中介抛售三亚豪宅海南炒房曲终人散？

2010年03月05日 06:34
来源：每日经济新闻作者：翟敏

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“国际旅游岛”概念犹如一针兴奋剂注入了海南的房地产市场，全球的投资客都将目光投向了三亚这座号称“东方迪拜”的城市。在房企捂盘惜售和人为哄抬房价的潮流中，海南房地产市场迅速升温，出现房价疯涨、购房者盲目跟风抢购等非正常现象。在许多人看来，“国际旅游岛”一度成为了“国际炒房岛”

不过在过度兴奋之后，留下的却是疲惫。《每日经济新闻》记者连日来在海南采访时发现，当地的房地产市场经历了短暂的疯狂之后已经迅速降温，而海南省政府方面也连续采取了一系列措施加强房地产的调控。不过在有专家指出，目前楼市“仍有空子可钻”

楼市降温中介报价狂降

“买房子的人好像一夜之间都消失了。”3月3日，三亚市新风路一家房地产中介门店负责人张路向《每日经济新闻》记者表示，春节一过，看房的人立刻便少了许多。“春节前那一段时间最疯狂，每天都有成群结队的人来问房子。但现在一周也没多少，进来的也就看看而已。

就在离这家门店不远处的海边，便耸立着在这一轮海南楼市高烧中“大放异彩”的三亚凤凰岛项目所属楼盘。这个开盘价便达到6万多元、最高时房价超过10万元的豪宅项目虽然价格高昂，但依旧吸引了来自全国各地买家争相出手。

不过，这座昔日门庭若市的海南高端房产代表之作，近期也已经恢复平静。3月4日，记者在准备走访凤凰岛项目时发现，整个凤凰岛已处于半封闭状态，只有一些好奇的游客在桥头拍照留念。据了解，目前凤凰岛仍在施工，出于安全考虑，上岛必须提前预约，而连接凤凰岛与三亚市区的唯一一座桥梁也由专人负责把守。

公开资料显示，三亚凤凰岛去年底内部认购价是3.8万～6万元/平方米，开盘均价达7万元/平方米，春节前甚至有报价达13万元/平方米。然而记者从三亚一些中介机构了解到，春节刚过，凤凰岛已经出现5万元/平方米转手的报价。

“这段时间投资者已经理性多了。”海南房地产营销专家、旅控会展开发公司策划经理李东绪表示，凤凰岛仅仅是海南房地产降温的一个缩影。他介绍说，就海口市场而言，虽然各项目2月底的价格与月初相比并未有较大变化，但是出现了折扣现象，而且幅度逐渐增加。同时，节后各项目现场客源明显减少，销售量不断下滑，现场客户也并非以年前的炒房客户为主，更多的是以长线投资和度假自住为主的客户，相对比较理性。

与三亚的情况类似，2月海口商品房市场总成交量环比下滑达38.75%，不过价格环比提升34.14%，达到8618.63元/平方米。显然，海南的房地产市场已逐步陷入有价无市的尴尬。

房价透支部分地区超夏威夷

海南获批建设国际旅游岛之后，各路资金蜂拥挤进海口、三亚、陵水等地，短短5天之内，整个海南省商品房销售量就超越了2008年全年的销售量，房价随之水涨船高，涨幅领衔全国。有人专门进行统计并指出，海南部分地区的房价已经冲高到著名国际旅游岛——印尼巴厘岛的3倍，甚至超越了美国夏威夷。在海南软硬件诸多方面都还达不到 “国际旅游岛之的最低标准时，只有房价率先与“国际旅接轨。

然而，疯狂的舞蹈过后带来的却是“体力透支”，海南的房价同样是如此。专家分析，快速上涨导致的高房价对海南未来的发展将带来巨大负面影响。李东绪表示，“海南这一波炒房来得快去得也快，而产品品质与周边配套并没有明显改变，房价完全是投机者疯狂的倒卖炒作而涨起来的，这轮炒房透支了海南未来几年市场价格的涨幅空间。

不过李东绪仍然相信，未来海南通过不断进行国际旅游岛的建设，软件和硬件都会有很大提高，到时候价格就会与产品价值相对应，以品质的不断提高来推动整个海南房产的平均价格继续上涨。他认为，随着购房者的逐渐成熟和市场调控的加强，海南的房地产市场将会逐步稳定。“像春节前的那一轮疯狂，应当说10多年甚至几十年才能遇到一次，有很多人在这样的疯狂中大赚，也有很多人被套牢。不过李总体来说，未来的市场应当是向好的，房价也会平稳上涨，大涨和大跌的情况不太可能出现了。

中国(海南)改革和发展研究院院长迟福林也认为，前两个月海南省房价猛涨属于“补涨”期，近期房价在总体上已逐步稳定，回落空间有限。“此次房价上涨跟上世纪90年代相比，背景、需求、结构都不一样，尽管有泡沫，但不会再现当年的情景。

大兴土木生态面临考验

记者在海南采访过程中发现，很多房地产项目都是劈山或沿海而建。在海口到三亚的高速公路沿线，巨大的施工工地一路不时跃入眼帘。专家认为，这意味着大量树木遭到砍伐，自然景观、生态环境遭到破坏，显然会对国际旅游岛的建设带来负面影响。

“我们规划了10个高尔夫球场，在建的是4个，建好的有2个。”这是海南陵水县县长王雄近日接受媒体采访时的“豪言壮语”。不过，值得注意的是，陵水县直到去年财政收入才仅为3.8亿元，目前仍是国家级贫困县。而小小一个陵水县竟然要建多达10个高尔夫球场，这也的确令人称奇。

对此李东绪认为，“这种情况其实全国各地都有，并非海南独有。海南房地产价值重点在于其拥有的景观资源，如海景和山景。好的地产项目可以更好地融入到自然环境当中，做到完美融合，不但不会破坏自然资源，反而会保护自然资源。”但他同时也表示：“由于部分地区地产发展太快，规划跟不上，造成自然景观和生态的严重破坏。我认为要避免这种现象发生，就必须加强对于开发的规划，并严格执行项目开发前的环境评估工作。对一些破坏生态的项目要求其改正或者进行生态型处罚。

在李东绪看来，未来的海南房地产开发过程中，应该提高产品档次，减少一些二线城市或者旅游风景区简单的普通住宅开发，增加旅游地产的开发，例如度假酒店、产权式酒店等；同时注重产品的品质和项目的配套，在进行地产开发的同时注重环境保护，大力发展节能环保低碳的建筑。

此外，李东绪强调：“在给岛外人盖房子的同时，要考虑本地购房需求，加强保障性住房、廉租房开发，并处理好引进消费和引进人才的关系，不能单纯停留在卖地、买房层次上。

从这一方面来讲，海南已经采取了一系列行动。据悉，海南省已经决定，省财政从市、县收取的土地出让金10%，以及省和市、县一般预算新增财力部分，将向保障性住房建设项目倾斜。

“2010年新建10.09万套保障性住房，力争在2012年末基本解决全省低收入居民住房困难。加强保障性住房的出租出售管理，严查擅自将保障性住房进行市场交易的行为。将保障性住房建设列入省政府对市、县政府及其主要领导的考核内容，对未能完成任务的，予以调离岗位。”海南省日前出台的《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》指出。

新闻链接

海南加强房地产调控专家称仍有空子可钻

每经记者朱玲发自广州

为抑制炒房，海南省日前出台了《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(以下简称《意见》)，并决定自2010年5月1日起实施。

《意见》规定，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记；逾期不办理的暂停预售许可。在办理房屋所有权证之前，严禁办理房屋转让和更名手续。实行商品住房预售款监管制度，预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金。《意见》同时规定，为防范恶意炒卖土地，在规定时限内，投资额未达到开发投资总额25%的，严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押土地使用权。

对此，广州地产专家谢逸枫表示，这个政策能否奏效的关键是地方政府是不是严格执行和实施，他认为，规定里面依然有一些空子可钻。如针对“商品住房销售一律实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表，不得在标价之外收取任何未予标明的费用”的规定，谢逸枫表示，这在实际操作中很难执行或者监督，一般开发商都在开盘前几个小时才会确定价格，况且政府有关部门也不可能派人到每个楼盘去调查。此外，《意见》虽然规定开发商的投资额要达到开发投资总额的25%，但仍不足以完全遏制开发商的炒地现象，除非将这一比例上调到35%。

此前，海南三亚市城乡建设和住房保障局下发了关于抑制楼市炒作的通知，准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房措施，规定1个身份证只能购5套房。但随后该举措遭遇了空前的质疑，被认为这种调控恐怕更像是鼓励炒房。