政协委员：尽快开征物业税抑制炒房

2010年03月04日 04:43
来源：每日经济新闻

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每经记者朱小雯发自北京

试点6年的物业税最终会否开征，《每日经济新闻》记者试图在“两会”上看出端倪。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海昨日(3月3日)对《每日经济新闻》记者表示：“物业税应该尽快开征。

郭松海认为，物业税可以抑制房地产市场的炒卖行为，对房地产虚高价格进行调节，对社会势弱群体的住房税费予以减免优惠，这有利于缩小社会贫富差距，促进房地产健康稳定发展。为此，“建议加快开征物业税的研究和征前准备工作。

“物业税应尽快开征”

全国政协委员、民进中央常委、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也对《每日经济新闻》记者表示，物业税的确是平抑房价的一个工具，不过仅是一方面的政策。

“更有效的还是政府强有力的调控，比如提供大量廉租房，在审批土地环节遏制投机，将投机比例控制在合理范围；以及整个财政税收体制的改革，这关系到地方政府财政收入，以控制它的‘土地财政’；同时还需要土地制度改革。”蔡继明说，毕竟目前开征物业税的客观实施条件还没形成。

郭松海也坦承，开征物业税仍面临着诸多难点，首先是确定物业税缴纳人，“目前全国缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统，设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础，这是先决条件。”其次，是土地出让金是否并入物业税，郭松海认为，将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。其三，征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业和购房者利益等方面影响重大，面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的制约。

尽管如此，他仍然坚定地对《每日经济新闻》记者表示，应该在房地产保有环节开征统一的物业税。

覆盖城乡还是“渐进”？

这样一来，就必须建立全国大中城市统一的房产权属档案体系。“这要由政府牵头指导，整合房管、税务、银行等部门力量，实现全国各大中城市联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系，为开征物业税提供可靠依据。”郭海松表示。

并且，要改革土地批租制为土地年租制。郭松海说，应取消土地出让金，改为按年均匀征收。土地出让金已包含了未来40~70年的物业税，为实现税赋公平，即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不缴物业税或进行税款抵扣；只有土地出让金抵扣完毕后才缴纳物业税，物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年增收。

所以物业税的具体环节应该包括：将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收，而且征收范围要包括城镇和农村。

不同于郭松海提出的覆盖较广的征收范围，全国政协委员、国家财政部财科所所长贾康建议，物业税不用一步到位，方案设计应注重“渐进”的要领，力求尽快搭好和推出基本制度框架。

如何“渐进”？贾康表示应在物业税(房地产税)开征初期，对独立别墅、豪华公寓可先进行实征，对一般的消费性住房可暂不考虑实征，而一定面积以下的居民第一套自用住房还可考虑永不实征。

地区和需求性差别税率

对于物业税的具体税率，郭松海表示税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，而各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率。“比如房价较高的地区可以定稍微高一点的税率，房价低一点的地区税率可适当降低。”不过他强调，地区之间的物业税税率应该适当平衡，否则，那些税率太高的地区就会驱赶税源，抑制本地区房地产的正常发展。

实行差别性的税收政策还在于，区分消费性需求和投资性需求。他解释说，在消费环节，对第一套自用普通住宅，物业税税率考虑在0.2%。对第二套住宅可按面积征税，如二套住宅面积不超过120平方米的，适用较低税率，如在0.5%~1%。但二套住宅面积超过120平方米，或第二套以上住宅，应按面积或按套数实行累进制税率，其税率高于1%。“对过多投资性购房征收较高税额，以提高其保有成本，降低其收益预期，以此来约束过度投资、投机炒房行为。”郭松海认为。

他还提到，应将房屋闲置税置于物业税开征前，作为“实转”试点。因为房屋闲置税与物业税同属保有税种，但前者比后者涉及面小，关系简单，较易操作。他说，房屋闲置已经成为一种“全球病”，要建立强有力的开征房屋闲置税的组织协调机构。

土地保有环节，郭松海认为还应将土地闲置费等收费改为征收土地闲置税，“并且从重征税。”这样来促进土地占有者或使用者尽早开发土地，或将土地使用权尽早转让给有能力开发者，从而使土地资源在最大程度上得以有效利用，这一税种包括城市闲置土地和农村集体未用土地两个税目。