潘石屹：中国房地产崩盘时间表很幼稚我不相信

2010年04月10日 19:03
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯博鳌亚洲论坛2010年年会4月9-11日在海南举行，凤凰网财经全程进行报道。SOHO中国董事长潘石屹在“凤凰网·博鳌一席谈”中表示，说中国的房地产到2011年就要崩盘，我觉得这种推算的方法太幼稚了，我也不相信这个时间。以下为对话实录：

凤凰网财经：如何定位房地产业在这一转型过程中的作用，一方面房地产是GDP增长的重要组成部分，另一方面也有说法称，“房地产绑架了中国经济”，您如何看待这个问题？

潘石屹：经济的成长跟人的成长一样，每一部分都要成长，如果是某一部分发育得不够完全、成长得不够快，就会拖整个经济的后退，反过来像房地产，如果是一个行业发展得非常快，把别的行业营养、资金全都吸引过来，也是不健康的，人得了癌症就是这样的表现。癌症不是说这个细胞坏死了，而是这个细胞无限制的成长，然后就把生机上面别的营养吸收过来了，所以我觉得中国的经济要进行调整，从房地产在目前重要经济的作用来说，不是说要强化它，而是要弱化它。

我们看到央企拿着钱在别的行业投资的话，投不下去了就往地里面去砸钱，所以我觉得房地产如果要健康发展，一定要跟经济别的行业和别的部门能够平衡的发展。

凤凰网财经：近期网络和媒体流传着一个中国房地产崩盘时间表，这相对比日本1985年到1991年的走势，得出一个结论，中国的房地产将于2011年崩盘，您对这个问题有什么看法，觉得会成为现实吗？

潘石屹：这个比喻是一个特别幼稚的比喻，其实在每一个国家它的经济成长发展的道路都是不一样的，在每一个人成长的过程中，他可能不同的时候得了不同的病，这个东西都是不一样的。如果这样简单的列出一个公式来，中国的房地产到2010年就要崩盘，我觉得这种推算的方法太幼稚了，我也不相信这个时间。

凤凰网财经：您是认为这个不可能成为现实是吗？

潘石屹：就是每一个国家它的经济发展、成长的道路都是不一样的，没有这样一个简单的魔方，就能够得到这样一个正确的结论的，所以这个时间表我是不相信的。这个时间表在网上流传了很长时间？

凤凰网财经：对。

潘石屹：最近这一两个星期结过平面媒体的转载才热起来了。

凤凰网财经：另外，最近有关房地产调控的传言有很多，但是大家比较一致的意见，是这次会动真格，您怎么看待近期政府把关部门对于这些房地产行业的调控政策，您认为最有效的调控政策是什么？

潘石屹：我觉得在政府的政策里面有三个政策最立竿见影的政策，就是今天实施明天就能够见到效果的政策是货币政策，像利率存款准备金的提高，包括首付款比率的提高，按揭贷款是否优惠，这些实际上是立竿见影的政策。货币政策对房地产调控是来得最快的。

从长远来看，我觉得要解决中国房地产的问题，我觉得要通过税收政策，就是能不能在第二套房以后，征到物业税，另外就是要增加土地的供应，中国城市化发展，土地的供应能够跟城市化的进程相配合。

凤凰网财经：另外近期北京有一条消息流传得很广，就是北京将禁止无纳税记录的外地人，在京购房贷款，您认为这条消息的真实性如何？

潘石屹：我第一次听说，这个我不知道，我不知道这个消息。

凤凰网财经：今年地产的一个趋势是大部分地产商向二三线城市转移，昨天我采访汤臣一品的汤珈铖他说他们未来也会向二三线城市转移，您怎么看待这个趋势，SOHO有没有这个打算？

潘石屹：从去年的5月份就是09年的5月份，市场上面的钱太多了，而且这些钱大量汇集在央企，所以央企把这些钱往地里面砸，去年使很多的开发商觉得在北京、上海这些城市没有出路了。所以去年半年时间，给国有企业淘汰民营企业的过程，可是今年这几个月时间是央企淘汰别的国有企业的过程，因为它们的资金量太大了。

我觉得房地产发展主要还是取决于基础设施，像北京和上海的基础设施，通过奥运会和世博会建得非常好，所以我觉得北京、上海发展的潜力还是非常大的，央企在短期之内抢一些地王影响不大。其实我们看到在过去十年时间，有好多企业拿地了，拿地是很简单的，不需要技术，只需要钱，可是要把房子建起来能够设计、规划、建起来能还能够把它销售起来是需要技术的。

其实我们看到北京出现好多烂尾楼都是有钱没有技术，它照样建不起来的。所以我觉得中国中小型的开发商、民营的开发商，不要在这种强大央企的开发商面前吓破了胆，其实还是要相信自己的技术、相信自己的竞争力。

凤凰网财经：SOHO对二三线这块有什么打算？

潘石屹：我们还是集中在北京和上海。

凤凰网财经：您刚才提到央企竞争房地产的这个做法，但是近期国资委已经有消息说，78家非房地产主业的央企已经上报了退出方案，商业性的地产应该是首先被清退的。您认为这会对楼市有什么实质性的影响吗？

潘石屹：我觉得影响不是很大，央企在去年的5月份开始，在这些大城市抢地王这是一个表面现象，最后实质的问题就是市场上面钱太多。而且这些钱大部分流到了央企，央企的传统行业又不敢往下投，所以只能够投到地上面去，所以我觉得要解决地王的根本问题，我觉得市场上钱适当要少一些，土地的供应要多一些。这两天这个问题问我的人很多，央企只保留了16家，另外的78家都不让做了，问我怎么看这个问题，我说如果现在房地产得了癌症的话，这些癌细胞你通过化疗杀死了78家，可是化疗之后又没有杀死的癌细胞，活力跟破坏性更强，所以剩下的这16家就成精了，它们力量会比78家的力量更大。

凤凰网财经：您觉得这些政策对SOHO中国有什么影响吗？

潘石屹：我觉得我们还是适应市场，适应政策的变化。

凤凰网财经：SOHO最近在北京上海都谈了不少，我知道都在谈一些并购的项目，现在进展怎么样？

潘石屹：这个问题不能说，你就看我们的公告，因为这叫股价敏感信息，我们作为一个上市公司不能对一部分媒体公告这些事情，等我们这个项目或者是土地成了的话，我们会在下午4点钟闭市之后发布公告的。

凤凰网财经：我们想问一下，敢于海南国际旅游岛建设的问题，国家前一段时间也是正式出台了一些政策，把它上升到了一个国家级的规划，然后海南这块地又遭到再一次的爆炒。在您看来海南这块地，到底有多热，能热多久呢？

潘石屹：海南这个地方是我起家的地方，在这边待了好几年时间，然后在泡沫最高峰的时候我就撤回去了，所以这是上一次海南房地产泡沫的幸存者之一，仅有的几个幸存者之一了。

凤凰网财经：冯仑冯总也是。

潘石屹：我们算是一伙的吧，要回答这个问题我觉得最关键的是看房地产在经济中的地位到底是一个什么样的地位。我觉得如果一个城市、一个地区不发展别的东西，或者只是把别的东西作为一个幌子，说叫国际旅游岛，也碰不见一个外国人就叫国际旅游岛了，只发展房地产以它作为一个幌子发展房地产，这是非常危险的。实际上一定要有别的经济的支撑，像旅游、金融、贸易、农业、工业、科技，支撑这个城市去发展。就跟这个行业相匹配去发展房地产才是建设的。

其实上一轮在十几年前接近二十年前了，这一轮房地产的泡沫就是因为海南岛的工业基础很差、农业基础也很差，贸易几乎没有，在这种情况下就发展房地产就是一个灾难，我希望海南岛这个岛，它是一个非常漂亮的岛，希望它们不要重蹈覆辙，不要重复第二次的灾难。

凤凰网财经：您觉得现在的海南岛和之前的海南岛有什么变化？

潘石屹：我觉得这个气候、热度、绿色、仙人掌、沙滩没什么变化。

凤凰网财经：它的产业有没有一些？

潘石屹：产业的变化实际上在短短大概十几年的时间变化还是非常大的，因为这十几年的时间，不光是海南的变化，全中国的变化都非常大，你看一看北京的变化，十年前和今天。海南岛你要看十年前的海南岛、二十年前的海南岛，我可能是差不多二十年前上的岛，没有一个红绿灯，也没有电，在这个岛上面变化是非常大的。

凤凰网财经：您觉得报道和之前有没有变化，或者是您看到这个报道？

潘石屹：没有变化就是说的这些词跟原来说的都是一样的什么东方的夏威夷，什么最适合居住的，所以我觉得这些还是要特别小心。

凤凰网财经：今年打算增持商业地产的企业不少，万科、绿城、金地但是原本积压的，写字楼这块还比较多，对于这个市场是不是存在一定的风险，您怎么看这个市场的风险？

潘石屹：这也是很有意思的问题，就是作为居住的话它对地段并不敏感，可是作为商业和办公楼，你可能在这个区域的办公楼里面挤得满满的，因为人们办公的时候需要一些商业机会，可是隔个三五公里的地方你就是租金白送给他他也不去，他没有做生意的机会，这是作为办公楼。

商场更是这样，所以火爆的一条商业街，租金价格就是天价，可是背上两个街它人可能就不去了。所以我觉得你要从总量上来看，无论是北京还是上海，写字楼的量、商铺的量都还是比较大的，最关键的我觉得，这还是要发挥房地产发展商的智力和他们的经验选好地段，地段对写字楼和商铺这两个产品，比住宅要敏感得多。

凤凰网财经：这次我们知道博鳌亚洲论坛年会的主题是绿色复苏，现在绿色建筑、低碳建筑也是个非常热门的话题。有人认为觉得很多因素在制约绿色建筑的发展，技术和成本这者怎么样平衡，您对这个问题有什么看法吗？

潘石屹：绿色建筑、低碳生活确实是一个长远的事情，而且是为他人考虑的事情。如果要为自己的话，就完全可以是不绿色的、高碳的，反正污染都污染别人了，或者是污染后代了，所以我觉得从长期来说这些都需要一定的境界才能够做得到的，我觉得绿色建筑，中国最重要的问题，当务之急的问题，不是如何说，如何提高人的道德水平，这一回半回提高不了的，最关键的是中国要实施绿色建筑的标准，国际上有一个LED这个标准，其实这个标准是一个非常成熟的标准。

这标准分三级，中国应该尽快让所有的建筑都应该执行这个标准，我们公司现在就提出来，我们所有的建筑都要达到这个标准。而达到这个标准，有三个级，我们是达到最低的一级，成本低嘛，如果是政府要强制的实施，这样的话所有的开发商都可以一起去做，而不是一两家开发商我来愿意这样做，我觉得这一定要成为一个强制的标准才行。

凤凰网财经：您对海南发展有没有什么建议？

潘石屹：海南岛我觉得确实非常漂亮了，而且作为中国绝大部分地方，尤其在冬天、寒冷、干燥的时候，在冬天在海南岛还是一个享受，所以我觉得海南要发展旅游的话还是非常好的思路。我觉得这是一步一步发展，最重要的是要法制化，社会治安，这些东西对旅游的影响是非常大的。到海南岛来了房价就涨起来了，就宰你，到了天涯海角了就给你推销珍珠项链老拽着你的衣服，这样的一个环境要发展国际旅游岛的话，其实他可能第一次拽着你的衣服，第二次就跟周围的人说别去这个地方了，因为在中国全世界可以选择的地方还是有的。

另外一个，一定要法制化，人们到这儿来的话，他的权益各方面能够受到种种保证，无论是一个游客还是一个投资者，他的权益都应该受到保证。我想举个例子，例如我们在这儿买了一快地要建别墅，报给政府，政府说建别墅容积率太高了，说有几个国家元首要这儿种过树的，在这儿不能建这样高的，我说行吧，你不能建就算了，我就把地转给别人了。转给别人了等我回来一看所有的高层全建起来了，我原来建两层的别墅不让建，现在全建高层。在我看了以后觉得莫名其妙没有谱，这个地方就是什么都没谱的事情。

凤凰网财经：刚才您说还北京、上海、核心地区，这个战略没有变，但是发展的模式上会不会有一些改变？这样的模式还是受到一些争议，对公司发展的形象还是受到一些影响，会不会改变？

潘石屹：这我们都在调整，原来我们的想法就是所有的工作都社会化，我们的设计工作社会化，我们的施工也得社会化，我们的物业管理也在社会化，这十几年的时间过来发现中国无论是设计、规划、施工也这个社会化的程度都提高非常快，专业化的程度提高非常快，只有物业管理我不知道是什么原因。就是交了出去就做不到，交了出去就做不到，所以从我们的商业模式上来说，最大的调整就是成立我们自己的物业管理公司，就是不交出去了，交出去我们不放心，其实原来碰到的问题，就是把物业管理这个工作交出去了。

凤凰网财经：其实它涉及到企业的一个长远发展的问题，这样把它都卖出去，自己不持有的话，上海和北京总有一天核心地段都会被开发完了。

潘石屹：从我们目前的商业模式来看，我们还是销售。