首堵“股权转让”后门海南动刀“炒地潮”

2010年01月29日 04:21
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强实习生罗伦发自上海

各级国土资源部门在全国房地产行业范围内整治“囤地”“炒地皮”等行业坏风气的工作，又有了实质性的动作。

《每日经济新闻》记者获悉，1月27日，海南省国土环境资源厅发布了《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。其中第五条明确表示，要“完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为。”而该条中最引人注目的是，“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。

一些业内人士表示，这是国土资源部门在全国范围内首次提出“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”。如果上述政策一旦得到贯彻实施，甚至在全国范围内大面积推广，将会成为遏止开发商“炒地”风气的最有效“武器”，并对房地产公司的开发、经营和融资等产生非常大的影响。

“炒地”主要手段被堵

《通知》明确规定，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。

海南省国土环境资源厅土地利用管理处吴处长昨日(1月28日)解释说，上述政策目前重点打击的，就是海南地产市场中借道“股权转让”，变相转让土地使用权的“炒地”现象。

一位熟悉海南房地产市场的业内人士介绍说，由于土地使用权的转让被法律严格禁止，房地产公司往往通过股权交易，来改变土地使用权的所有人，这种变相转让方式，曾经在海南土地二级市场中屡试不爽，成为开发商“炒地”最主要的方式。

中国指数研究院副院长陈晟对《每日经济新闻》表示，上述政策显然会是遏制开发商在海南“炒地”最有效的办法。目前，海南土地市场非常热。据他了解，很多全国性的房地产企业都在海南有拓展新项目的计划。但根据《通知》，在2010年3月底前，海南全省暂停审批出让房地产用地。因此，目前开发商更多把目光瞄准土地二级市场。

海南对地产企业“炒地”行为的打击，不仅体现在严禁以股权转让的形式变相违规转让土地，而且还通过土地价格申报，限制开发商的“炒地”行为的打击，

据《通知》规定，转让土地使用权，转让双方必须向土地管理部门如实申报成交价格，经土地部门审核，成交价格比市县土地行政部门委托评估的市场评估价低20%或比区域基准地价低20%的，市县政府可以行使优先收购权。

执行仍有难度

虽然《通知》限制房地产开发商通过股权转让，变相买卖土地，但在具体执行上仍然有比较大的困难。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平对《每日经济新闻》表示，按照国土资源部发布的“土地出让合同示范文本”，房地产公司不能够私下转让土地使用权。但并没有提及是否限制通过“股权转让方式，变相转让土地”。但根据《合同法》、《民法》等规定，合同规定的所有权力均可以转让。

海南省国土环境资源厅的上述《通知》中“禁止以股权转让形式，变相转让土地”的条文，显然与上述国家法律、法规相冲突，法律效力要低于国家颁布的法律、法规相冲突，

因此，上述《通知》正式执行前，国家的有关法律、法规还需要进行修改。另外一方面，如何阻止开发商通过“股权转让方式，变相转让土地”，也会是考验海南省国土环境资源厅的一个难题。根据有关法律规定，股权转让的变更，需要在工商部门进行登记。因此，事实上也只有工商管理部门可以严格禁止“以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”，国土环境资源厅本身并没有执法的权力。海南国土资源部门如何和省工商管理局协作，共同执行相关政策也会是一个难题。即使海南省工商部门严禁“股权转让方式转让土地”，开发商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股权转让完成交易，逃避监管。

对上述疑问，海南省国土环境资源厅土地利用管理处吴处长表示，对于上述政策的细则及如何实施该政策，海南省国土环境资源厅与海南省政府正在做具体的商议。

开发商心态：趁热赶快卖

不过，海南省国土环境资源厅的上述《通知》仍起到了敲山震虎的作用。

“我要跟我们老总提个醒，乘现在的楼市升温时，赶快开发、赶快销售。”上海一家在海南当地有开发项目的房地产公司的项目经理1月28日向《每日经济新闻》表示，上述《通知》给他们的公司提了一个醒，海南楼市绝不会像现在这样持续升温，部分楼盘每天上涨1000元/平方米的情况，可能仅只限于现在。

在他看来，海南省禁止股权转让的上述政策，不仅打击了“炒地”，对开发商的融资、运营也影响巨大。此前，很多在海南开发房地产项目的企业，如雅居乐等曾通过股权转让方式，向大摩等境外著名投行融资，而在上述《通知》出台之后，开发商的融资渠道将变得更加狭窄。

事实上，海南省的上述政策对开发商的资金要求比国务院的相关政策更为严格。2009年5月27日，国务院公布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。

但根据海南省国土环境资源厅的上述《通知》，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。

而更令上述项目经理担心的是，如果海南的经验被推广到全国，届时，各地出台政策，严格限制开发商通过股权转让方式“炒地”

上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”的政策，能够影响整个房地产行业，使得很多经营情况不佳的开发商面临困局。而且对海南房地产市场的影响力度会更大，因为现在海南的土地市场已经有些过热了。

来自中房指数研究院的数据显示，海南土地拍卖价格在2009年10月~12月达到了全年的最高水平，每平方米超过4000元。而在2009年上半年，当地的土地拍卖价格维持在每平方米2000元左右。