海南房地产梦幻式飞跃业内称房价超前至少一年

2010年04月06日 16:07
来源：海口晚报作者：韩歌

0人参与0条评论

海南房地产在瞬间实现了价格上的升级之后，业内说法颇多。一说，海南房价在历史上一直处于低位运行，跟海南优秀的资源价值不对板，国际旅游岛建设上升为国家战略之后，海南房地产正式回到了应该的起跑线上。而另一说，国际旅游岛只是概念上的说法，其真正意义是开始建设而不是已经是国际旅游岛了，距离真正的国际旅游岛标准还有一段较大的距离，房地产一步抢先是一种透支，会对海南房地产的平稳发展带来更多不利因素。无论哪种说法，都是在探讨海南房地产的理性问题，海南房地产的准确定位问题。但业内普遍认为，海南房地产已经进入大开发升级时代，这是不容置疑的，同时，在一段时期之内，房地产的开发模式、开发体量、品质层次、价格等，将会出现一些反复或调整。

现状，梦幻式的飞跃

以2010年1月分为界，之前，海南房地产在经过了复苏、盘整、上升等过程，历时5年的时间，开发量、销售量等均实现了翻番，局部地区翻了数番。而价格，就海口而言，综合均价由2004年的2400元/m2，上升到2009年12月份的5700元/m2，翻了一番多。

2010年一月份，海南国际旅游岛建设上升为国家战略获批，为海南房地产发展增加了极大地远景预期，刺激之下，一个月之内出现房地产价格疯涨、存量房速减的局面。业界出现了一个热词叫做“透支”，透支了未来一直两年的销售量，透支了未来的价格。那段时间被人戏称为：海南上演“疯狂的石头”、“疯狂的石头”赛车”姊妹篇———“疯狂的房子”

其实，海南房地产一月聚变并非偶然，业内人士分析，在国际旅游岛刺激之下，海南房地产尤其是价格，实现了急速回填，是长期价格低位运行下的骤然释放，尽管这一现象为社会各界难以接受，但从辩证唯物主义观点出发，是符合客观规律的发展要求的。就全国房地产的形势，海南房地产的一月风潮犹如“2002年的那一场雪”

担忧，泡沫的报复

有一个明显的现象是，海南多数楼盘已经没有多少房子可卖，库存告急，但是，急推而升的房价却高高挂起。据记者了解，主城海口、三亚乃至二三县城市，沿海热点度假旅游区等，近一两个月以来成交甚低，一说无房可卖，另说持币等待，更有说辞有价无市。

接近一年的总销售量在一月内确切说十几天内销售殆尽，并非正常现象。有业内人士估算，这些突然之间销售出去的房子，80%有炒房嫌疑。而从调查的部分楼盘得知，这段时间销售出去的房子，一人卖一套房子的占少数，多数为两套以上或数套，更有甚者将整栋楼包起。这对于一些新盘来说，接下来便是高空置率和二次销售问题。在这一背景之下，业内担心泡沫的报复。有所不同的是，与上个世纪90年代初期的那个“泡沫的相比，支撑高房价与巨大的销售量的资金来源，方向迥异。前者，支撑资金来源几乎100%为银行贷款，而后者，多为社会热钱。另外的不同是，前者，整个房地产开发的过程中，炒作集中在项目前期与中期的准备与建设阶段，而后者，炒作基本上进入终端现房层面。有专家称，海南无需担忧泡沫的报复，难受的最终会是在今后的调整中的那些炒房者。

而对于炒房者的再销售问题，高房价之下显然是难以得到支持的，何况是在一至两年之内的“透支”期，但接近80%的房子所承担的资金压力又在谁的身上呢？银行不是重点。就实地调查发现，炒房者多数全款交易，按揭贷款占得比例很少。

调整，理性回归之路

近期，海南应急措施的“两个暂停”解禁，预示着海南房地产将在全国大环境背景下实现软着陆。在经过了三个月前的惊心动魄，无论是开发商还是购房客户会在一个理性思维的环境下操作资金，开发规模、品质定位、销售价格、进程节点、购房时机等，都将会理性应对。对于“透支”了的价格空间、销售量等，还需一段时间消化。而在这一“透支”消化期内，海南房地产的理性回归需要自我调整，调整，才是找到海南房地产的理性回归之路。

怎样才能实现理想的调整呢？当然主要是市场调节与政府政策性调控。政策性调控效果有区域差别，而作为海南旅游地产的特性，政策性调控作用需要强硬的针对性强的措施才行，比如税调等。而市场调节将会是主要手段，随着海南建设国际旅游岛进程的不断推进，依靠市场的调节作用，海南房地产市场将实现理性回归。

例如价格，业内普遍认为目前海南房价超前了至少一年时间，要消化这一年时间无非两种方式，一是降价，二是坚持等待。首先说降价，按照惯例，在资金链安全状态下，降价的希望不大。坚持等待是被动招式，但采取一些主动措施，诸如提高项目配置品质，增加含金量，或者增加促销手段等等。已经被高高挂起房价，不会再有三个月前的市场狂热来消化了，解铃还须系铃人，海南房地产市场需要在今后的调整中依靠实力来填充其空虚。(韩歌)