海南楼市为何癫狂政策之外还有三大主因

2010年02月08日 13:37
来源：商界

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（专题策划“疯狂的海南”下篇）

中国人会把多年积累下的财富的很大一部分，投到房地产里，因为这是唯一可确保长期增值的投资方向。其中最有钱的那部分人，一定会选择最高端、最稀缺的房地产资源。

地价的原因

海南如此狂热，除了政策强力推动，当然另有市场原因。

2009年12月15日产生的海南“地王”，地价拿成1500万/亩的，就在未来的“世界最大的酒店”三亚湾红树林度假酒店附近，离该酒店更近的一个楼盘，价格也因此翻番。

其实在三四年前，海南东线沿海地区地土仅仅几万元、十几万元一亩地，奇低的价格在今天变得奇高，卖到200万～300多万元一亩。为什么就在同一个地块，短短的三四年里就出现了这样迅猛的突变？这里面有一个道理，因为有楼盘卖到了3万多元一平方米，如果有开发商到它附近拿地，建成的楼盘至少能卖到2万元一平方米，所以政府卖300万元一亩的地给我，我就敢买。下一个开发商一看，350万元一亩他也敢买。地价就是这样整体涨上来的。

地价已如此之高，开发商还是得争相抢着去拿地。地价贵这是一个客观事实，但一是不能坐吃山空，二是现在不拿地，将来会更贵。比如说2007年的地肯定比2003年贵，2003年拿地肯定比1999年贵，将来拿的地肯定比现在贵，因为中国经济在向前发展。

尤其海南是一种资源性的旅游房地产，好的土地资源就那么几块，不抢，意味着后人一步。稀缺性资源的力量，在此被演绎得淋漓尽致。

购房心态的原因

2007年前后，以海南房地产异军突起为标志的旅游房地产，成为国内房地产一个新的分支，其特征是，第一具有强烈的休闲度假功能；第二一但启动，发展速度会非常快；第三，价格一开始就很高，价格上升态势也非常明显。出现这些特征的原因是，可以做房地产的旅游资源相当有限。

越来越多的富人会喜欢这类房产。因为人们对旅游资源有一种占有性心理需求。在这个风景区里买一套房产，他不但拥有了房地产，还拥有了人人都会羡慕的、能大幅升值的稀缺性旅游资源，一生的度假休闲需求也得到了满足。而每一处风景都独一无二的，这种占有性的心理需求会非常刺激市场。

另一点是，生活在这种大自然的特殊环境里面，享受着这种令人心旷神怡的生活，从给消费者带来的内心享受来评估，他会认为房子值这个价，所以他会决定买。这是一种普遍的潜在心态。买这些房子的人，肯定是有钱人，既然可以积攒那么多财富，一定都是聪明的、有智慧的人。那么他们蜂拥而至去买，可想而知，那一定很值得买的。

当然，涨价过程中也不乏投机炒作。但炒作只是一个过程，最终这些房子还是要落到最终的消费客户的手中。一是肯定有人要去接手，二是接手的人肯定也是有钱人。这种旅游房地产本身就很高端、很稀有，房子炒不出去的时候就直接转化为生活需求，去享受它。哪怕房价从2万元跌到2千元，也不会影响这类富人的生活，海南的经济也就稳定。这就是海南愿意富人买房的原因。

而且，即使房价大跌，富人们也不会亏，因为这种稀有的资源环境仍然在，享受的条件还在。只要国家会发展，第三产业会发展，旅游会发展，这种房子就一定会涨起来。

因此，海南的旅游房地产一旦启动，其活跃程度就绝非内地的房地产可比。