炒房所得可能征重税房产税“靴子”何时落地？

2010年04月23日 09:21
来源：中国新闻网

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日前，济南媒体报道，从3月25日起，济南对二手房交易按买卖差价20%的个人所得税率征收，原来执行的按总价1%的税率政策废止。税务专家认为，一旦济南的做法向全国推广，将对炒房者造成沉重打击。

根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳税额。

以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1%的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20%计算，应纳税额则为10万元。

一旦二手房交易全部按照差价的20%征收个人所得税，投机购房者的房产收益将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。

链家房产中介的一位人士透露，无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。如果按照1%的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20%征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负。

消费税试点有待商榷

在税收政策“靴子”究竟是何种形式落地的议论中，重庆市的“特别住房消费税”相较于“住房保有环节税”和“房产税”，其对高房价的“灭火”功能更加直接。

重庆“特别住房消费税”的要点在于对高价格和大面积的高端住房进行征收，对高价格和炒房客购买的多套住房进行征收。但从学界的观点来看，在税制和政策效果上，“特别住房消费税”都有值得推敲之处。

财政部财科所副所长刘尚希认为，如果“特别住房消费税”是在购买环节一次性征收，房东完全可以把税负转嫁给下家，对抑制投机性购房作用有限。

特别消费税是为调节消费对特定的消费品征收的、由消费者直接负担的一种流转税。1989年，我国曾对彩电和小轿车征收过特别消费税，征税环节在工业环节和进口环节，采用定额税率。比如，14英寸以下的彩电每台100元，20英寸每台400元，同时有一些减免税的规定。1994年税制改革时，国家设置了新的消费税税种，代替了原来的特别消费税。

国税总局研究机构的有关人士表示，当年征收特别消费税时并没有消费税税种，而在当下消费税运转良好的情况下，新征特别消费税是否合适，值得商榷。

在目前我国的分税制体系下，消费税是一种中央税，具体税率由中央统一明确，税收也统一上缴国库，实际上会造成地方税源向中央集中，因此这一方案能否得到其他省市的支持也不乐观。

而针对特别消费税将在重庆试点的传闻，税务专家表示，从操作层面看，除了免税情况外，按面积划定档次，只要购房面积超标就要征收特别住房消费税，简单明了，似乎不需要试点。

财政部财科所研究员孙钢则认为，“从现有法律来说，地方没有税收立法权。特别房产消费税作为一个新的税种，不可能只让重庆获批，要是实征必须全国一起干，法律也没有授权中央税可以在地方上进行试点。

税收“右拳”将相机出击

4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发10号文)，对此前疯狂上涨的房价施以重拳，京沪深等一线城市供求一夜逆转，上个月排队抢房的场景本周已消失无踪，楼盘打折信息骤然增多，部分投资客仓促抛盘。

据链家地产统计，此前北京涨幅较大的通州、望京等地区，一周之内二手房的房价跌幅接近10%。其中，通州二手房挂牌价下降9.7%，望京二手房挂牌价下降11%。10%。