银行业协会叫停房贷返点银行执行时可能打折扣

2010年01月14日 07:16
来源：中国证券报作者：张朝晖

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□本报记者张朝晖　北京报道

中国银行业协会网站13日公布《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停银行向房贷中介支付“返点”费用。业内人士指出，该措施有望净化二手房交易市场，但是面对竞争激烈的二手房房贷业务，银行在执行时可能将打折扣。

触动行业潜规则

“银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高‘返点’费用，这是银行在争夺客户资源过程中存在的恶性竞争。”业内人士向中国证券报记者表示。

其实，银行向房地产中介机构提供“返点”，一直以来被作为行业潜规则执行。据业内人士透露，许多银行都在给中介提供“返点”，一般返点费用是房贷额的1.5%-2%，而更有一些小银行为了扩充二手房的交易业务，抢占市场份额，一直在“返点”上下工夫，不断抬高返点率。

个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。很多中小银行更是将房贷作为未来业务拓展的重点领域。由于新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，所以中小银行只能从二手房贷款入手。

某银行人士告诉中国证券报记者，在和中介机构接触中，银行特别是中小银行一直处于弱势地位。因此，很多商业银行就开始通过提高返点费来博得中介的欢心。“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房房贷业务立即水涨船高。

但在利益输送的背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，由于返点是一次性交给中介机构，而商业银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点是费用的支出。但是如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至还要亏损。

另外，为获得返点费的好处，更易引发中介机构的道德风险。中介机构为获得返点费，向银行提供假的客户资料，假的房产交易，中介在获得返点后立即还清贷款，如果能和银行业内人士做到“里应外合”，房地产信贷风险可在银行体系内快速积聚。

有助净化二手房交易市场

有业内人士抱怨，国内的中介机构收取的费用和所能提供的服务根本不成比例。而他们却一面从客户手里收取中介费，反过来再从银行获得返点上的好处。“这十分不公平，其实返点费应该返还给购房者或者卖房者。”有银行人士表示。

但是面对市场中的恶性竞争，对于中介机构收费的不合理，银行往往是敢怒不敢言。

专家表示，现在银行业协会要求自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用，将有助于净化二手房交易市场。

有业内人士直言，银行业协会终究只是行业自律组织，应有银监部门的介入以及明确的违规责任，才有可能让返点的潜规则得以较彻底的遏制。不过，返点退出市场趋势已成，银行业需对房贷业务进行创新。

中国证券报记者了解到，在北京地区，关于银行向中介停止支付返点费用的要求并没有得到有效的贯彻实施。前述银行人士说，其实本身返点费就无法见阳光，而来自协会和监管层面的压力，只能让银行以更加隐晦的渠道为中介提供好处。“毕竟掌握中介的客户资源才是银行心甘情愿付费的关键，未来加大对中介市场的整饬力度才可能从根本上解决这一问题。”