投资买房租金还不够还贷

2010年03月31日 08:17
来源：齐鲁晚报作者：张璐

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热点城市“租价比”跟踪调查证实楼市泡沫严重

本报记者张璐

国土部29日公布了《中国城市地价状况2009》，其中首次明确“租价比”概念，这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。

国土部所确定的租价比计算公式为：一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。而国土部认为，如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

据了解，包括我省青岛在内，国土部持续跟踪了国内六大城市的各类物业租价比的变化，数据显示，近五年来销售价格相对租金水平上涨过快。其中从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4283%、4259%、3%81%，包括青岛在内的另外5个典型城市租价比走势大体相同。这一数据也显示，从投资回报率上看，在国土部选取的6个样本城市中，其住宅租价比均低于5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益，明显低于正常投资回报率。

济南租价比仅为3%低于公积金贷款利率

与青岛同样，济南楼市也存在租价比低于4.5%的状况。以济南核心区2009年底一处新建小区为例，记者了解到，到2009年底该小区楼盘销售均价已经突破9000元/平米，也就是说该小区一套90平米两居的房屋总价要在81万左右。而济南一二手中介提供的数据显示，这个小区90平米房屋的出租价格每月在2500元左右，而按照这一数据推算，这一新建小区的租价比仅为3.7%，如果这套房产的投资者有房屋贷款，而这一比例不仅远低于5年以上5.94%住房贷款利率，而且比5年以上公积金3.87%的利率也要低0.17个百分点。而按照这一数据推断，凭借租金收益，这一小区住房要27年才能收回成本，业主是很不合算的。而山东中原的数据显示，3%是济南市住宅市场租价比的平均水平。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为，房屋租赁市场较为稳定，用租赁收益与房屋总价格得出的比例数值，能部分反映出一个城市楼市的健康状况，并能反映出楼市发展的趋势。李铁岗称，不同城市之间租价比的比值是不相同的，“大城市，流动人口多的城市租价比值要高，反之则小”，以济南、青岛为代表的山东楼市，租价比历来偏低，这说明我省的商品房销售价格偏高，但至于我省楼市是否存在泡沫，泡沫究竟有多大，还要具体通过成交量分析、空置率等等数据来综合判断。

根据对包括我省青岛在内的国内六大城市进行的“租价比”数据跟踪调查，国土部门得出的结论为：热点城市楼市出现严重泡沫。

我省有关专家认为，以济南、青岛为代表的山东楼市，“租价比”历来偏低，这足以表明我省商品房价格目前偏高。