哈继铭：中国若形成房地产泡沫必然破灭

2010年04月12日 01:10
来源：凤凰卫视

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凤凰卫视4月11日《财经点对点》，以下为文字实录：

曾?s漪：也就是在这么多的预期，或者是一种准备的心理之下，中国的房地产市场在未来几年还是会持续上涨的？

哈继铭：对。

房地产量价升幅大 引忧虑 有无解决办法？

曾?s漪：但是我想政府最需要就说，上涨是必然的，但是我希望它别涨的这么快，我希望它是健康平稳的上涨，那么为什么这段时间房地产的这种成交量，或者是价格总是会让人很担心，有没有一个解决的方法呢？

无法解决房地产泡沫形成、破灭皆必然

哈继铭：我觉得没有办法的，中国的房地产泡沫的形成是必然的，未来泡沫的破灭也是依然的，也许我这个观点大家听了怎么那么消极，那么悲观。

与外国相比 中国地产泡沫因素多且强

哈继铭：但是我想了半天确实是这么一个情形，我们不妨来看一下，世界上一些其他比较大的国家，曾经出现过泡沫，并且这个泡沫破灭的情形，我们拿中国和这些国家做一个对比，我总结出两条来，第一条我们形成泡沫的因素比人家更多，更强烈，但是在调控政策方面，我们也不比人家高明多少，所以我觉得泡沫是不可避免的。

中国人口红利远大于美国 美移民政策亦缓房产泡沫

哈继铭：首先我们看一下美国的情况，美国的泡沫在不久前破灭了，房地产泡沫，那么它的情况和我刚才谈的这四、五个原因推动房价的因素相比，有些方面我们的这个推生泡沫的因素，比它还要强烈，比如说人口红利，当然美国和中国都有婴儿潮，但是美国的婴儿潮发生的比较短暂，就是二次大战之后，一段时期，中国是从1950年差不多一直到计划生育政策推出来之前，二十多年婴儿潮，所以我们那个时候的人口政策，也是有政府的影子在里面，希望这个家庭能够多生孩子，但是后来就说生一个孩子，所以现在的这些家庭想，将来我只有一个孩子，根本就难以照顾我的晚年生活。

曾?s漪：我得靠自己了。

哈继铭：我必须靠自己，再加上我们有国企改革，我们国营企业也不在向过去那样，照顾退休工人，这些负担全甩给了国家，但是国家的这个社会保障体系建立，也需要时间，所以在这个青黄不接的时候，大家拼命买房子，这是和美国相比，我们的人口红利巨大。另外美国还有一些移民政策，可以部分的缓解它的房地产的泡沫，我们没有这方面的政策。

社保理财占国民财富 发达国家20-30% 中国不到2%

哈继铭：还有就是刚才谈的另外一个因素，就是社会保障和与保障有关的理财产品，在发达国家经济一般占老百姓总财富的20-30%，在我国我统计了一下2%都不到，这些我已经把企业年金和收入保障全都算在里面2%都不到，所以这些投资工具的贫乏，使得老百姓只能用房子来作为他。

曾?s漪：对未来的一种安身。

哈继铭：保存他的毕生储蓄的一种手段，另外我们刚才谈的一些因素里面，包括像这个汇率，我们的汇率政策和美国的，和其他国家的显然是不同的。

中国货币供给量增速快 推高房产泡沫

哈继铭：另外就是货币政策，货币供给我们这几年都增长百分之好几十的，美国货币政策，我们知道它这个广义货币增长速度还是很慢的，都在单位数的，所以我觉得我们这些因素，是比美国强烈，不比美国弱，就是推高泡沫的因素。

中国产生房地产泡沫 因素亦多于日本

哈继铭：另外我们再看一下日本，日本其实拿来做一个对比呢，其实它和美国相比，其他都和美国差不多，就是有一点，它也没有移民政策，就这一点跟我们中国差不多，所以我们推泡沫的因素，比美国强，比日本也强。

中国应借鉴美日低息政策错误 信贷膨胀生房产泡沫

哈继铭：那么在政策方面的话，我觉得这个，其实美国当初也是犯过错误的，我觉得它的这个利率政策是过低的，在这么一个低利率政策下面，推升了国内的信贷膨胀，导致了房地产的泡沫。日本当初也是这样，日本80年代升值，大家说它的升值导致泡沫，其实我觉得不是升值导致泡沫，而是升值的过程当中，它减息这就错了，它一减息的话，国内的信贷也跟着膨胀，大家都去买房子，结果把房地产泡沫催起来，所以中日两国的这种过于宽松的货币政策，可能是值得我们借鉴的。

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