中银协叫停返点：二手房贷主导权之争第一站

2010年01月15日 22:07
来源：经济观察报作者：程志云

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程志云

一直以来，商业银行给房贷中介机构“返点”的潜规则终于要有新的变化了。针对于此，近日中国银行业协会发布了一纸《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》(下称“《自律共识》()。

中国银行业协会 (下称 “中银协”)副秘书长周永发告诉本报，银行业内已经达成共识，自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。下一步，中银协还要就商业银行的具体执行情况进行督促与评估。

尽管如此，房地产中介公司链家地产的一位人士对本报表示，银行之间的共识其实缺乏可操作性，因为中介机构掌握着几乎所有二手房贷客源。除非商业银行放弃这块市场，否则商业银行为了争夺这部分客户，就不得不支付介绍客户的中介费用。

“争执的关键其实就是费用比例多少的问题，而银行与银行之间，银行与中介之间的博弈还远未结束。”这位人士称。

叫停房贷“返点”？

实际上从去年11月份，中国银行业协会就开始召集工、农、中国建四大银行在内的13家银行以及北京、天津、江苏、大连、深圳等地的地方银行业协会在北京开会，共同商讨针对二手房贷业务恶性竞争的解决之道。

12月份，中银协还走访了上海银监局和同业公会进行实地调研。

中国银行业协会副秘书长周永发告诉记者，调查显示，房贷高“返点”问题主要多发于长三角、珠三角等经济发达地区，而中西部这种情况则比较少。而这些房贷恶性竞争的地区银行给中介的“返点”一般在1%左右，也有个别的高过1%。

“我们经过测算，银行操作房贷业务，利率打了七折之后，只有百分之四点几的收益率，房贷是一项长期资金占用业务，需要长期资金来源匹配。5年期存款利息成本也在3.6%左右，再加上返佣的一个点，银行就基本上不赚钱了，有的甚至已经开始赔本了。这就大大损害行业的利益。”周永发表示。

中银协在调研中发现，一些地方中小银行基层网点负责人为了完成放贷任务，跑马圈地，不断抬高返佣比例。而当地各家银行都明知道争着向中介机构“返点”的恶性竞争已经损害了行业利益，谁也赚不到钱。但是，由于害怕丢掉二手房贷份额，还是不敢贸然减少返佣的比例。调查中还发现个别中介机构存在利用银行争夺业务的心理逼迫银行互相抬高“返点”的最高达到1.5%。

除此以外，银行业的这种恶性竞争还助长了少数不良中介机构的恶意行为。一些不良中介由于利益驱动，为了得到更多“返点”，在房贷业务上弄虚作假，把不够条件的客户也想办法“凑足条件”。“这种做法，容易影响房贷业务的健康发展。”周永发表示。

经过两个月的反复磋商、走访、沟通和征求意见，2009年12月31日，中银协向会员单位印发了《自律共识》

“实际上在此之前，上海、浙江、深圳等地地方银行业协会已经出台了类似的自律公约，中银协是从整个行业角度进行规范约束。”周永发说。

记者了解到，根据《自律共识》，中银协除了叫停房贷高 “返点”之外，同时要求各会员银行规范贷前审查制度，做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。

周永发告诉记者，下一步，中银协就银行对于《自律共识》的执行情况还要进一步跟踪调查。“这已经列入了我们今年的工作计划。如果发现有违约行为，我们会进行内部通报或劝诫，如果不能纠正行为的，我们将采取自律惩戒措施。”他说。

主导权博弈

建设银行研究部赵庆明博士认为，实际上，中银协此举力图改变商业银行二手房贷目前过度依赖中介机构的局面，但实际效果或许会很有限。

二手房交易完全依靠中介商的撮合，在操作过程中，购房者选择哪家银行贷款，经纪人发挥着更为主动的作用，而经纪人与银行贷款专员之间的默契程度，在贷款银行的选择上发挥重要作用。所以，银行基本上只能被动依靠中介商推荐客户。

一位商业银行房贷部负责人告诉记者，目前，这个市场基本上垄断在几家大的房地产中介商手中，如果想要在二手房贷这个市场上占据比较高的份额就必须要给中介商“返点”

但随着2009年下半年房地产市场迅速火爆，中介商开始要求商业银行增加佣金。年初，一般佣金的比例仅仅0.3%左右，最高不超过0.6%。而按照目前的“行规”，北京地区的平均“返点”比例一般为1.5%-1.6%。上海约为2%，上涨了好几倍。

最早对房贷“返点”行业潜规则进行挑战的是建设银行。从2009年7月底开始，作为国内最大的按揭银行的建设银行要求自己的分支机构不再向二手房按揭业务中的合作方链家、我爱我家等各大房地产中介公司提供“返点”

知情人士透露，中介机构希望建设银行给的“返点”能够提高到二手房信贷规模的1%-1.5%左右，而建设银行则坚持维持在一个较低的水平，最后建行干脆不再“返点”