大龙地产躲猫猫成立孙公司曲线自救？

2010年01月28日 07:26
来源：证券日报作者：白宝玉王峥

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50.5亿元“地王门”事件不但成为国内地产界的标杆事件，也成为考验政府相关地产政策的“试金石”

□ 本报记者白宝玉王峥

1月27日晚，大龙地产(600159)披露了2009年报。截至2009年底，大龙地产总资产为30亿元，归属于母公司所有者权益合计15.62亿元，完成营业收入17.48亿元，实现净利润3.39亿元，每股收益0.82元。

相比双料“地王”天竺地块50.5亿的拍卖总价款，大龙地产的总资产、净资产、收入都是难以企及的。据有关媒体了解，上述地价款的20%已经交清，剩余的80%应在180天内交清。这意味着2010年5月20日前，大龙地产需交清40.4亿元。

总资产仅有30亿元的大龙地产如何吞下50.5亿元的双料“地王”，这不但成为地产界的标杆事件，也成为考验政府地产政策的“试金石”。

成立孙公司曲线自救？

一周前的1月20日，北京市国土局刚刚发布了对北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称“北京大龙“)的处罚公告，因欠缴“地王”土地价款，暂时停止了其在北京地区的拿地资格。

2009年11月20日，北京大龙一举击败龙湖地产、远洋地产、保利地产等全国大型知名房企，以50.5亿元总价拍得位于北京市顺义中央别墅区的天竺开发区22号住宅用地(下称“天竺地块”)，折合楼面价近3万元/平方米，创造了当年北京市土地成交总价和楼面地价双料“地王”

北京大龙是上市公司大龙地产绝对控股的子公司，那么北京大龙和大龙地产真的担心付不起“地王”钱而暂停其拿地资格吗？

1月26日晚，作为北京大龙大股东——上市公司大龙地产(600159)终于给出了答案。当日大龙地产发布公告称，控股子公司北京大龙于近日独资成立了北京市谙盈房地产开发有限公司(以下简称“北京谙盈”)终并办理了工商登记手续。新成立的公司注册资本3000万元，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。

与政府相关部门过招上市公司早有准备？

正当资本市场为北京大龙受到警告而担心时，这家受罚的公司却在短短7天内就宣布成立一家全资子公司北京谙盈，成功的完成了对自己的曲线“救赎”，拿地资格迅速失而复得。而就在一些人感叹大龙的“高明手段”时，也不禁让公众产生了另一个疑问：那就是政府的“警示”手段到底有没有作用！

北京谙盈的名字就颇值得揣测。谙字有“熟悉，精通”的意思，似乎暗示着这个公司在房地产开发与销售方面“精通盈利”

北京联达四方房地产公司总经理杨少锋对《证券日报》记者表示：“大龙这么做的确是给政府出了一个不小的难题，刚刚做出的处罚如此轻易的被公司化解掉，而且还为此特别发布公告，显然是没有真正意识到自身的问题。虽然政府这次处罚的目的主要是警告一些违规房企今后做事要注意，但大龙的这个行动也不可避免的将有关部门放到了一个尴尬的境地，自己刚刚做出的处罚效果如此微弱，显然政府也要考虑是不是应该出台更严厉的措施进行处罚。

况且成立一家有完全开发资质的房地产企业，中间的用时至少有一个月的时间，这就说明大龙地产的这家新公司成立是早就计划好的，可能在12月底的时候，公司就预知自己无法缴清地款，从而提前设计规避处罚。业内人士如此分析。

双料“地王”如何解套？

虽然成立了新公司，但是大龙地产此前在收到“警告”后的公告却表示公司近期没有在北京拿地的计划，而作为一家上市公司既然做出如此表示，一般情况下是不会违背自己的公开表态。这也就是说，在让新公司拥有拿地资格的背后，显然还有一个更大的计划。

杨少锋分析说：“北京大龙能如此快的成立一家新公司，显然不止为能重新拥有拿地资格。其更可信的目的应该是为顺义地王的土地款融资。而这种拿地后以土地本身进行融资的行为在地产界可以说很普遍。而且从大龙地产现在的情况看，4个月内靠自身根本无法筹集40亿元现金，寻求与其他房企的合作是他的唯一出路，否则就很可能受到退地罚没保证金的处罚。

他进一步分析说：“大龙地产很可能要将顺义地王的土地注入到这家净壳的房地产公司，然后以这家公司的股权来进行融资，毕竟北京大龙旗下不止顺义地王一个项目，而一家受罚公司也会增加融资的难度。

也就是说，新公司很可能就是为了装入顺义地王而特别设立的，如此一来，这家只有后沙峪22号地一块土地的公司资产就十分清晰，方便与一些大的房企或投资公司接洽融资事宜。

“解套”还得看政府态度？

一家中外合资开发商的高管1月27日向《证券日报》记者透露，“地王”解套的方式有很多种，比如像现在成立一个孙公司北京谙盈，由后者引入投资者来解套，或者大龙地产的大股东给其输血，或者承担一定的损失向政府退地等等。

虽然大龙地产在为顺义“地王”的土地款竭尽全力，但是高达近3万元/平方米的楼面价却让很多企业望而却步，如果其不能给予未来的合作伙伴以极大好处的话，大龙地产想要融资也绝非易事，而一旦大龙地产做出重大让步，那么地王能给其带来的利润也将大幅缩水，甚至可能是倒贴。

“现在政府部门只是给予轻微的‘警告’处罚，如果最后北京大龙付不起钱而采取罚没保证金的方式，那北京大龙及上市公司会损失惨重的，而且这种严厉处罚的结果事实上很难施行。但如果采取‘地王’项目公司部分股权转让或增资扩股，还是向政府退地等比较特殊的方式，其中至关重要的前提是得到相关政府部门的认可。这个时候，‘地王’能否解套就完全取决于政府的态度了”，上述地产人士如是分析。

同时，上述开发商提醒记者，其中解决问题的关键是看拍地合同是如何约定的。但遗憾的是，据2009年度报告披露，截至2009年12月31日，大龙地产尚未与北京市土地整理储备中心签订相关合同。

另有一位上海地产人士向记者表示，一般情况下，拍地成功后会很快签订相关合同，但奇怪的是大龙地产为何在拍地成功1个多月而未签订合同呢？