海南楼市：不能回避的几个问题

2010年02月24日 21:12
来源：中国产经新闻报

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本报记者祝辉报道

若要问21世纪什么东西最值钱，大多数人可能一时半会儿回答不上来。但若要问当下国内什么东西最值钱，最抢手，相信大多数受访者都会快速回答：海南的房子。从2009年12月31日国务院批复《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《意见》)后，海南房价便进入急速上升的通道，海南的一房难求”、“日涨数千”的消息在坊间和各媒体间争相传播。海南房市真的迎来了“第二春”？海南房市以前的遗留问题真的解决了？到底是什么推动了海南房价的急速上扬？是城市或产业发展？是供需矛盾？或是炒房客？还是政策？带着这些问题，《中国产经新闻》记者节前奔赴三亚，试图探寻海南房市“梅开二度”之谜。

炒房问题

“你怎么这个时候才来，来晚了，最佳炒房时机已经过去了。”春节前，当《中国产经新闻》记者走出三亚凤凰国际机场，拦住一辆出租车往市中心走的时候，这辆车的出租车司机就像见着老熟人一样跟记者攀谈起来。

当记者问道：“你怎么就能看出我是来炒房的？”这位出租车司机操着一口略带当地口音的普通话笑道：“开玩笑，我这几天拉了多少像你们这样的北方的炒房客，我每天在机场门口守着，赚的就是你们这些人的钱。这个时候来三亚的就两种人，一种是旅游的，还有一种就是炒房的。

2010年1月4日，中国政府网公布了《意见》，根据该《意见》，到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。紧随其后的1月6日，海南省主政官员卫留成、罗保铭高调亮相国新办“海南省推进国际旅游岛建设情况发布会”，向世人推介海南。“发布会”后的海南房价开始进入急速上涨通道。同时，各路“游资”、“热钱”也开始登陆海岛。那么在虎年春节前后，到底是哪些炒房客登陆了“海岛休呢？

“还不是你们这些北方人，你们北方人还真是有钱。”通过交谈，记者得知此次登陆海岛的炒房客主要以北京、东北三省等北方的投资者为主。

据中广新闻报道，春节前后约有超过4000亿元的资金登陆海岛进行圈地。并且在这些“游资”争相奔赴之际，早有一批“潜伏”的资金已在海南布局，这就是浙商资本。

即使炒房现象在各地都或多或少存在，但面对春节前后海南如此高涨的炒房热，这也许是海南当地执政者的情理之中，又是意料之外的事情。因此，当前及未来较长时间，海南当地执政者推动海南房产发展面临的首要问题可能就是炒房问题。

对此，海南省三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海表示，三亚市城乡建设和住房保障局已于日前下发关于抑制楼市炒作通知，准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购5套房。

诚信问题

一天涨一千，甚至一天涨数千，想必时下中国没有比炒海南房产更具诱惑力的买卖了。面对如此巨大的诱惑，在之前较早将房产转让的海南房主们此时有些坐不住了。因此，伴随“炒房潮”而来的就是“退房潮”。此时的海南房地产业正经历着诚信的考验。

“你说这还有几天就快过年了，硬是让我们搬出去，这大过年的让我们搬到哪里去啊”。湖北的雷女士2009年11月在三亚河东区一社区内租住了一套住房，准备在三亚与家人共度春节。当时，雷女士与房东约定月租为2500元，租期4个月，租金一次性付清，并签下租房合约。

可谁曾料到，就在雷女士承租该房一个多月后，三亚房价开始飞涨。该房房东瞅准时机在一个合适的价位将房屋售出，并获得了一笔丰厚的收入。该房东在转让房屋后，第一时间告知了雷女士，并通知年前搬出该房，以便新房主入住。

情急之下，雷女士出示了双方签订的租房合约，并表示，若房东违约应双倍赔偿违约金。但此时的房东在巨大利润的诱惑下，似乎对这区区数千元的违约金已不在乎，表示愿意赔偿违约金。无奈之下，雷女士只好与该房的现任房主商议，能否过完春节以后再搬出该房。之后，该房现任房主同意了雷女士的要求。

据三亚房地产业业内人士对《中国产经新闻》记者透露，随着三亚房产价格一路飙升，房产市场的违约现象也频频出现。有些购房者在交完购房定金一段时间后，却被开放商告知，房源不再出售，定金如数退还。目前有媒体报道海南房市有价无市，其中一方面原因是房价上涨过快令大多数投资者无法接盘，另一方面原因就是大多数开发商捂盘待售，造成市场紧张气氛。

另外，该人士还对《中国产经新闻》记者透露了三亚房市这段时间一个比较有意思的现象，那就是三亚购房者的购房款项基本上是一次性付清的，较少有分期付款的现象。当记者追问为何会出现此种现象时，该人士表示：“一方面这个时候在三亚较难做银行按揭。另一方面现在三亚房源紧张，你要买房还得求着开发商。别说你做按揭了，像有的购房者甚至之前已经全额付款了，人家开发商都给退了，毕竟房产证还在开发商手上。

上世纪90年，由于泡沫破裂，造成海南房市一度低迷。其中部分原因，就是房市泡沫破裂后开发商卷资出逃，出现大量烂尾楼，投资者损失无法追回，令海南房产商诚信大打折扣，十数年内较少有投资者敢涉足海南房产。此次，海南房市能否再发“虎威”，诚信问题和品牌可信度问题也许是海南未来房市发展无法回避的问题。毕竟古人有云，一招被蛇咬，十年怕井绳。

投资与居住的问题

根据国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国居住用地年限为70年；工业用地和科教文卫等用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限最短，为40年。

但《中国产经新闻》此次在海南采访时发现，目前三亚、琼州、五指山等地的在售楼盘中，部分房产产权并未达到国家规定的居住用地年限为70年，有的楼盘房屋产权年限甚至只有30年左右。即使是最近热炒的“三亚凤凰岛”楼盘中其实际使用年限也没有70年。使用年限缩水，也就意味者购房者资产的缩水。

“您明白我们这的产权规则吗，如果了解，我可以继续向您介绍我们的楼盘。”在三亚市河西区的一家产权式酒店公寓售楼处前，当《中国产经新闻》记者以购房者身份向售楼人员询问楼盘情况时，该人员首先表示该楼盘只有40年产权。并且在这40年中，购房者每年只能有数十天可以在自己所购公寓内居住，其余时间该房产由开发公司代理购房者出租给游客，租赁费用由开发商与购房者按比例分成。当记者表示了解相关规则后，该售楼人员才继续介绍所售楼盘的其他情况。

据了解，目前海南居住地产的开发主要有三种模式：第一种为纯居住模式。即购房者所购房产纯粹用于居住用途。据记者此次在海南调查发现：目前海南在售楼盘中，海口、琼州、文昌等地用于纯居住的楼盘所占比例较多，而三亚所占比例较少。第二种为产权酒店模式。即投资者购买该房产所有权后，使用权由开发商和物业公司打理。该模式在三亚在售房产中比较常见。第三种为前两者的折中。

而目前在海南购房人群中大多以外地购房者为主。在海意见》发布以前，外地在海南的购房者大多以自己居住为主，其中尤以北方“候鸟型”移居者为众；另有部分购房者用于投资。《意见》发布以后，用于投资的购房者比例上升，而自住购房者比例开始下降。

根据《意见》：海南要鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。按照该《意见》：未来一段时间海南房市开发强调以投资为主，而主要购房人群也锁定在流动型投资客。

但就目前国内房地产业整体发展来看，大多数房地产业发展较好的城市主要集中在北京、上海、广州等固定人口较多的城市，也正是这些固定人口形成了大多数专家所谓的“刚性需求”。反过来，这些城市通过房屋产权的形式将一部分中高端人才固定下来，从而形成多元化、优势化发展。海南此次重投资、轻居住，重房屋拥有权、轻使用权的决策是否妥当，有待未来时间的检验。

“房地产业实际上是伴随着一个城市化而发展的产业，所以这个产业的发展都是跟这个城市的城市化及工业化相匹配的，不能脱离。所以不能是单一的人口集聚，这些房子建起来还要考虑居住在这里的人的就业问题，否则就容易形成泡沫”。中国区域经济学会秘书长陈耀在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

从一个城市或一个区域良性发展的角度来看，只有吸引多元化的固定人群进行多元化开发才能使该城市或区域走向稳定发展的轨道。因此在海南房地产业未来发展中，如何处理好产权与使用权，固定人口与流动投资人口比例的问题也是海南当地执政者无法绕开的问题。毕竟一个城市或区域固定人口与流动人口比例失调容易使当地房地产业发展不稳定，出现泡沫。

当年潘石屹也正是看到了海南当地固定人口无法支撑其快速发展的房地产业，易出现泡沫的特点，而出逃海岛的。后来事实也证明了潘石屹当时的判断是正确的。

产业协调问题

“像我还算在这居住时间较长的了，其他东北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去过年去了”。来自北方的翟大爷因患有哮喘病，不适应北方寒冷气候，四年前开始在三亚长期定居。据翟大爷介绍，其所居住的小区大多为北方人，其中尤以中老年人群为众。一般这些移居者在三亚居住时间少则一个月，多则三五月。每年5月到11月间，整个三亚便会出现“空城”现象。

此次记者在海南调查时，最大的感受就是海南的街道宽敞明亮，路上行人较少，少了些许北京、上海等城市的拥堵。即使是年前，处于旅游黄金时间段的三亚，大多数人口也主要集中在大东海、三亚湾等旅游景点，其市中心的人口却较为稀疏。一枚硬币总有两面。宽敞的街道、稀疏的人群对于旅游者来说也许再好不过。但从产业经济和人口经济的角度来说，若只靠单一的旅游业产业是否能够吸引足够的固定劳动人口投入海南的建设呢？若在一个缺少固定劳动人口的城市，是否能够带动一个城市的房地产业持续发展，形成刚性需求呢？

根据《意见》，未来一段时间海南将以旅游业为龙头，大力发展与旅游相关的现代服务业，促进服务业转型升级；积极发展热带现代农业，加快城乡一体化进程；充分利用本地优势资源，集约发展新型工业；虽然从该《意见》的产业规划来看，产业多元化趋势明显。但在最近一段时间海南当地官员和学者的表态和行动当中，则较多强调旅游业、房地产业，较少强调现代农业、新型工业；长期发展下去，容易形成单一的产业结构。

“我也看了这个《意见》，我觉得海南这次国际旅游岛的定位是强调以旅游业品牌效应为主导，并没有说排斥其他产业，它以前已有的产业都还在发展。它毕竟有三万多平方公里，跟台湾差不多，比巴里、迪拜这样的旅游岛要大多了，它的产业门类应该是齐全的，如果没有其他产业支撑的话是很难发展的。”陈耀对《中国产经新闻》记者表示。

但从现实情况来看，由于《意见》出台后，拉动海南旅游业和房地产市场急剧上升，目前一些社会资源已经开始向这两个产业流动。从产业经济和人口经济角度看，按照海南省统计局提供的数据，2008年海南省常住人口仅854.18万，不足北京市常住人口一半。这其中第一产业从业人数占比为54.14%，第二产业占比为11.22%，第三产业占比为34.64%。相比而言，第二产业占第三产业从业人口较弱。而其城市房地产发展中，后两种所占购房比重又较大。那么目前海南旅游业和房地产市场的急剧升温，是否会导致社会资源配置过度向这两个产业集中，而厚此薄彼地忽略了其他产业的发展呢？如果这样，会给海南房市带来什么影响呢？

“这确实也是海南当地执政者要考虑的一个问题。我们说居住，居住在这里的人就要就业嘛，但居住在这里的人不可能都集中在旅游业上，还需要其他行业的支撑。今后这些行业的发展要有一定的规模后，才能促进当地房地产业的发展，形成一定的居住规模，而居住规模又取决于就业，因为不是所有人都是在这里休闲的，其他人都要生存就业，而就业岗位的提供就需要有很多门类的行业来支撑”。陈耀对《中国产经新闻》记者表示。

栽得梧桐树，引得凤凰来。因此在未来的发展中，海南省将如何协调各产业发展的关系，如何引进各方面的多元化年轻人口，如何看待旅游业主导效应和拉动效应的关系，甚至如何看待房地产业本身的主导效应和拉动效应的关系，将同样是海南未来房地产业发展不可回避的问题。