蚁族之居：不能继续忘却的承诺

2010年03月19日 23:40
来源：经济观察报

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汪利娜

在今年各地纷纷出台的政府工作计划，以及对于“国十一条”的执行细则中，都可以看到对于保障性住房予以了高度重视。近日北京版“国十一条”执行细则更是声称今年土地供应中60%将用于政策性住房，声音的分贝数够大！但从往年既成事实看，几乎鲜有地方政府年末之时，完成了年初的保障性住房承诺，这个问题已是多年积留，堪称“痼疾”

我国住房体制改革在小平同志的倡导下从1980年初起步，1998年[国发]23号文停止实物分配推进住房市场化改革，尽管福利分房并没有彻底根除，但商品住宅供给已占城镇每年住宅投资的80%和住宅竣工面积的70%。实事求是地讲，住房商品化虽有增加供给和改善需求之功能，但近年来也出现了一些偏差，就是盲目地追求高档化、豪宅化。似乎只有房价越卖越高方显企业在商言商的本质，房价越高方显官员们的政绩和本事；似乎唯有房价超英赶美、与东京看齐接轨才能反映中国楼市的繁荣，但却忘记了这样一个事实：当日本的国土面积37万平方公里仅为美国的一个零头 (美国国土面积为937万平方公里)，地价飙升至美国土地资产价值的四倍时，资产泡沫让日本经济陷入长达二十年的衰退；日本在战后三十年依靠经济的高增长，利用三个“五年计划”很快实现了一户一套房，消除了住房短缺，到1975年城市化率达到75%，人均GDP实现5000美元。而目前中国城市化率只有46%，人均GDP刚刚迈过3000美元，北京的人均GDP才刚过1万美元，住宅正处在以生存需求为主、改善为辅的阶段，此时我们的房价要与人均GDP高达4万美元的日本攀比，这种发展思路、方式将使住房成为扼制国民消费和城市化的一大障碍。

迄今为止，我国的保障性住房建设一直是雷声大雨点小，可从经济适用房投资、开工、销售面积、套数占比上可见一般。

而政府出台的政策多是泛谈增加普通住宅供给，孰不知现今的普通住宅并不普通，按照2005年七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，普通住房标准面积上限为120平方米，容积率1以上，但大部分城市将此标准提高到140-144平方米。目前一线城市的此类普通住房均价2万元/平方米，一套房在200万至300多万元，这种普通住宅，连副省级干部、公务员都买不起，都需要超国民待遇，普通老百姓就更买不起了。也许中国的官员、公务员不买房总有福利房才是房价居高不下和调控不力的根源。

如果我们认定一个社会合理的收入分配结构是两头小中间大的“橄榄”形，以需求为导向的住房供给体系就应是：高端有市场、中端有扶持和低端有救助。政府就应旗帜鲜明地大力发展可支付住房，所谓可支付住房，即一般中等收入群体(包括公务员)租或买得起的住房。在国外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考虑我国收入多元化和透明度低的现实，可支付住房可将住房支出与家庭收入比控制在50%以下。可支付住房供给既遵循了有偿租售的市场原则，又要考虑百姓的可支付能力。

中国在城市化没有完结之前，政府就是要强化面向广大中低收入群体的住房供给体系的建设。在新加坡，政府是通过公共组屋建设+有偿出售的方式，向85%国民提供买得起的住房。在日本，政府是通过财政投融资体制，公团、公营和公库多种供给渠道解决了国民住房问题。也许新加坡400万人口城市国家的模式中国无法效仿，因为政府大包大揽、完全取代市场的成本过高，但是，作为一个土地公有制国家，中国本来最有条件可以降低建房成本和抑制房价，关键在于政府要转变执政理念和职能，促进房地产健康发展的目标不是追逐高档化、奢华化，而应满足全体国民的基本需求。如果说二十年前中国的住房市场化改革是靠着“四个一点”，即“个人掏一点，老房子卖一点，银行贷一点和政府企业让一点”起航的，那么今天，住宅市场的健康发展也需要在政府收税、企业盈利和居民可支付能力之间找到一个最佳的结合点。

要想真正扼制房价的飙升，当务之急就是增加可支付住房的供给，政府应在土地供给、项目审批、开工许可等方面应优先保障，以确保其投资规模、开工许可等竣工面积上占较大的比重，并在税收减免和信贷可得性、利率上给予支持。

简言之，政策好坏关键看细节，看执行力度，关键是建立一种长效机制。