投资客新房贷门前被刹闸

2010年04月26日 13:44
来源：上海青年报作者：徐可奇

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但愿狠的政策能给高烧的楼市降温（来源：上海青年报）

突如其来的房贷新政号称史上最严，着实给不少房产投资客以当头一棒。在短短不到一周的时间内，二套房贷不仅首付从四成提到至少五成以及利率至少上浮10%，而且将以房产数量取代贷款次数作为认定标准，不少投资客在不断升级的新政策面前终于纷纷止步，面临房贷“被违约”。

>>>投资客案例1

房贷违约现“骨牌效应”

“下家对我说房贷批不下来，这么一来弄得我也跟着被迫在上家那儿违约。”投资客何先生表示原来看到上海楼市的成交从3月底开始大幅放量后，房价又有了上涨苗头后认为从5月份会有一波行情，于是决定出手，但是千算万算就是没有算到房贷政策会出现如此剧烈的震动。

何先生本来在浦东花木板块已经有一套房子，总价在160万左右，他想将这套房子出手后再向银行贷一些钱，买下一套浦东金桥板块的房子，总价大约为330万。经过中介一段时间撮合后，何先生分别和想买他房子的下家郝先生，以及想把房子卖给他的上家陈先生谈妥了，只等下家郝先生那边办好房贷资金到位后，何先生有了首付就马上找银行办贷款，再来买上家陈先生的房子。这意味着投资客郝先生、何先生和陈先生三人之间的关系就像“多米诺骨牌”，如果下家郝先生的贷款没批下来，那么不仅何先生的房子卖不了，连带上家陈先生卖房子也受影响。

真是越怕什么就越来什么，下家郝先生的房贷申请没通过，何先生这两天的处境可以用两边犯难来形容，一边是他不断催着下家郝先生尽快成交，另一边上家陈先生也是每天好几通电话催他。结果下家郝先生干脆发短信表示已交的5万定金不要了算赔偿，但何先生可是大大的傻眼了，因为他向上家陈先生付了10万定金，如果两边都违约的话，那么陈先生还是要亏5万元。

>>>投资客案例2

为省税费反要付出更高成本

“原本为了省房产交易的税费而拖时间，但没想到这一拖反而在房贷上拖出大问题了，就怕银行不肯给我这第8套房贷放款了。”投资客毛女士对记者表示，眼下在房产交易中，上家普遍只开出一个到手价，应该由上家缴纳的税费普遍要由下家来买单。而她年初看中的一套房子要到今年6月才达到5年免征时限的要求，所以此前工行虽然同意按照四成首付的标准放贷，但毛女士为了省下税费而迟迟没有办妥房贷。

根据上海在去年底发布的最新房地产交易税收实施办法，营业税政策按照国家规定，免征时限由2年恢复到5年；个人所得税政策在调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税，调整后将转让年限由2年恢复到5年。

“上周末一看到新出来的房贷政策，这下自己惨了。”毛女士此前已经支付了四成房价约80万作为定金给上家，而且由于近3年频繁炒房投资，她的家庭持有房产数量和房贷次数都已超过5次。如果按照新的房贷政策来看，毛女士极有可能面临银行方面拒绝贷款。而且即使有银行同意给她发放房贷，首付肯定要超过五成以及利率要超过基准的1.1倍，这意味着她不仅要追加首付20万左右而且支付的房贷利息也要大增。

但是毛女士也不敢轻易违约，因为已经付给上家的80多万是作为定金，一旦她出现违约，则这笔定金将全部损失。毛女士弄巧成拙之下只能感叹自己“聪明反被聪明误”，原本想省税费不料在办理房贷上亏大了，焦头烂额之际只能到处找银行人士“托关系”，实在不行只有再抛掉两套手上的房子凑足钱全款买房。

>>>投资客案例3

不签贷款合同趁机脱身

“上家跟中介现在恨得我就差要开骂了，没关系随他们去吧，反正我就是不签贷款合同又能拿我怎么着？”投资客汪先生在1月底的时候看中了浦东洋泾板块的一处二手房，上家一开始报105万到手价，后来两次跳价到了111万。因为这套二手房算学区房，周围有多家不错的中学和小学，所以汪先生也就认可并且付了3万定金。

但在调控楼市的新“国十条”出炉后，汪先生判断这次不是“狼来了”，政策力度之大会对房价形成明显的压力，预计降价幅度至少在10%左右。这意味着他准备出手的这套二手房价格相当于要回落11万，汪先生衡量了一下准备宁可损失3万定金，也不想在高位盲目接盘。但上家和中介则对汪先生主动违约的行为不答应，中介更是赶在有些银行还没正式公布房贷新标准前，搞定了二套房贷四成首付和基准利率。但汪先生很坚决，不管怎么说就是死活不肯在贷款合同上签字。

“损失3万块定金不过是小苦头，不算什么还值得的。”汪先生虽然靠不签贷款合同这招趁机脱身，上家和中介则不愿轻易放过他，一开始先是电话轰炸，见不起作用又威胁要告他。但汪先生早有准备，保留了上家当初跳价时发给他的短信，“反正是跳价在先，上家既然不讲信用，有什么资格告我呀。”

银监会官员

“有一套房子住就够了”

“居者有其屋，有一套房子住足够了，一个人没有必要住两套。”银监会银行监管一部主任杨家才近日谈到以房产数量作为认定二套房的新标准时，认为这个转变是房改以来非常重要的转折点，这次政策使房子回归到住的本质上，贷款只支持对住的资金需求，而不能支持倒卖房子的资金需求。如果商品房变成像股票和黄金一样可以炒的，在供应有限的情况下肯定出现价格飙升，首先要保证一户一套房子。

杨家才特别指出，这次的“国十条”明确规定，90平米是现在的基本住房消费水平，一个家庭有90平米住，应该来说可以满足目前的基本需求。只要不是为了炒房投机，可以先卖掉原来房子成为无房户再换房，不能过多占有和浪费房贷资源。

银行高管

收紧房贷不影响自住需求

“现在突出的问题是，不少房产投资客假借改善性需求的名义，从银行获得贷款用于炒房。”沪上一家商业银行的副行长对记者表示，从监管部门的统计来看，部分购房者全款买房的比例并不高，绝大多数投资客普遍利用贷款来放大炒房收益，这正是需要严厉打击的，因为优惠的信贷资源并不属于投资客，而是应该首先照顾首套购房者的需要。

对于目前有关收紧房贷影响改善性住房需求的说法，该副行长明确表示这种说法很难站住脚，只是投资客的借口而已。因为新的房贷政策保证客户在购买90平方米以下的首套住房时仍可享受优惠的房贷标准不变。例如上海目前的人均住房面积不到35平方米，属于刚性需求的新结婚夫妻买一套80平方米的房子已经超过了这一标准。在投资客占用房贷资源炒高房价后，事实上影响了大多数中低收入者的购房能力，所以要严格限制投资性房贷。

-网上调查

收紧二套房贷深得民心

记者注意到，新浪网上调查“二套房贷首付比例多少合适”时，61.1%的网民认为还应该超过六成，可见收紧二套房贷深得民心。

银行个金部负责人王先生

房贷收紧要狠才有效果

这次房贷新政收紧的力度之大可以说完全出乎市场意料，甚至停贷这样的字眼也首次出现在正式下发的通知中。从这一点可以看出，此次调控楼市是动真格的，而且房贷新政很快在投资客中引起“恐慌情绪”蔓延，因为这帮投资客说穿了就是靠贷款来炒房的。

现在社会上有一种观点是全款买房的人很多，房贷新政反而打击了自住需求。作为银行业内人士，我认为这种说法完全是房地产利益集团用来混淆视听的。全款买房的情况确实有，但比例不是太大，绝大多数的投资客都利用房贷来放大收益。因为一套200万的房子如果全款购买，房价上涨10%就赚了20万；但如果这套200万的房子按照去年上半年普遍两成首付40万来算，相当于向银行贷款160万，房价上涨20万后实际收益率就高达50%。所以说，“炒房不用贷款”的说法是站不住脚的，事实上投资客往往为了获取更多贷款而挖空心思。

楼市调控从今年初就开始，为什么在一季度却没有看到效果，当时房价还有继续上涨的“苗头”呢？关键就在于房贷的水龙头没有关紧。央行数据显示一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比去年末上升10.3个百分点。看到了吧，白纸黑字的数据摆在这儿，投资客正是靠房贷撑腰向政策调控叫板呢。

打蛇要打七寸，政府这次严控投资性房贷真是找对门路了。房贷收紧一定要够“狠”才有效果，不能像去年下半年那样。看看现在上海有很多销售一空的楼盘晚上都黑灯瞎火的，都是这帮投资客买的。确实到了该对楼市囤积居奇现象好好管治的时候了。