凤凰岛董事总经理陈璐：海南还缺真正高品质楼盘

2010年03月18日 05:36
来源：每日经济新闻

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每经记者杨羚强发自上海

国家统计局最新房价统计数据显示，2月份海口和三亚房价涨幅均超过56%。而在此前的媒体报道中，楼盘一日单价上涨1000元、炒房客15天赚钱超千万的消息，更让海南房价成为了 “神话”。“海南房产泡沫论”一时喧嚣尘上。但在三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐眼中，海南现在的房价仅仅是价值回归而已，除了产权式酒店等少数产品类型，海南房价并未大涨。

什么才是海南楼市的真相？《每日经济新闻》地产周刊邀请陈璐走进“地产名人堂”，告诉你一个真实的海南房地产市场。

NBD：很多人都认为，海南房价在仅仅一两个月时间里就出现了50%以上的上涨，是房地产严重泡沫的表现。在您看来，海南房地产的泡沫究竟有没有？严不严重？

陈璐：所谓的泡沫是不存在的。海南和全国其他省市的楼市并不相同，90%的购房需求来自于岛外。很多购房者是将海南岛当作度假使用的第二居所。因此，有很多人以入住率来评估海南房地产业是否有泡沫，那是不正确的。

事实上，我接待的大部分客户，首付比例都超过了50%。在这样的前提条件下，银行的房贷风险非常小。如果和1993年海南楼市的泡沫相比，现在的海南房地产市场要健康得多。1993年海在海南投资房地产的主要是国有企业，投资的主要产品是公建类项目。但现在在海南买房的主要是个人或者民营企业，大部分人买的是住宅，虽然也有投资者，但主要是自己使用。

NBD：海南今年房价涨速非常快，现在的房价是否有些虚高？您觉得海南房价短期内有没有可能回落？

陈璐：自今年初以来，海南房价的确出现了一轮比较大的涨幅。但是主要的原因是海南之前的房价过低，和海南岛的自然景观资源以及整个海南岛在国内的地位并不相称，这一轮海南房价的上涨，应该被看作为海南房地产价值的一种回归。

事实上，海南房价的上涨幅度，并没有我们从统计部门了解到的那么大。海南的房价统计范围，不仅仅包括普通住宅，还包括了产权式酒店。而海南海岸线附近的房地产产品，全部都是产权式酒店，其功能特殊，又有景观支撑，价格自然远远高出普通住宅。一、二月份价格上涨幅度较多的产品，主要是产权式酒店。普通住宅的价格并没有大幅上涨。

NBD：您对海南岛的规划前景怎么看？目前媒体报道海南存在“脏、乱、差”的情况，会影响海南楼市的前景吗？

陈璐：从目前来看，海南的现有设施配套，与国际旅游岛的定位，的确存在着很大的差距。但在海南国际旅游岛的规划报经国务院批准通过后，海南的发展速度将会很快提速，现有的配套设施将得到全面的改善。相信在海南省政府的治理下，海南的城市环境、治安环境将会得到极大提升。

另外，海南版的“国11条”规范了海南的地产市场，抑制了海南房价的大幅上涨。在海南国际旅游岛规划公布以后，很多岛外知名企业也来到了海南，在海南增加投资。像我们公司原先是浙江企业，在海南岛发展提速的背景下，我们也来到了海南，开发当地的旅游资源。

NBD：海南的房地产和其他城市的地产不同，所面对的客户是全国甚至全世界的，而面对的竞争也不只是某个区位，而是全海南，甚至全世界的，您如何看待海南楼盘未来的激烈竞争？

陈璐：海南的楼盘竞争的确非常激烈。但海南目前非常缺乏高品质的楼盘，因此我认为如果能在项目中注入核心竞争力，提高项目的建筑品质，那么在激烈的竞争中胜出，应该不是难事。应该说，目前海南的高端市场楼盘整体品质，要比内地的很多省份和城市的高端产品差很多，真正称得上高端项目的住宅还很少。一些项目成本很低，但价格却很高。尤其是那些基本已建成的项目，在旅游岛规划公布后，没有随着房价的上涨追加投入，提升项目品质。但另一方面，大多数的项目品质和价格还是相符的。以我们楼盘为例，凤凰岛几乎是和海南旅游岛规划同步发展起来的，本身就是旅游度假村项目，不存在价格虚高的现象。

NBD：根据海南环境和国土资源厅的有关政策，普通商品住宅用地未来将属于限制范畴，而豪宅和经济适用房用地则不在限制之列，是否会使海南房地产市场出现两头热当中冷的格局？海南近期对土地市场的连续查处，又是否表示未来海南的土地价格将有可能因为政策法规的规范而进一步提高？

陈璐：海南的豪宅是根据面积来定义而不是根据价格。房型面积大于140平方米，容积率低于1.0的，都属于豪宅。一般海南住宅以小户型居多，所以海南房地产市场普通住宅还是比较多的。

海南之所以要保证保障房和豪宅供地，限制普通商品住房用地，是和海南自身的特点有关。整个海南本地人口只有850万，房屋拥有量又比较高。在这样的情况下，海南省完全有能力保障当地人口的居住需要。而海南的商品房购买需求有90%是岛外人口，他们需要较高品质的住宅，因此减少普通商品住宅用地也是趋势。

至于海南省近期连续对土地市场进行整顿，那是因为海南目前大部分的土地被私人或者企业所控制，真正由海南省政府掌握的土地比例很小。在这样的情况下，通过海南省政府供地获得的土地数量非常少，大部分土地交易是私下进行的。海南省政府打击私人囤地现象，不仅仅是为了增加政府供地，也是为了规范海南的土地市场，从长远来看将有效抑制地价的上涨，对于土地市场的宏观调控将是件大好事。