高房价预期下的调控之道

2010年04月10日 02:09
来源：21世纪经济报道

0人参与0条评论

央企退出与土地供给转型

本报评论员曹理达周慧兰北京报道

央企退出与土地供给转型

土地拍卖制度要更多借鉴现代拍卖机制，改变价高者获得土地的做法，防止串谋、勾结等违规操作。

《21世纪》：在一系列楼市调控政策实施之后，房价继续上涨的动力是什么？

陆磊：这是与总需求、终端需求相关的。当前，消费和外需并没有对经济形成足够的支撑，所以我们仍要依赖于投资。也就是说，在财政和货币政策上，仍需保持相对宽松，来刺激经济增长。这导致的结果就是流动性过剩。这么多的钱在实体经济里找不到合适的投资机会，必然流向房市。2009年二季度尤其是5月份以来，消费需求的恢复性增长已持续近一年，应该说增长得较为充分了。而房价从去年延续至今的大幅度上涨，消费需求被挤出的可能性很大，所以构成今年房价持续升温的主导力量还是投机性需求。

陈超：去年12月调控房地产的政策出台之后，购房者对房价的预期越来越理性了。对于中国房地产来说，房价上涨是一个长期趋势，这几乎已经形成一种共识。现在政府的调控政策只能够做到防止过快上涨，并不能完全遏制房价上涨。今年1月份由于季节性因素加上政策调整，房价上涨趋缓，很多购房者把这个时期看作是一个阶段性的低点，认为之后房价可能会再度上涨，所以很多人出手买房。与此同时，卖房者的心理也起了变化，很多人觉得房价已经到高点了，担心政策再继续调控，所以开始卖出。从数据上来看，1-2月份的销售、成交价格等等因素都呈现出一片繁荣景象。

从开发商的角度看，很多开发商去年就拿到了不少贷款，今年从市场调研的结果来看，开发商的信托投资计划多了起来，加上私募基金的发展，以及外资的进入，投到房地产领域的资金开始上涨。目前房地产投资的增速为31.3%，估计全年会保持在30%左右。今年年初各省在两会政府工作报告中对保障性住房建设都做了规划，2010年的保障性住房大概占到了2009年房地产投资总量的15%-25%。这样一来，即便今年商品住宅的投资有所下降，保障性住房的投资增长的部分也可以抵消。综上，目前各种资金都在涌向房地产开发领域，政府的、民间的、外资的进自有的渠道资金都很充足。从资金方面来看，房地产投资和开发是非常旺盛的。

《21世纪》：在国资委宣布78家央企退出房地产业务之后，一些城市的土地拍卖市场仍旧“地王”频现。央企退出对于遏制房价将会产生怎样的影响？从土地供给的角度，如何能遏制高房价？

王建：央企退出在短期内会对土地拍卖价格的上涨产生抑制，但这不是一个治本的方法。央企参与房地产业务，反映的是央企以及大型国企在资金实力方面的优势。和民企不同，央企和大国企在争取银行贷款方面处于优势地位。所以，问题的关键不在于什么样的企业可以进入房地产业务，而是央企、国企和民企之间如何实现平等国民待遇，如何有一个公平的市场竞争环境。从土地供给的角度，土地价格走高的根本原因在于分灶吃饭的财政体制。在现有的制度框架下，土地收益占地方财政的比例很高，地方政府自然希望土地拍卖越贵越好。

陆磊：主营业务是房地产的国企和央企，并不能够退出。要退出的是房地产为非主营业务的央企，但这从操作上也是可以规避的。比如某央企原来自己买地，现在注册一家主营业务是房地产的公司，把原来的权益以资本注入的方式转给这家公司，由它来经营房地产。那么，未来的结果也不会发生实质性的改变，只能出现更多主营业务是房地产的国企。

所以，央企退出不是解决问题的根本办法，在流动性、制造业产能过剩的情况下，央企的决策有它的合理性。解决问题的根本还在于创造实体经济新的增长点。

陈超：供给方面最大的问题来自于中国的土地财政，根据2009年的数据，土地出让收入占地方财政收入的23%。地方政府看重土地收入，采用土地招拍挂制度，将土地集中起来，价高者得之。出价高的多是资金实力雄厚的央企、大型国有企业。尽管中央政府希望加大保障住房建设，改善居民居住条件，但是地方政府没有动力建。因为建保障性住房的同时，周边房价和地价都会被打压，不利于政府增加收入。

去年调控房地产的措施之一，是调整购地首付金比例。这只能在一定程度上能够抑制用较大的资金杠杆来炒地的企业。想要彻底解决土地供给的问题，必须推进新一轮财税体制改革。这在经济学意义上是最优解，但在实际推行起来要考虑既得利益群体的阻力。有人建议土地出让金以后不给地方政府，中央拿来进行再分配。但这样会遭到地方政府的强烈反对，而地方政府已有的融资平台可能演变成债务风险。也有人提出要改变中央和地方政府的分成比例，或者是限定本届地方政府对土地出让金的使用比例，但这无法从根本上改变地方政府扩大卖地收入的冲动。

在目前阶段，次优并且可行的方法，是加大保障性住房建设。要把保障性住房细分成不同层次的市场，在微观机制设计上进行改进，比如限制中高收入者买保障性住房，在经济适用房的区位规划要更合理等等。同时，土地拍卖制度要更多借鉴现代拍卖机制，改变价高者获得土地的做法，防止串谋、勾结等违规操作。事实上，英国、荷兰等欧洲国家的电信3G牌照的拍卖机制就非常值得我们学习和借鉴。

日本泡沫不可比

我们是发展中国家，日本泡沫是发达国家的问题，就像老年人得老年病，儿童有儿童病。阶段不同，问题也不同，不能简单地拿现象进行类比。

《21世纪》：越来越多的分析人士开始把当前的房地产泡沫和日本1985-1991年的房地产泡沫相比较。两者的相同和不同分别体现在哪些方面？如何避免重蹈覆辙？

王建：中国的国情跟日本没有什么可比性。日本产生房地产泡沫的重要原因，是当时日本国内需求不足，完全依赖出口。产出过剩导致日本靠大量出口才能拉动增长，但当时美国压日元升值，日本在亚洲和欧美的出口市场迅速萎缩，大量的产业资本没有出路，就转向了资本市场，去炒房地产、炒股，最后导致了泡沫的发生。这是日本房地产泡沫的产生机制。日本出现房地产泡沫，是在完成工业化、人均GDP超一万美元的时候，而我国人均GDP只有3000美元，未来还有相当大的收入增长空间。日本在上世纪1970年代，城市化已经达到发达国家水平。从70年代到地产泡沫崩溃，日本的城市化率基本上没有太大变化。而中国在未来还有八亿人口要进城，这对房地产会产生多大的需求？这个需求是实实在在的，不是泡沫。而日本当时的问题在于并没有那么大的真实需求，投机投资需求催生了房地产泡沫。

我国距离完成工业化至少还有20年的路要走。我们面临的是长期的发展前景，有巨大的内需潜力，城市化继续，我们还有八亿人口要进城，我初步估算过，十年之内，城市化将要启动约230万亿的固定资产投资，每年还要增加十万亿以上的消费额。钢铁、水泥、资本都不会过剩，产业经济和房地产都有着庞大需求。我们是发展中国家，日本泡沫是发达国家的问题，就像老年人得老年病，儿童有儿童病。阶段不同，问题也不同，不能简单地拿现象进行类比。

陆磊：广场协议之后，日元大幅升值，实体经济竞争力越来越弱，企业部门转而投资投机性产业，这与中国现在的情况是一样的。不同的是，日本当年已达到中等发达国家以上的生活水平，国内实体经济需求已经饱和，而中国的需求远未饱和。因此中国政府可以做的事情还很多，总量宽松是趋势，而宽松的财政政策包含两个概念：一是积极的财政投资政策，二是坚定的减税政策。后者可以提高老百姓的收入水平，拉动内需，从而扩大消费而非投机性需求，经济结构也会有所转变。

要实现经济增长方式转变，收入分配改革是关键。今年两会提出要逐步提高劳动力收入在国民收入初次分配中的占比，也就是使居民可支配收入增长幅度大于财政收入上升幅度。反之，财政收入上升速度超过居民收入增长幅度，经济就会陷入一个怪圈：财政收入增长，对财政投资的依赖也随之增强，投资又反过来要求财政收入增长。而财政收入增长的途径一是征税，二是卖地，所以地王才会出现，以土地出让金为杠杆撬动银行贷款和投资的行为才会出现。

泡沫风险与调控路径选择

从房改之后，房产作为财富积累的一种方式开始发展起来，这个过程目前才进行了10年，在未来相当长的时间内肯定要持续下去。

《21世纪》：如何评价目前的房地产泡沫风险？我们离泡沫破裂还有多远？

陆磊：当前，传统行业产能过剩，某些行业已然成为夕阳产业，面临着结构调整的风险，投资亏损的可能性很大；而房地产领域还可以依靠资金把资产滚起来，至少短期内不会亏损。所以，虽然房地产业有风险，但投资者是经过理性权衡的。问题的根源是实体经济没有形成新的增长点，只要实体经济不恢复，资产价格泡沫就不可能消除。所有房地产泡沫的破裂都符合一个规律，那就是经济繁荣到一定程度之后，资产价格上升，直到实施紧缩政策，后续流动性不足，泡沫才被挤破。

陈超：如果按照国际上通行的泡沫标准来看，目前我们的房地产泡沫是非常严重的。数据表明，目前在一线城市，月供收入比为：北京99%，上海93%，深圳71%，杭州103%。国际上的标准线是35%，这些城市已经远远超出了。但在二、三线城市，像重庆、长沙、武汉等地，月供收入比大多在33%-36%之间，大致在较为合理的水平。

但是，如果据此认为一线城市的房地产泡沫要破裂，房地产市场就一蹶不振，这个观点是错误的。为什么？因为中国一线城市的高房价有其自身的特点。首先，一线城市的住房存在着“隐性福利溢价”，即住房隐含的医疗、卫生、教育、基础设施及社会保障方面的便利与品质显著高于二三线城市。由于制度性因素，这一福利溢价具有唯一性，目前人们还只能在一线城市获得，在其他地区得不到。这就造成一种结果：但凡有一些财富积累的人都希望到北京、上海等一线城市来居住，或者为了子女上学、或者为了退休养老等目的，通过购置住房来换取这一福利溢价。这种情况是发达国家所没有的，发达国家已经实现了社会福利的均等化，区域差异与城乡差异不大，大城市和中小城市之间不存在这样的差距。

其次，一线城市的月供收入比接近或者超出100%，并不意味着供房者供不起房了。中国房贷的违约率是非常低的。这意味着很多房子的贷款并不是单靠购房者的收入来供的，而是扩大到整个家庭甚至是两代人的财富。现在年轻人20多岁就能够买房，父母和配偶父母的财富都用来给他们供房子。从房改之后，房产作为财富积累的一种方式开始发展起来，这个过程目前才进行了10年，在未来相当长的时间内肯定要持续下去。

最后，从城市化的角度，目前中国的城市化水平为45%，远低于国际上65%的标准水平。未来有大量的农村剩余劳动力转移出来，城市住房的开发和需求都会增大。所以，从以上三个角度来说，一线城市的房价上涨，更多是来自全国乃至国际的长期性需求推动的结果。

《21世纪》：是否应该动用利率工具对房地产泡沫进行调控？您认为，短期内遏制房价上涨的有效手段是什么？

王建：在加息的问题上要保持谨慎。货币政策的调整并不能只看国内的情况。单看国内，目前面临通胀压力、资产价格上涨等问题，确实需要用加息来进行调整。但从国际环境来看，全球金融风暴还没有彻底过去，前景也并不明朗，可能会有二次探底。在这种情况下，轻易加息将会冒极大的风险。在世界经济还有再度衰退可能的情况下，货币政策要保持高度警惕。

目前的高房价已经超出大多数居民的承受能力，阻止了真实需求的释放。但是通过政策打压的方式，限制房地产商，不让他们囤地、捂盘、卖高价，这并不能从根本上解决高房价的问题。不管房价怎么波动，总有将近一半的人收入上涨跟不上房价的上涨。以北京为例，即便房价降到十年前的五千元一平米的水平，仍有很多中低收入者买不起房。所以房地产面临的最大问题并不是如何打压泡沫，而是如何从现在启动改革，调整制度框架，尽快启动“二次房改”让让保障性住房尽快覆盖一半左右的城市居民。

陆磊：加息等货币政策是无差异的政策，必然伤及实体经济，现在实体经济还没有恢复，整体加息，实体经济部门融资成本必将迅速上升。既然房地产虚火很高，就应当采取专门治虚火而不伤及实体经济的结构性手段。如针对投机类需求，定向提高利率，限定首付。在保持现行基准利率不变的情况下，要求各家银行实施更严格的一套、二套房贷款政策。这对于购房者也是有利的，房价下降了，虽然首付比例提高了，但实际支出的金额却减少了，压力要小得多。

现在，我们虽然看到流动性高位回落的迹象，但这不会成为流动性的拐点。真正的流动性拐点应该是通货紧缩，银行部门惜贷；而现在我们还在靠央行比较严厉的信贷规模管理控制，而不是银行主动惜贷。美国目前房价很低，很多房子的价格远远低于危机前，原因就在于银行不贷款，资产价格转不起来；而中国还没有出现这个迹象，在总量宽松的政策下，若没有定向的结构性政策，房价就不会下跌，最多是维持高位运行。

房价、房产和土地已经成为中国金融机构最主要的抵押品，房价和地价快速下跌必然会造成抵押品价值缩水，影响金融稳定。所以，从金融稳定的角度来看，我们现在也是骑虎难下了，再下一步的宏观调控就要看货币当局的智慧了。

陈超：对于房价的调控，更为根本的措施是加大供给。房地产的投资和开发现在比较旺盛，在比较旺盛商品房数量的供给上比较充足，现在关键的问题是控制住土地价格，这样才能遏制房价过快上涨。同时，加大保障性住房建设力度，也能有效地平衡供需。短期来看，从需求角度进行控制，最有效的还是改变个人资产负债表，如取消优惠利率、加大首付比例甚至提高房贷利率等等，当月供超出了一些人的承受范围，这部分人自然就会不买房子了。但是如果采取这样的措施，很多需求就被遏制住了，房价可能会往下走，会再度改变月供收入比，之后市场很快又会找到新的平衡，房价会再度走高，会呈现这样一个反复波动的过程。

房价过快上涨，将会直接导致通胀预期的加剧，进而导致经济全面过热，给宏观经济运行带来风险，需要进行调控。但是房价上涨的长期趋势是客观存在的，需求方面的因素都是长期性的，如城市化、财富积累等等。长期来看，一线城市的房价是很难下跌的，政策要做的是避免过快上涨。

（陆磊发言未经本人审核）