市民短期不接受以房养老

2010年03月22日 08:14
来源：信息时报作者：乔倩倩

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□本版撰文　信息时报记者乔倩倩

“60岁前人养房，60岁后房养人。”随着广东提出年内将率先探索发展“以房养老”之后，这种在国内还是新鲜的养老方式频频见诸报端。

尽管广东保监局今年将“以房养老”作为重点推进的工作之一，但目前相关细则尚未出台，也没有具体时间表。业内人士指出，“以房养老”涉及到政策进一步支持、如何对未来房屋价值评估等多方面问题，保险公司操作难度较大。另外，在中国传统观念影响下，老人更愿意将房产留给子女，而将房屋抵押最终卖给保险公司，不少市民也很难接受。

难题1

未来房屋价值难评估

将现有住房抵押，并且还可以继续在原房屋居住，待投保人去世后，保险公司收回房屋产权，这与房屋按揭不同。房屋按揭是将房屋抵押给银行，银行根据目前市场情况对房屋价值进行评估，并向借款人提供贷款，未来房子升值，借款人具有房屋产权，享受房屋增值收益。

而“以房养老”是“倒按揭”，投保人将现有住房进行抵押，保险公司根据房屋评估价，以及投保人的预期寿命，来精算每年需要向投保人返还的保险金，保险公司最终将享有房屋产权，未来房屋升值幅度大，保险公司受益多，但是，保险公司也将承担房价可能下跌的风险。

因此，对于房屋价值的评估则是“以房养老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的评估价格，一位保险公司人士表示，每年或每月返还的养老金数额应是房屋评估价与未来生存年限的除数，未来房屋变卖后应略有盈余，这样保险公司可从中获得利差。但是，未来房价是升还是跌，就很难说得准。

这位保险公司人士还说，对于投保人来说，意味着将房子抵押给保险公司来变现，保险公司与投保人都在博弈，对于未来经济形势、房价变化判断的差异性很大，也许投保人认为房价会大幅升值，一旦价格定低了，有可能认为会吃亏。房屋估价过高，房价波动较大，这样，保险公司将承担较大风险。“这是十分考验保险公司的。

一位评估业内人士指出，一般来说，在对未来房屋价值评估时，会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数，中国房价受政策因素影响很大，而在房屋价值评估时，政策因素是没有办法考虑的。

难题2

房屋产权如何处理？

“以房养老”这种养老方式在国外已经成熟，但在我国推行还面临一个特殊的国情，即我国商品房只有70年产权，70年后如何续权还是未知数。

有业内人士担心，如果将房产抵押后，商品房的使用年限已经所剩不多，那么，保险公司依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，则所能承受的给付能力也就相当有限。

上述保险公司人士指出，房产收回后该如何循环，如何处置？保险公司可出租或出售获得相对稳定的现金流，但是在房价泡沫时，租不出去，或卖不了价的情况也不是没有可能。因此，这也是保险公司必须考虑的一个重要因素之一。

上述评估人士表示，现在遇到的一个重要问题是，不少购房者在心理上不会倾向于购买已逝业主的房屋，这类房子通常比较难转手，或者价格被压得很低。有些中介在购房者不知情的情况下，将此类房屋销售出去，还引来了官司。

难题3

市民接受程度待提高

对于市民来说，“以房养老”能否迎合他们的胃口？今年30岁的梁先生说，“我现在又不需要养老，如果把房子抵押给保险公司，就等于失去了其它投资机会，如果以后再买一套房子，这套房子完全可以用来出租养老，何必现在就抵押给保险公司呢？”梁先生担心，如果保险公司从现在起每年支付给自己一定的养老金，可以支付50年，但是万一自己寿命不足80岁，岂不是亏了？

不过，梁先生同时认为，未来经济走势如何难以预料，如果自己在60岁时养老资金不足的话，可以考虑“以房养老”，但是，现在自己才30岁，不确定因素这么多，何必过早把房子拿出去抵押呢？当然，他更相信日后儿女可以实现经济独立，减少自己的后顾之忧。

据搜狐网关于广州“以房养老”的调查显示，会采用“以房养老”的占比达到55%，不会“以房养老”的占18%，视情况而定的则占27%。而在“您将靠什么养老”的提问中，“社保”的投票最高，占32%，房子其次，占28%。

保险公司有关人士表示，手头有2套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上来说，年轻人更易接受，因为他们不一定未来要将房产留给子女，但老年人则相对困难些。同时，由于年轻人养老需求还不迫切，即便参与“以房养老”。将房子拿来贴现，但也未必一定用于养老，其用于炒股或其它需求的可能性仍存在，真正养老需求较为迫切的其实是老年人。而国外“以房养老”也主要是老年人将房产用于抵押贴现。

猜测

在“以房养老”政策尚不明朗情况下——

谁将首吃“螃蟹”？

金盛保险公司广东分公司有关负责人告诉记者，“以房养老”涉及到多部门监管的问题，包括保监会、房地产部门等，其政策目前还不明朗，也没有办法预料。

有业内人士表示，“以房养老”实际上是保险公司变相在房地产市场投资，新《保险法》出台后，保险资金投资不动产正式放开，但相关细则迟迟还没有落地。近期有消息称，《保险资金运用管理暂行办法 (草案)》已于2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过，但险资投资不动产的占比已从6%下降到5%以下。

有业内人士预测，中国人寿和中国平安已经提前布局房地产业，由于对房地产业的了解，使其具备推行“以房养老”的条件。

据了解，早在2009年底和2010年初，中国人寿曾通过股权投资，两次购入远洋地产股份，持股比例增至24.08%，成为远洋地产第一大股东。自2009年8月起，中国平安旗下平安信托也与金地集团等地产巨头相继签署合作投资战略框架协议。

除此之外，今年2月，太保、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新地王，尽管竞拍未成功，但险资对于房地产业的投资热情可见一斑。

名词解释

以房养老

什么是“以房养老”？即住房反向抵押养老保险，将房屋产权抵押给保险公司，由其对房屋进行综合评估后，按月或按年支付养老金给被保险人，待被保险人去世后，保险公司将收回房屋产权。

相关链接

“以房养老”示例

王先生，今年60岁，假设广州人平均寿命80岁，那么王先生可余寿命为20年，假设房屋估价100万元，房屋折旧后估值为80万元，则王先生未来每年可领取养老金800000元÷20年=4万元/年。

据了解，养老金的领取方式可能会有不同，如分为等额领取、节节高、阶段领取等，如考虑未来通胀因素，每年领取的养老金递增，以满足养老消费需求，如某一阶段资金需求较大，安排外出旅游等，可选择某一阶段集中领取等。

解决养老三大途径

随着人口老龄化越来越严重，养老资金缺口也在加大。据统计，广东目前65岁以上老人占总人口比例已达8.17%，且每年以3.5%递增，速度居全国前列。在目前的养老解决方案中，社保是主要途径，用于满足基本养老保障，但社保保障低，很难满足真正养老需求；其次是企业年金保险，是企业为职工参保的补充性养老保险，参与企业年金保险可享受税费减免等优惠政策。除此之外，最重要的是个人为自己养老所规划的长期投资计划，如参与商业养老险、长期投资投连险、基金定投等。