稳定房价凭啥“不行也得行”

2010年03月10日 03:50
来源：国际金融报

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房价高涨，成为横亘在民众面前的心头之痛，自然也成为此次两会的一个中心议题，列席人大会议讨论的住建部部长姜伟新只要一露面，就会成为媒体追逐的对象。

日前，姜伟新在接受媒体采访谈到未来房价走势时，信心满满地表示：“是稳定的，肯定是稳定的！”姜部长作出这样的表态，其理由是：“总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”

看来，姜部长的信心来自总理的要求。这种说法让人很感到疑惑。

事实上，这几年来，中央政府一直致力于构建一个稳定发展的房地产市场，希望普通民众能够安居乐业，即使是在2008年底金融危机爆发的关键时刻，尽管国务院出台了房地产市场的有关政策，总理本人也没有少提这样的要求。但是，市场却依然背离了普通民众的希望，也背离了一直以来中央政府对这个市场的调控目标。可见，房地产市场决不是凭着总理登高一呼就能解决一切问题的，那种计划经济时期的“美好时光”已经一去不复返了。

必须看到，目前中央政府尽管对房地产市场的调控决心很大，但我国房地产市场的市场化程度已经很高，因此要将其调控到让普通民众满意的程度，实际难度不小。

对于市场的调控，只能运用市场化的手段，而不能像计划经济时代那样运用行政干预手段。从目前已经出台的一些政策导向看，主要集中在两个领域，一是增加土地供应，加快住房建设，满足市场需求；二是加强银行管理，一方面提高购房首付比例，减少房贷优惠，一方面严控信贷资金流向房地产市场。这些手段都符合市场化的目标，但正因如此，它们不可能像行政干预手段那样起到雷厉风行的效果。

就增加加土地供应来看，对于我国这样一个人口密度很高、农用耕地不可过多侵占的国家来说，能够大规模供应的土地是有限的，永远赶不上开发商对土地的需求，正是由于这个原因，一些城市新推出的土地反而频频成为“地王”。而就控制信贷来说，这项政策的本意是为了打击投机性购房，不让投机者利用银行信贷来赚钱，但是必须看到的是，在购房中真正需要依赖银行支持的，主要是那些收入不高的自住房购买者，这方面的政策收紧反而增加了他们的购房支出。

显然，运用市场化手段来调控市场，政策回旋的空间并不是很大，但我们也不能寄希望于政府出台雷霆手段来达到稳定市场的目的。因为运用行政手段对房地产市场进行刚性调控，在打击房地产市场中的投机性势力的同时，对正常的商品房消费也很容易造成伤害，从而使市场出现严重扭曲。

要解决房地产市场的现实问题，需要有关部门认真研究市场实际状况，拿出更切合市场实际需求的积极措施，而决不是靠喊上一两句“不行也得行”的豪言壮语能够奏效的。

最近几年，我国已经对房地产市场进行过多次调控，但收效甚微，房价在近几年的涨幅远超国际平均水平。市场建立初期，房地产在打开笼头后出现价值飙升是一个客观原因，但地方政府由于拉升GDP和满足地方财政需求而起到的助推作用更不可忽视。由于房地产市场的边际效应十分广泛，地方政府对此十分重视，却相应忽视了政府应该担当的为民众解决安居问题的职责。正是由于这一原因，几乎每一次调控都半途而废。此次调控虽然声势很大，但只要政府的这种角色定位没有改变，调控究竟能够收到多少效果，还有待观察。

房地产市场调控的目标并不仅止于让房价稳定，更重要的是满足居民日益增长的住房需求，让老百姓能够根据自身的实际收入状况拥有相应的住房。按照目前我国一些大中城市的平均房价，即使在未来的一段日子里不再上涨，也就是说稳定下来，大量低收入的普通民众仍然是无力购买的。

因此，对房地产市场的调控，更重要的是分门别类，一方面承认市场有其投资功能，不必为部分商品房价格的飙升而忧心忡忡。另一方面，对政府来说，需要大力推进政府资源的利用，为低收入者努力开发经济适用房、廉租房等能够满足各个层级民众需求的住房，让房地产市场能够形成一个有序推进的梯级市场。就像海南省省委书记卫留成在回应海南房地产市场价格暴涨问题时所说的，不能把该由政府调控的基本住房和由市场决定的商品房混在一起。