地产：政策阴影笼罩机构看淡的首选品种

2010年02月13日 00:20
来源：中国经营报作者：卢远香

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2010年的房地产行业，成为证券市场机构看淡的首选品种。1月，有媒体组织了覆盖公募基金和私募基金的问卷调查，要求分别列出2010年看淡的三大行业。结果显示，看淡房地产行业的基金经理占19.51%，地产板块因此成为2010年基金经理抛弃行业的首选对象。

虽然房地产的宏观调控政策是2009年12月9日才开始重拳出击，但以追求绝对收益的一些高手们早在2009年11月就开始看淡地产股。

“我现在压根不看好地产股。过去三年我一直看好，但以地产股目前的情况看，我觉得未来挺长一段时间，它的估值都高了。”2009年11月底，重阳投资首席投资官李旭利就明确表示“不碰地产股”，理由是房地产公司将从资产性公司变成开发性公司，只有开发利润。

“现在房地产利润这么好，是房地产开发带来的？不是，是存货升值带来的。现在上海的房价，我不觉得它会跌，我甚至觉得还可以再涨一点儿，但它绝对没有大幅度上涨的空间了。”李旭利直言，对于房地产行业，如果从报表角度来看，地产公司2010年中期前的利润会是比较亮丽的。但他们分析发现，房地产企业利润主要是来自于大量土地储备的存货升值，而不是开发利润。“按照现在各地地王频出的情况来看，拿进来新的土地成本已经太高，地产商将来的毛利水平会明显下降。

与李旭利类似，公募基金圈中的明星基金经理、兴业全球投资总监王晓明也对地产行业持谨慎的看法。王晓明认为，中国的房地产具有越来越强的金融属性。经过2008年股票市场的巨幅下跌，2009年，一些高净值投资者(私人银行业务中，指除住所等固定资产以外拥有资产净值超过100万美元的投资人)更愿意将资产配置在房地产市场。“但房价持续高企的风险非常明显：一是长期抑制消费；二是阻碍了中国城市化的进程；三是对私人投资挤出效应也很明显，不光是私人做这样的财富分配，很多企业也在做这样的财富分配；四是加剧贫富差距；五是泡沫一旦破灭，会带来金融风险以及连锁反应。

“如果说，2008年底大众对房地产市场的恐慌是不理性的话，那2009年底大家对房地产市场的乐观恐怕也不那么理性。”王晓明表示，最近机构对房地产股票持悲观看法的比较多。地产板块有很多低市盈率的股票，但如何介入还要取决于国家对房地产到底采取什么政策，“是急刹车还是温和处理？如果是后者，目前股价中包含太多负面的预期，反倒有可能存在不错的投资机会。

自2009年12月9日以来，针对房地产行业的调控政策密集出台：二手房营业税政策恢复，紧接着是国务院首次提出“遏制部分城市房价过快上涨”；随后，五部委联合发文提出土地出让金首付不得低于50%。

伴随着这些政策的出台，以基金为主的机构投资者纷纷对地产行业“用脚投票”。从基金四季报就可以看出，地产板块已经成为基金抛售重点。天相投顾统计显示，在基金减持的前50大重仓股中，万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、华侨城(000069.SZ)、金地集团(600383.SH)占据了前十大的4席。随后被减持的地产股还有张江高科(600895.SH)、华发股份(600325.SH)、金融街(000402.SZ)、中国宝安(000009.SZ)和北京城建(600266.SH)、更有一些地产股则被基金直接剔除出前十大重仓股行列，例如上实发展(600748.SH)、名流置业(000667.SZ)、中粮地产(000031.SZ)等。

不仅仅是金融机构投资者抛售地产股，就连实业资本等大小非股东也在大宗交易平台上打折抛售地产“金融股，记者粗略统计发现，在短短10个交易日中，保利地产有6个交易日出现在大宗交易名单上。1月5日，保利地产大宗交易成交260万股，成交价为19.10元，与前一个交易日的收盘价21.9元相比，折价率达13%，远高于其他行业个股8%左右的折价率。1月13日和15日，保利地产有6个交易日三木集团(000632.SZ)和中国宝安也被股东折价抛售。