专家激辩“两会”地产议题：保障房、物业税、央企退出

2010年03月11日 05:57
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

正在进行的全国“两会”上，房地产再次成为焦点话题。代表和委员们的一些观点，更有可能影响今年甚至未来数年的房地产政策，《每日经济新闻》（以下简称NBD）特邀金地上海公司董事长赵汉忠、上海中原副总经理唐振东、卫明不动产智库负责人蔡为民、地产中国网主编谢红玲、中国指数研究院研究副总监张琪等嘉宾，就“两会”上地产议题将对今年地产业产生的影响及地产领域的民生话题发表各自观点。

话题1：

求解保障性住房机制

NBD：多数代表和委员都希望政府能尽可能地增加保障房，而北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。从这点判断，未来会否出现工薪阶层将主要靠保障房消费，而高收入群体才会购买商品房的现象？应对这一现象，开发企业是否已经开始了产品结构的调整，更倾向于开发高端住宅？

赵汉忠：保障房政策很早就已经出台，但真正能执行下去的不多。保障性住房该由谁来建，怎样保证每年保障住宅的供给，还有很多难题需要解决。

谢红玲：在18号文件中规定的是保障中低收入人群的居住，但后来因为种种原因变成了“保障低收入者居住”。而在国库充盈，财力能够确保增加保障住房建设的情况下，保障范围理应扩大。至于开发商是否考虑改变产品结构，增加豪宅产品的建设，并不取决于普通住宅和经济适用房的市场竞争，而是取决于开发商所掌握的生产资料。目前开发商高昂的土地成本和资金使用成本，使得开发商不得不建设豪宅。

蔡为民：增加保障性住房，不会影响普通住宅的销售，开发商无须调整产品结构。因为经济适用房不同于普通商品住宅，会被贴上标签。只要经济适用房和普通商品住宅的价格相差没有三五倍，一些符合经济适用房申请条件的购房者，仍愿意多花一点钱，购买普通商品住宅。

张琪：保障房体系的建设非一两年之功。目前的阶段还是基本保障的开始，未来随着廉租房和经适房建设的推进、整体楼市的发展，保障重心和标准也需要相应的上提，这样才能形成商品房和保障性住房的双核体系。

唐振东：未来工薪阶层靠保障房消费，高收入群体购买商品房的状况是可能出现的，也就是我们以前说的“双轨制市场”。不过这里有两个关键，首先是保障房的体量必须达到一个相当的市场比例，这需要一个较长的过程；其次是在是保障房体量达到要求后，政府是否仍对商品房市场加以调控。如果继续调控，那么在保障房大量供应的情况下，刚性需求会消失，商品房市场从此完全进入理性阶段，成交量和房价有可能出现双降；如果政府从此不再干预商品房市场，这将形成真正的双轨制市场，商品房市场会成为高收入人群和投资者的游乐场，房价可能会出现一轮暴涨，进而呈现高收益高风险特性。

话题2：

物业税“实转”如何影响市场？

NBD：物业税今年有望从“空转”转向“实转”。有消息说，今年开始将试点商业地产的物业税，未来再逐渐扩展至豪宅和多套房。这对商业地产、旅游地产以及豪宅产品的销售会否形成阻碍？如物业税出台，开发企业会否调整策略，舍弃其中一些市场？

赵汉忠：物业税今明两年出台的可能性极小。公民私有财产的认定尚存在障碍，物业税征收尚存法理难题。高收入群体的购买力和购买需求不会因为物业税的出台而改变，人们对高端房地产产品的需求依然会非常旺盛。

谢红玲：出台物业税如果是为了平抑房价，那么就需要考虑现有的土地出让金制度该如何进行更改，早期存量房的物业税缴纳和新房的物业税征收，是否应该区别对待。反之，如果出台物业税的同时，却仍然要先向国土部门支付大量土地出让金，则物业税的出台仅仅是增加税负。

蔡为民：物业税的作用是均衡每个人占有的房屋，但不能平抑房价。事实上，如中国香港、中国台湾等地，房价都没有因为物业税的征收而出现大幅度下跌。不过，对于政府来说，尤其是在楼市低迷，土地难以出让之时，物业税的征收可以弥补地方政府的财政缺口。

唐振东：我认为开发商不可能因为物业税的征收而舍弃某些市场。由于这次的物业税在出台之前，市场已经有了一个较长的心理接受期，加上政府近阶段仍需考虑房地产市场对宏观经济的重要性，税率应该不会太高，所以我认为即便是物业税出台，相信上海市场也能实现较平稳过渡。

张琪：目前税基、税率、与其他税种的搭配等问题还不清晰。按照通常意义，物业税开征会对相关物业类型在一段时间内形成波动，产品的定价策略会有明显改变，但整体来说，物业税更多的是起到规范性作用，商业地产、旅游地产以及豪宅产品的受众对象也与普通住宅有较大差异，市场会在适应后重回原有轨道。

话题3：

央企该不该退出房产业？

NBD：今年很多代表和委员提出，承担国计民生职能的央企应该退出房地产业，对此各位怎么看？央企存在于地产业，究竟是利少弊多，还是利大于弊？

赵汉忠：央企和民企在税收等方面存在着很多方面的竞争不平等。央企的资金来源于全民，其所得的利润也应属于全体国民，但事实上很少有央企向国库缴纳利润，惠不及民。

谢红玲：很多央企专业能力很弱，经验积累不够，拿地冒进。往往在不了解市场的情况下，高价拿地。央企和民企在竞争中确实存在不公平嫌疑。特别是房地产业是高风险行业，而央企的资金又来源于全民，一旦有闪失，往往会殃及国家。

蔡为民：央企存在于房地产是弊大于利，很多中央企业具有指标性意义，一举一动往往能带领整个行业的发展。但是很多房地产央企往往与中央思路背离，在中央要求平抑房价、地价的情况下，依然高价夺地，造成了社会认知的错乱。

张琪：我认为央企在承担社会责任上发挥了很大作用，尤其是经适房等保障性住房的建设上。例如在应对国际金融危机过程中提出的9000亿元保障性住房投资的资金支持的问题，央企预计将承担起阶段性责任。央企之所以引起关注，是因为在去年的环境下，许多主业并非房地产的央企也进入了楼市，事实上这是整个行业的普遍现象。因此央企于地产行业而言，关键字不应仅是“退出”，而是要整合、集中，在各自的主业领域各司其职。

唐振东：央企虽然承担着国计民生的重要职能，但作为市场独立法人同样有着与其他私企一样的追求利润和经济效益的需求，所以我不认同很多代表委员们提出的央企应该退出房地产业的呼声。只是在目前的房地产市场行情下，央企频频出资地王不断，有助推房地产泡沫之嫌，才会招来代表委员们的这一呼声。央企存在于地产业应该说是利大于弊，其雄厚的实力对于增加房地产市场有效竞争、提升房地产市场整体水平有着重要意义。