55岁有两套房如何以房养老

2010年04月01日 15:21
来源：辽沈晚报作者：王春晖

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专家支持：本报理财顾问、中国银行理财师林铁峰

【家庭资料】

家住沈阳市和平区的孟先生现年55岁，赋闲在家，太太55岁，已退休。目前每个月可领取退休工资1000元。孟先生从40岁时开始，以个体工商户的身份参加当地的养老保险，60岁退休后可以领取基本养老保险，目前孟先生个人账户积累额为3万元。

孟先生和太太目前有自住房一套，购买价40万元，现值60万元，尚欠银行贷款10万元，剩余还款年限为10年，银行贷款利率7%；另有一套商用房，成本价值60万元，目前市场价值100万元，没有贷款，每月可以获得租金收入3000元，但近来由于商用房所在地段商铺贬值，租金收入有下降趋势。孟先生和太太各有一份大病医疗保险，可以报销所有住院医疗开支的70%。他们的儿子在北京工作，收入稳定，预计儿子能在孟先生退休后每月给父母800元的生活费。

【理财目标】

1.孟先生希望退休后能和太太有每月2500元的生活开支，并且能和太太每年外出旅游，预计花销达到2万元一年，一直持续到他们70岁。

2.在他们70岁后，希望能搬到儿子工作的城市养老，但是不准备和儿子同住，希望把自用住房卖掉，但是如何处理商用房、以及在儿子工作城市是租房还是买房还没有明确的想法。如果租房需要支付2000元/月的租金，如果买房需要购置一栋100万元的房子够老两口居住。

【理财师分析】

根据孟先生家庭基本情况、家庭财务报表分析得出下列结论：

家庭目前属于离巢期，重点是准备退休金，还清房贷并且要注意控制投资风险。

家庭目前资产配置不合理，流动资产偏低，无紧急预备金，抗风险能力较弱。固定资产投资比重过高，相关性高，家庭资产和收益的潜在风险较大。保险配置单一，不能满足需求。

【理财师支招】

可把70岁卖房提前至55岁

考虑到孟先生夫妇双方的年龄，目前在养老和保险方面的缺口，现在家庭收入方面已达到巅峰，再提高收入有些不太现实，所以根据孟先生家庭资产结构的特点，应从房产入手，以房养老，做到晚年无忧！

孟先生夫妇考虑70岁时将自用住房卖掉，搬到儿子工作的城市养老，在充分考虑到夫妻双方岁数的上升，流动性资产需求的上升，准备养老金和保险所需现金流的需要。如果不做相应调整，孟先生70岁之前很难完成退休后外出旅游、养老金及保险规划的目标。

建议孟先生夫妇将卖掉自用住房的时间提前至55岁，并且将70岁时购现值为100万的房子，调整为现值70万的房子。

在孟先生夫妇55岁时，卖掉价值60万的自用房产，归还房贷后剩余50万，再租一套60平米住房自用。并利用商用房租金收入下滑这只是个短期现象，从长远看商用房地产价格还是有升值空间，投资房产仍是个比较不错的选择。建议孟先生夫妇尽可能地用季度收租金的方式出租，不要签署过长并且约定固定租金的合同，这样可以适度地减少房地产市场回暖带来的损失。