土地招拍挂想说弃你不容易

2010年03月11日 02:30
来源：证券时报

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王瑞霞

今年的“两会”，楼市理所当然地处在了风口浪尖上，在轰轰烈烈的争议中，一个深层次的问题引人关注，即土地出让招拍挂制度究竟何去何从。就此国土资源部部长徐绍史日前给出了答案：招拍挂制度“最大的好处是防止暗箱操作”，但它也需要在实践过程中不断完善。

官方的这一表态说明，尽管现行的土地出让制度存有缺陷，亟待改进，但其市场化改革方向仍是值得肯定和坚持的。

两会前，广东拟重试协议转让土地的新闻见诸报端；两会上，部分委员代表建言，改善土地供应方式，尝试“定地价、竞房价”等招标供地办法。协议出让重出江湖，地王难现，地价灭火，房价不就应声下跌了吗？这看似一个美好的愿望，但在冷静分析其弊端和局限之后，恐怕就难以如此乐观。

让我们来回顾一下土地出让制度的演变吧。上世纪90年代，我国土地出让普遍实行协议出让方式，但这种方式不够公开透明，给大量暗箱操作留下空间，因而广为诟病。为制止国家土地资源贱卖和浪费，2002年，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

可见，协议出让土地是不光彩地退出历史舞台的，而招拍挂之所以应运而生是因为相对来说，它可以更公平、更合理地出让土地，减少人为干扰因素和腐败。所以当人们冀望于协议出让土地为帮助降低地价、房价时，也要充分衡量这种转让方式潜藏的巨大负面影响。正如一位专家所言，土地流转事实上是国家资源的流转，也是财富的再分配过程。在这一过程中，首先应关注的是公平问题。

另一个需要思考的问题是，即便协议出让重新登场，地价、房价上涨的长期压力就能彻底化解吗？近年来招拍挂采用的“价高者得”的确是地价上涨的重要推手，但其背后更深层次的矛盾在于供求关系不平衡。在我国土地交易市场上，政府做为唯一的供给方出现，而需求方则是大量的房地产商，在于供求关商品房需求近年来总体趋于旺盛的背景下，开发商拿地意愿强烈，双方博弈出的价格长期来看自然是居高难下。

可以说，只要我国土地资源紧缺的情况长期存在，地价上涨的压力就难以根本消除。在这一大背景下，任何供地模式都不可能是完美的。而招拍挂方式因其运作相对更为阳光、透明，仍为现实的土地出让模式选择。

不过，政府部门在坚持推行招拍挂制度的同时，也要勇于正视其弊端，不断加以引导和完善。特别是对“价高者得”产生的非理性拿地行为应该尽快加以研究和规范。可喜的是，徐绍史日前已经表示，国土部正在和有些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式，不一定完全是价高者得。为保证评价公正公平公开，建议政府考虑引进具有公信力的专业机构和人员进行评估，并将评估结果公之于众，接受监督。

话说回来，地王的出现并不仅仅是土地招拍挂制度造成的，还有城市化进程加速、土地资源逐步稀缺等多种因素。面对房地产市场复杂的局面，政府部门应通过行政、金融、税收等手段动态调节房地产市场的供需矛盾，增加土地供给，合理引导需求，以减轻房价过快上涨的压力。此外，应积极改善住房结构，加大公益性住房的比例，将招拍挂的土地出让收益，更多地用于建设公益性住房，以缓解社会矛盾。