“大地主”圈地运动：最后的17万亩

2010年02月26日 22:28
来源：经济观察报

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廖杰华

海南现有多少土地掌握在地产商手中？海南国土环境资源厅厅长严之尧的回答是13万亩左右。而海南全省各市县政府手中尚未供应的存量建设用地据说只有约17万亩。

这13万亩地又掌握在谁手中？答案是“国字头”的中粮集团、中信集团、华润集团以及海航置业、富力地产、鲁能置业等少数几个大地主，他们占据着海南房地产市场的大部分江山。

除了海南官方极少数人，恐怕没人能说清楚，谁是海南最大的地主。哪怕是已手握近2万亩土地的富力地产也不敢说自己是海南最大的地主。在富力内部人看来，在海南的土地储备规模上，鲁能置业第一，其次才是富力。据称鲁能置业在海南拥有19平方公里土地(约2.9万亩)，但鲁能置业也不认为他们是海南最大的地主，在鲁能眼里，海南的大地主非海航置业莫属。

海航置业这家成立于2007年的地产公司，是海南航空集团的下属企业，成立之后在海南疯狂圈地，在海南18个市县都有土地储备。海南业界流传的说法是，仅在保亭县，海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权，此外，还有海口大英山老机场土地2860亩、兴隆康乐园高尔夫土地2100亩等。

数据显示，海南目前年销售商品房约300万到600万平方米。这意味着，即使不再跑马圈地，这些手握成千上万亩土地的大地主至少可在未来10年以内继续主导海南的房地产市场，并左右当地的房价。

事实上，对于大面积土地被圈占，海南官方也觉得难受。严之尧曾表示，海南经济发展比较缓慢，财政比较少，地方政府过早出让土地的现象比较多。“这样的土地出让，导致地方政府与开发商分成中，开发商拿走的利润可能高达70%，很多土地被贱卖。”海南官方一不愿意透露姓名的人士对本报记者表示。

凶猛海航

海航置业第一次在全国范围内露脸是在2009年9月。

当月17日，包括海航置业在内的海航集团下属三家企业，以18.24亿元总价夺下上海黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面地价为每平方米3.65万元，创下上海单价地王新纪录。此前，作为海航集团操作房地产业务的平台，海航置业很少通过公开市场拿地。上海一役暴露了海航集团的强大实力，殊不知，海航置业已经悄然绘制完成了其多元化的地产版图。

在海南排得上名号的大地主中，海航置业是为数不多的一家本土企业。这家成立于2007年5月28日，集房地产开发、持有型物业投资及房地产综合服务为一体的公司，正式名称是海航置业控股(集团)有限公司，注册资本金17.5亿元。事实上，海航集团在地产方面的历史可以追溯到更远一些。2003年，海航集团的地产业务以扬子江地产集团的面目出现。

除了不为人知的庞大土地储备，海航置业的资产膨胀速度也超出许多人想象。2008年年底，海航置业总资产已达52亿元人民币，员工总数2700余人，而最近海航置业招聘资料显示，2009年底，海航置业总资产已达175亿元人民币，员工总数7500余人。

至于海航置业如何在短期内完成如此庞大规模的土地与资本积累，其内部一高管的说法是，一是海航集团的历史积累；二是资本运作，即让资产裂变。该高管称，很多地方政府很欢迎海南航空这样的大型企业进入，在航空拓展到一个地方以后，地产投资的机会开始显现。比如机场周边的一些剩余的土地，或者收购一些酒店，对这些酒店进行改造。

在海航置业最近一系列眼花缭乱的资本运作中，最具标志意义的要数位于三亚的铂爵公馆和位于海口的大英山老机场项目。

百倍裂变

尽管谁也无法确认海航置业到底是不是海南最大的地主，但海航置业绝对是其中最赚钱的一个。

海航置业上述高管向本报记者透露，位于三亚湾的铂爵公馆前身原本是海航集团旗下的一家酒店，运营时间已超10年，拆除酒店开发房地产前，其市场价值不到2000万元，而现正在销售的铂爵公馆已完成百倍增值，“除去已经销售的30%，铂爵公馆剩余可售房产的价值大概就有20多个亿。

这20多亿中有多少是真金白银的利润外人恐怕无法想象。该高管对本报记者表示，重建过程中由于没有补偿地价，铂爵公馆的大致成本为：楼面地价每平方米500元、建安工程费2500元左右、税费550元、园林和一些不可预见的费用1000元，外加最为昂贵的装修成本1万元，铂爵公馆每平米的真实造价在1.5万元左右，而铂爵公馆每平方米销售均价已超8万元。但8万显然不是铂爵公馆的最终定价，铂爵公馆的销售人员告诉记者，“不管凤凰岛定多高的价格，我们都要超过它”，如今凤凰岛的均价已飙升至每平米10万元。

“从2000万到20亿，一是依靠项目本身的资产增值，二是让项目裂变，资产会扩大很多。”在完成了酒店向房地产的第一次裂变后，海航置业并没有准备让这种裂变一次用尽，套现走人还没有进入日程。

“像海航集团这样的企业，缺的不是钱而是资产，没有资产的海航是痛苦的，有资产就有融资渠道，就能从银行贷款，所以海航宁愿把价格标高，一个月卖一套，也要把这个项目拿住。”上述海航置业内部人士告诉记者，作为国企，现金对整个海航集团都没多大价值，拿着现金也是放在账上。因此，海航在三亚的三个项目中，除了部分作为福利低价出售给内部员工外，包括铂爵公馆在内的楼盘都在捂盘惜售。

除了让资产裂变，海航置业的另一招是通过资本运作提升项目价值，这个项目就是有着海口标杆之称的大英山老机场。海南物资拍卖有限公司一位高层告诉记者，海航置业旗下的几块地正准备对外转让，其中就包括大英山老机场地块。

公开资料显示，海航集团拥有大英山老机场200公顷土地资源，并受海口市政府委托，负责大英山老机场560公顷“海口城市中心”的开发工作。早在2005年，该地区就已开始制定规划。规划将遵照生态优先、可持续发展理念，力争在10-15年内，将该地区建成政务中心、商业中心和文化中心。

与其他地产公司转让土地不同，这一次，海航选择了拍卖。上述海南物资拍卖有限公司高层告诉记者，海航开发地产的目的之一是赚钱并实现滚动，套现一部分拿新地。但更为重要的是，海航试图通过拍地来试探市场的反应，先拿部分地来拍，如果拍出高价，海航也就达到了提升该地段房价的目的。

据悉大英山老机场的土地海航当年购入的价格是70万元/亩，尽管到底多少能卖掉，海航也充满疑惑，但其参考目标是三亚的地王。去年年底，三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，成为海南新“地王。去该地块的土地价格折合成楼面价将达到8460元/平方米，而三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平方米。

“圈地运动”

除了在资本市场腾挪的海航置业，在海南，少数几个大地产商已经把持了海南大部分建设用地。

华泰联合证券分析师鱼晋华对海口、文昌、博鳌三地房地产市场调查之后发现，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商经过几年的“圈地运动”，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均以千、万亩计。富力海南销售策划部经理黄义告诉本报记者，这样手握成千上万亩土地的开发商，能数得出名字的就不下10家，包括雅居乐、富力海万科、鲁能、新世界、保利地产，中粮集团、华润集团，而自称在清水湾一地就拥有1.5万亩土地的雅居乐的土地储备并不在前三之列。

据悉，海南全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷(约17万亩)；已向企业供应的存量建设用地约8900公顷 (13万亩)。最初，由于海南地方财政基础较薄弱，海南此前在房地产开发中更多的是将大片土地交给开发商整体开发，目前海南的一级土地市场格局基本定型。而政府通过招拍挂方式出让的二级市场上土地数量较少，一直非常火爆。

最早进入海南地产开发的大型企业当属中粮集团，拥有土地开发面积18.6平方公里；另一大型央企华润集团1999年通过资产置换获得石梅湾沿海地区的180公顷土地的使用权。石梅湾项目建设周期长达13年。而外界一直都以为富力在海南的土地储备量为1万亩，实际上，2009年富力拿地已超过2万亩，建筑面积超过200万平米。

“海南沿东海岸向内纵深1公里地块，已经没有地了，靠近内地的西海岸可能还有一些。”黄义说，一部分土地被新的开发商所圈，还有一部分是上个世纪 90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了，辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。知情人士透露，海南的大地主圈地成本很低，部分企业还是协议拿地，楼面价不过每平方米几百元。

海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。为此，海南省试图通过省级土地收储模式，破解各市县投资意向不均衡，地价偏低局面。

海南省政府的这种思路已经反映到了房价上，鲁能三亚湾新城销售主管牟夏告诉记者，三亚湾新城的地价只有公司高管知道，但一些跟高管有特殊关系的客户告诉她，现在拿的地比前期卖的房子还贵，前期卖的别墅是500万一套，现在一栋别墅的地价已经是600万了。

另外，海南试图尽力保住岸线资源。早在去年12月上旬，海南省住房和城乡建设厅就组织有关专家，对《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2008-2020)》进行评审。规划提出，加强海岸线资源的管理，确保海岸线资源不会被一次性贱卖。

今年1月22日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》，再次明确表示，“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”但这两份文件的尴尬在于，“一次性贱卖”对应的是圈地完毕的既成事实，而“优先安并不等于禁止，一些本属于公共资源的土地已经沦为少数人的私家海滩。