时评：海南不是楼市投机者的赌场

2010年01月22日 07:47
来源：中国新闻网

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与其暂停土地出让，不如统一清理土地出让情况，收回那些已经出让而未开发或者已经承诺而未交付的土地，调整那些不符合新的规划的土地

去年5月份时，海南省琼海市的市委书记、市长等带着房地产商进京推销琼海的商品房，据他们介绍，当地的房子80%以上是内地人士购买，虽然他们宣称，与国内其他大中城市房地产价格下滑、销售数量下降的形势相反，琼海市的房地产价格、销售量不降反升，但依然难掩销售不畅的事实。

就在北京下第一场雪的时候，我正在三亚。当时，国际旅游岛的方案已经报到国务院，三亚的房价就已经开始高涨。大家预计，一旦方案获批公布，房价还会继续升高。

前两天，海南来了同学，北京的同学请他吃饭。席间，我知道我的北京同学在海南旅游岛规划出来前，在琼海买了两套房子。他说，琼海的房子只有每平方米5000元，太便宜了。没想到国际旅游岛获批以后，他的房子已经涨了3000元。海南同学说，海南所有的房子都已卖完了，现在几乎整个海南房地产都是有价无市。而媒体的报道更是触目惊心。

自从建省建特区以来，海南似乎就成了冒险家的乐园，而海南的发展也像太虚幻境，始终没有找到一种脚踏实地的感觉。海南房地产会不会重蹈覆辙，已经引起很多人的关注。为此，海南省委书记卫留成在海南国际旅游岛建设动员大会上表示：在国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，海南全省暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目、不对土地成片开发项目和主题公园建设项目做任何承诺。

房地产市场已经是一个明显的政策市，成也政策，败也政策。

任何政策都难免两重性，暂停土地出让出发点是好的，但同样也有两面性。

实际上，早在旅游岛建设报批之前，已经有很多开发商蜂拥而入海南，很多土地都是成片出让的，这些人手中已经有了巨大的土地储备，少则千亩，大则万亩数万亩，甚至方圆十几平方公里！海南很多一线海景资源已经掌握在这些公司手中。这些公司拿到的土地，很多都是通过各种关系而非公开招拍挂的形式，以很低的价格拿到的。这些公司都有很强的实力和背景，也有很强的谈判能力，在与海南谈判时往往处于上风。暂停土地出让的政策，等于给他们送了一个大礼包，让他们的土地一夜之间获得暴利。而对于之后想要进入的开发商来说，要想拿地，就必须付出更大的代价。越是奇货可居，越是不容易得到，就越有人想要得到。人为制造紧俏，是抬高价格的一个惯用手法。经过一段时间的暂停，土地市场一旦开闸，地价不涨上天才怪呢！同时，政府此举实际上提高了地价房价上涨的心理预期，也给开发商者一个示范。因此，政策一出来，岛内各地房价就开始飞涨，很多开发商就开始捂盘不售，坐地涨价。

地价房价都将上涨，海南的老百姓将从此遭殃。如果按照他们的收入水平，按照岛内人口规模，无论如何也消化不了巨大的开发量，也无论如何也负担不起如此之高的房价，唯一可以支撑岛内房地产的只能是全国各地的购房者，更确切地说是投资者，甚至投机者。我天真地问我同学，如果大幅提高房屋转让的税费，提高房屋转让二套房的按揭门槛等，也许可以抑制投资投机？他认为不会，如果房屋成了投资甚至投机品，按照资本市场的规律，只能在价格的疯涨中走向毁灭。

为了掌握主动权，海南才出此计，结果反而陷入了被动。让手中有地的人得到了主动，得到了好处。如果海南真想避免重蹈覆辙，与其暂停土地出让，不如统一清理土地出让情况，收回那些已经出让而未开发或者已经承诺而未交付的土地，调整那些不符合新的规划的土地，同时，根据旅游岛建设的计划，制定一个与此配套的土地出让年度计划，然后，统一通过公开的招拍挂重新出让。

这样既可使得国际旅游岛带来的土地溢价不致全被开发商占有，又可有效抑制炒卖土地、地价高涨等现象，还可以有效控制土地开发的进度。同时，海南的商品房建设应该以满足本地人自住需求为主，而不应把需求主要瞄准岛外人，更不应该把房地产市场建筑在投资投机之上，应该鼓励岛外人士购买产权式酒店、分时度假酒店等旅游地产产品，严格限制岛外人士购买商品住房。

上世纪90年代，海南曾经经历过一轮房地产泡沫破裂，最后留给海南的是耸立至今的很多烂尾楼，还有十几年的徘徊与迷茫。海南真的经不起新一轮打击了！ (陈雪根)