“一刀切”的负面改善型住房很受伤

2010年05月01日 18:57
来源：华夏时报

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本报记者刘勇路晓丹北京报道

4月14日，国务院发出通知，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。此番解释被业界称为“认房不认贷”

在“国十条新政”中最立竿见影的就是差别化住房信贷政策，它严重打击了投资者和炒房客，但是“认房不认贷”也将使不少改善型需求者无力再购新房，无奈之下他们只得选择卖掉第一套房，或者观望。

遏制投机政策走向极端

“二套房新标准一旦执行，必然限制改善型需求置业。但是，当前背景下，改善型需求和投资投机型需求很难准确区分。如果改善型需求被豁免，投资投机型需求同样难以真正限制。为了在当前阶段遏制投机购房，政策走向了极端。”全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚对记者表示。

记者走访位于大兴的某在售新盘，销售总监表示：“新政出台以来，售楼处十分冷清，一个多星期都没有卖出一套房，同时，未出现受二套房首付提高影响而选择退房的购房者。

远洋嘉业房地产经纪公司市场研究部总监孟奇表示：“目前市场两端的产品受影响较小，也就是90平米以下以及300平米以上的户型。因为90平米以下户型总价不高，超过七成的购房者都不选择贷款。300平米以上的高端楼盘的购房者大约五成都不需要贷款。

某业内人士向记者表示：“新房受二套房贷新政影响较小的原因，主要在于目前在售的大都是期房，开发商将期房抵押给银行还未解押，因此期房目前大都未进入按揭程序。目前在受影响最大的就是购买现房的购房者。

记者了解到，在新房市场，有一些客户因为受到停止第三套房贷的影响而退房。

上述大兴某楼盘销售总监向记者表示：“定金一般为总额的5%，大约5万至5.5万元。一般因为个人原因导致违约不退定金。这次二套房贷新政是国家政策，并不完全属于个人原因，因此原则上是可以退定金的。

该销售总监表示：“二套房新政的确打压了投资客和炒房客。但是它的弊端则是使改善型需求被挤出市场。碰到这种情况，已交定金的购房者目前只有两条路，一条路是退房，另一个方法就是与开发商协商，将办理贷款的时间延长，然后筹集首付款。

二手房市场率先受影响

小王在南三环角门附近有一套一居室，这几年事业发展不错的他，打算在西三环某重点小学附近再购置一套两居室，之所以做这样的选择是因为孩子的学区问题。小王已经在西三环航天桥附近看中一套单价3万元左右60平米的两居室，总价170万左右。由于学区房难得，小王很快付了定金2万元，同时还支付给中介3万元的中介费。但是，让小王没有料到的是新政出台，小王的这个第二套住房的首付由40%提高至50%，算一算多出了17万元左右。这个数字显然使小王一时难以负担，小王向记者表示，虽然学区房可遇不可求，但是他只能选择损失定金和中介费用，暂缓购房。

孟奇向记者表示：“最先受到差别化住房信贷政策影响的是二手房市场，因为二手房是现房，签约后直接进入银行贷款程序。

记者走访位于东四环的某中介门店，他们表示目前已有一些客户因为首付款和利率的提高选择暂缓购房。

孟奇表示：“新政至少会持续一年，利率1.1倍将会使购房者的长期成本明显加大，而且在当前加息预期越来越强烈的情况下，长期成本的增长确实需要慎重考虑。

享受一套房政策改善型购房须先卖房 　

根据杨家才表述，如果居民存在改善型住房需求，需要再次置业，必须将首套房卖出，成为无房户，再次置业才能享受首套房贷款优惠；同时，购房者还需要提供房管部门、居委会或者单位证明等资料，才可按照一套房标准办理贷款。

这就提出一个问题，房产交易需要一定的周期，那么改善型置业者由于卖掉一套房而产生的周转期应该住在哪里？

以北京地区为例，办理商业贷款的二手房交易周期在1个月—1.5个月；商品房的交易周期和开发周期有关，保守估计也在1年以上。因此，为了享受一套房贷款优惠，改善型需求置业者必须要承受短则数月，长则数年的周转期。

针对周转期的居住需求，北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖提出，中介机构可以通过设计相应产品来缓解周转期的矛盾，提供3—6个月的短租房，以缓解改善型置业者周转期的居住困难。但是，不得不面对的是，如果周转期比较长，那么租房成本也同样不可小觑。

陈真诚对记者表示，政府严格的限定标准，是由于改善型置业和投资投机型置业进行区分难度太大，只能采取“一刀切”的措施。他指出，2009年，政府为了救市，对改善型住房需求给予了贷款支持，使得银行在贷款的审批中，比较宽松，对很多二套房、三套房的置业都给予了7折利率优惠，极大地助长了投资投机。

新标准落实尚需时日执行难度大

新标准除了对改善型置业形成挤出效应，目前在执行上也存在较大技术难度。中原地产三级市场研究部研究总监张大伟则表示：“目前还没有一个完善的全国性数据库，以界定家庭持有房产数量，使新标准落实存在难度。

据了解，个人拥有房产套数由各地房管局记录，而婚姻状况由各地民政部门记录。新标准的执行，势必需要民政部门、房管部门之间进行全国性的联网，这对部门协作和技术支持都提出了要求。

北京华远地产股份有限公司董事长任志强4月28日在博客中也撰文指出，全国联网是一个庞大的系统工程，无法用简单的法律文件方式来认定。新标准的执行，甚至有可能造成一批假离婚家庭。

对于投资投机型需求的限制，任志强认为通过贷款利率差别化的措施并非最佳途径。他提出：打击投资与投机行为的最有效办法，不是从购买环节出发，而是限制卖出的再交易环节。比如，延长再交易时间。可以考虑的方式是，不管是一手房还是二手房都在新发的房产证或换发的房产证上注明五年(或一个固定的年限)不许上市交易，而任何交易都必须去办证。这一方面对自住、改善型需求没有形成限制，另一方面对投资投机型需求可以形成有效打击。