五大消费预警应对购房陷阱

2010年03月12日 06:31
来源：华西都市报作者：江先海

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在诚信基础缺失、房产市场尚不规范时期，消费者无可选择地被置于弱势地位，买卖关系不对等导致这样的状况出现并不鲜见。并不是所有的开发商都在设置陷阱，但只图一时之利不顾声名的房产开发者大有人在。在当前市场条件下，消费者擦亮眼睛，进行自我保护仍是上策。而一旦上当，拿起法律武器争取权益实为必要。为此华西都市报联合律师团，发布2010年五大购房消费预警。

消费预警一不要迷恋广告广告只是传说

典型案例：陈先生在近郊购买了某花园房屋，根据合同约定上月交房，可陈一到交房现场就与开发商争执起来。原来，开发商在销售时发布一条广告，称其开发的某花园商品房拥有游泳池、网球场等多功能配套服务设施。当交房时发现，广告中的游泳池变成了臭水潭，且从未投入使用。而广告平面图中的网球场，现实中却是个“儿童版”三人篮球场。

四川致高律师事务所宋关平律师指出，根据最高人民法院司法解释规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，构成合同组成部分，对开发商具有法律约束力。上述案例中开发商在销售广告中对项目设施的说明具体明确，该广告内容已经构成合同组成部分，具有法律约束力。开发商在交房时房屋设施与销售广告允诺不一致，销售广告已经构成对商品房环境性质量的不实陈述，依法应当承担责任赔偿购房人的经济损失。

从法律角度来说，虽然司法解释为购房者维权提供了依据，但开发商往往在宣传资料和销售广告上注明“该广告(资料)仅作为参考，具体以双方正式合同约定为准”等字样。在这种情况下，广告内容就可能属于要约邀请，对开发商难以形成约束力。

消费预警二套内面积计价买家莫被迷惑

典型案例：张小姐在城南某楼盘购买的房子马上就要交房了，但接到交房通知书后张小姐有一件事情却想不明白——自己明明买的80平方米房子，现在只有79平方米，却要补交房款8000多元。经了解，张小姐才发现原来自己买的房子套内面积增加了1平方米，但公摊大幅缩小了2平方米，所以整个算下来建筑面积缩小了1平方米，但因为合同约定是按套内面积计价，所以张小姐仍需补交1平方米的套内面积房价款。

四川致高律师事务所副主任林方平律师分析认为，张小姐的这个问题其实在2007年后，成都市统一按套内面积计价售房，就不断困扰着许多购房者。以往成都市都是以建筑面积计价销售，时至今日绝大多数楼盘也是以建筑面积单价对外宣传广告，只是在签合同时才换算成套内面积单价。

应该说，目前以套内面积计价相对来说购房者的利益能获得更大的保护，政府之所以硬性规定按套内面积计价售房也

是从消费者角度考虑。但这一计价方式也给购房者提出了新问题：购房者不光购买使用面积，在买房时还要考虑到环境因素，开发商会不会在公摊面积上做手脚，恶意缩水公共面积，甚至出现张小姐那种产权面积缩水，但却要补交房款的尴尬。

从法律角度，建议购房者在定购房屋的时候同开发商就这一问题作特别约定并在补充协议中加以明确，分别就套内建筑面积变化幅度和公摊面积变化幅度做出约定。

消费预警三买“二手期房”当心法律纠纷

典型案例：赵小姐马上要结婚了，但还没有婚房。赵同男朋友商量购买一套“二手期房”(合同房)，这样既是无人住过的新房，拿到房子的时间也较短。这样的房子可以再转让的吗？他们购买这样的“二手期房”有没有什么风险呢？赵小姐也搞不清楚。

四川致高律师事务所吴增蕊律师认为，根据民法通则、合同法相关法理，期房的再转让是应该允许的。对于期房再转让问题目前全国没有统一的法律规定，仅在《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而时至今日国务院也没有出台具体规定。具体到地方政策有的地方允许转让，有的地方又不允许。根据我们在成都房地产管理部门了解的情况，目前成都对于没有拿到产权证的期房是不允许转让的。虽然法律明确规定不允许“二手期房”买卖，但在现实生活中这种交易是大量存在的。因此，作为购房者，如果确实需要向赵小姐这样购买“二手期房”买则必须要注意相关的法律问题，规避风险。

吴增蕊律师提醒广大购房者，交易过程中应该注意几个问题：一是出让方基本情况调查。主要包括该期房的权利人是不是出让方，该期房权利人是一个人，还是有其他共有人，转让行为是否已征得其他共有人书面同意等。二是除非出让方是一次性付款，否则应该先征得开发商同意方能与出让方

签订转让合同。三是与出让方签订《房屋买卖合同》，就转让价格、房款的支付方式、税费承担、产权证办理、违约责任等方面作出详细的约定。四是如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续。

消费预警四遭遇逾期交房早用法律武器

典型案例：王女士、李先生在成都郫县某楼盘购买了一套商品房，购房合同约定是2009年5月25日交房，并打算装修后作为婚房，但是直到今天该房屋仍未交付。

四川致高律师事务所陈杰律师认为，主要有以下原因造成开发商逾期交房：1、未验收合格或者未提交验收，这往往是造成开发商逾期交房的多数原因。2、不可抗力因素、自然天气等因素和来自政府部门的因素，如法规政策修改、停水停电等等。3、开发商自身原因造成的，如交房未提供实测数据、工资拖欠、资金链断裂等等。逾期交房涉及的第二个层面的问题是：逾期交房开发商是否必须承担违约责任？以及怎样承担违约责任？那就要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由，除不可抗力的法定原因之外，还包括开发商和购房者另行约定的其他的免责理由。同时，如发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，开发商也应当及时履行告知义务，否则开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。

消费者在购买商品房的时候要特别注意仔细阅读有关条款，特别是开发商的免责条款，如将一般的天气原因，如大雨、大雾等作为免责条款，对消费者是有失公允的；同时也要注意特别条款，如开发商将施工中遇到异常困难及重大技术问题等情形不能按时交房约定为可以免责，这样的约定对购房者很不利。

消费预警五物业发生纠纷擅用《物权法》

典型案例：西门李女士向本报投诉其小区物业公司擅自在公用绿地修建东西，还将边道划为停车位，管理也混乱，导致年前其家被盗，因此一直拒交物业费。而根据统计，物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70%以上。然而，在物业费拖欠背后却有许多的问题，如物业收费标准高，物业收费内容不合理，物业服务质量差，配套设施不完善，擅自出租地下室，地面及地下车库停车收费等等，加剧了物业公司与业主对立。

四川致高律师事务所陈杰律师认为，据实际的案例统计，物业纠纷主要体现在以前几种情形：1、物业公司的服务质量较低，导致业主的合法权益受到侵害，这种情形是最为常见的。我国《物权法》对业主与物业服务企业的关系有了明确的定位和规定，然而由于我国物业管理行业起步晚，地区发展速度也参差不齐，物业服务意识和水平跟不上实际的消费需求。2、物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。3、物业企业根据自己需要而擅自改变公共建筑和共用设施的用途，如将公用通道划一部分用于停车等等。

由于《物权法》确认了业主的监督权，因此业主不仅可以对物业服务质量进行监督，也可以对物业管理收支状况进行监督，同时业主也可以共同解聘或者更换物业服务机构。在物业费的交纳问题上，业主有按时交纳物业服务费用的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，即未能达到物业服务合同的约定，业主也不得以此为由拒交物业费，但是可以根据物业服务合同要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。至于物业企业或其他业主擅自改变公共建筑和公用设施的用途的，或将自己住宅改为营业房的，业主同样可以要求其遵守《物权法》的规定。