达95%以上。