海南隐忧 20年等待或是楼市泡沫另一个轮回

2010年02月26日 22:18
来源：经济观察报

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廖杰华杨兴云汪言安

如果海南用20年时间等待的却是楼市泡沫的另一个轮回，那么这个代价谁也无法承受。

什么是国际旅游岛？对于海南决策者而言，是以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济，它是海南下一个10年的希望所在；对于开发商而言，是捂在手里不断飙涨的房价；对于炒房者来说，是凤凰岛上10万元一平米的房子和节日里的天价酒店；对于海南本地人而言，是政府许诺的政策性住房和给他们带来希望的满大街外地人；对于张罗“中国百富榜”的英国小伙子胡润来说，是在雅居乐清水湾里预留一块地用作赛狗场。

那么海南又是什么？是天使是魔鬼，还是不同时期的两张脸？一张是现世的，如马尔代夫般蓝天白云、椰林树影；另一张属于记忆，烂尾楼遍地、投机风行。

按照设计者们的最初想法，海南国际旅游岛要“放航权、零关税、免签证”，但这些字眼过于直白会带来障碍，最后只好用“开放、发展、绿色”六字代替。海南的决策者和酒店的经营者们时刻盼望着国际化，他们预期客源中80%是境外客人，但事实却相反。而且，酒店越豪华，中国消费者越多。

零关税、免签证，让海南梦想着有一天像香港一样来去自由，成为世人向往的购物天堂；而博彩的诱惑，让地产大亨们幻想着把三亚建成另一个澳门或者是拉斯维加斯。

海南岛长期发展的愿景，一度是自由贸易区。自由贸易的概念，不仅是对内、对外的双重零关税，还有一系列的制度配套设计。而现在，一个以国际旅游岛为初步目标的设想已经在去年年末得到国家层面的批准。难以想象，一个仅次于台湾的中国第二大岛，一旦进入这样一种由开放到发展的制度设计，会爆发出何等的活力与能量。

问题是，海南建省20多年来的爱恨情仇都与地产有关，这是海南人无法抵挡的诱惑。

20多年前，在还没学会走路的时候，海南就想跑了。上世纪90年代初房地产最热时，海南地产界曾有一个美丽的梦，人们纷纷涌向海南圈地、倒手、然后数钱。可惜梦很快就醒了，砸在海南岛上的500多亿元，转瞬变成了一幢幢千疮百孔的烂尾楼。两万家房地产公司从生到死，10万创业大军黄粱一梦，他们演绎了中国经济史上最悲怆的一幕。

正如冯仑所言，那样一个兴奋癫狂的时代，一生也不多，一楼签合同买进，到四楼就卖出去了，接着就是点钱，晚上数小费。

近20年后的2010年，随着海南国际旅游岛的获批，海南似乎再次癫狂了。全国各地的投资客蜂拥而至排队买房，几乎都是现款一次性结清，一周之内地价翻了3倍，一个月时间内房价翻了一番。站在三亚湾的海滩上回望，早已分辨不出哪个是三亚最后一个烂尾楼，就像地产泡沫从未来过一样。

海南显然有些醉了。

据说一个名叫清水湾的楼盘市值在全部开发完毕后相当于海南2009年全年的GDP，三亚全市一年的财政收入只能在三亚湾的铂爵公馆里买五栋别墅。显然，不是房价高估，就是经济有问题，但这就是海南目前的现实。在三亚湾房地产的利润率已经高到让开发商不好意思的程度了，跟开发商谈房子的成本会被认为是一件很扯淡的事情。

但除了房地产，海南又能靠什么？

在海南省人大财经委专家咨询组成员王志方看来，房地产投资对城镇固定资产投资增长贡献率高达40%，经济增长的基础并不牢固。

基础不牢的后果是城市本身缺少自己的内在机能。包括海南的文化、教育、医院、城市配套、公共环境，软硬的标准，都是缺失的。2009年海南省经济和社会发展统计公报显示，住宿和餐饮业吸引的固定投资额为34.35亿，显著低于地产316.63亿的全年投资额，教育业(15.77亿)与卫生社会保障和社会福利业(12.34亿)等“海南岛发展旅游业的软肋”，投资额更是不足地产的零头。

对于要以旅游安身立命的海南来说，这会造成什么样的后果？或许是人已经过来了，但是留不住。国际旅游城市有一个量化指标，就是游客在城市停留的天数，通常标准是6到7天，像夏威夷这样的城市则在10天左右，目前三亚是3到4天。

把一个省的复兴多次放在一个人身上，这是海南人的宿命。铁打的海南人流水的官，在现任省委书记卫留成入主前，海南人如此形容官员走马灯似的更替。从1990年7月第一任省委书记许士杰被免，到这之后的近20年时间里，换了7名省委书记，平均两年多一任。

与此同时，在海南20多年的发展历程中，“农业派”、“旅游派”、“工业派”、“贸易派”、“生态派”等产业政策都曾粉墨登场，而当“工业派”和“贸易派”跃进式发展后，最终给海南带来的是GDP的大起大落。

7年来，卫留成全然不惧群论汹汹的争议与评点，为海南植入工业化的新基因。卫留成的想法是，对一个省来说，不发展一点工业，它的财政就没有出路。尽管2009年的“中国企业500强”的评选中，海南只有两家企业上榜，并且都在200名开外，但海南总算有了些基础。

症结还是在于不合理的产业结构。根据2008年海南招商处统计数据显示，虽然海南建省以来国民生产总值不断攀升，但三大产业结构存在明显症结：支柱经济旅游服务业占比不强，高效农业与新型工业仍处于初级阶段。海南房地产火爆的背后是尴尬的另一面。

十多年前，海南房地产因为没有实体经济支撑而成为泡沫，如今，如果仍然由房地产这一根独木支撑，那它还是泡沫。

从1993年到2007年，海南用了14年才消化掉500多亿元吹起“烂尾楼”。有个不太恰当的假设是，如果这次进入海南4700亿元资金属实，万一再次泡沫破了，海南又需要多少年恢复？