2010新财富富人榜发布 隐形大佬王健林成新首富(3)
调控下“土”财主现象或被遏制
千军万马杀入地产业,使得中国房地产市场已呈现出典型的泡沫现象—过高的价格、疯狂的投机以及大量的新建筑物,并有从一线向二三线城市蔓延的趋势。经济房地产化的趋势,正成为时下中国最引人注目并最令人担忧的图景。
从地方经济看,泡沫的存在固然维持了眼前的土地财政,但透支了城市的未来,大幅攀升的商务成本、生活成本,不仅推动越来越多企业向二三线城市转移,带来城市的产业空心化风险,中产阶级与大学生逃离北上广,也在消弱其人才集聚优势;而地产市场的调整,则可能使以抵押土地贷款进行基础设施建设为主要模式的地方城投公司爆出债务危机。
从实业发展看,楼市唾手可得的高回报,不仅冲击锐意创业的企业家精神;杀入地产业,更会挤压企业正常的研发、设备更新升级等投入,使得产业发展后劲不足。沿海地区在传统制造业转移后,更高层次上的新产业并没有出现,产业升级更多尚在培育之中。从近年来“500富人榜”上代表高科技的信息技术与文化传媒行业及房地产富人的人数变化便可看出这一现象的端倪,信息技术与文化传媒行业的富人从2008年的37名下降到今年的28名,相反的是,房地产业的富豪则由81名上升到88名,富人房地产化趋势非常明显(附图)。
买房可能需要透支一家两三代人的收入(图片来源:新财富)
从普通民众看,买房可能需要透支一家两三代人的收入,房价高企对居民消费产生了明显的“挤出”效应。一个有趣的差异是,在信贷市场更为发达的美国,地产非理性繁荣带来的财富效应,令许多美国家庭得以通过住房销售、抵押再融资和住房资产贷款来增加消费;而在中国,人们从这一财富效应中获得的满足感,远不如身为“房奴”的巨大压力。由高房价导致的财富差距加大、由征地引发的拆迁悲剧频现,也受到社会的高度关注。
所幸政府已经意识到了经济房地产化的严重性,迄今为止最严厉的调控政策4月陆续出台,或将使地产泡沫得以遏制。明年的富人榜上,“土”财主扎堆上榜的现象或将不复出现。长远看,随着新兴产业扶持政策的出台和经济结构的调整,资本被引向绿色产业、生物医药、农牧渔业等新方向,地产业强大的造富力量或才会最终得到遏制。美国富人主要集中于TMT和金融业等领域,或可作为中国的参照。
行业风险加大,地产巨头纷纷谋变
千军万马的涌入,使得地产业的竞争不断加剧;政策的调控与保障房供应增长的预期,则使住宅开发商面临系统性风险,由此也促使地产业富人纷纷寻求商业模式与战略布局上的变革。万达的王健林登顶首富与二三线地产商的崛起,堪称两大风向标。
区别于之前另一位首富杨惠妍的住宅开发创富模式,王健林旗下的大连万达以商业地产开发为主,经过近十年的探索,万达已开发出了商业地产的第三代产品—城市综合体,形成了商业地产、酒店、文化院线和连锁百货四大产业并举的格局。其成功秘诀在于:许多城市的土地出让都捆绑一定比例的商业配套,而万达的城市综合体开发恰恰迎合了各地政府营建商业中心、带动周边土地升值的需求,因此,万达在拿地上具有无可比拟的竞争优势;另外,持有型物业的增加,也优化了万达的资产配置,为其提供了长期稳定的现金流;快速扩张的策略,则使万达短时间内占据了各主要城市的核心地段,王健林的财富得以快速提升。
如今,各地产巨头已纷纷跟进万达的商业地产开发模式。从2009年开始,万科(000002)、金地(600383)等传统的住宅开发商相继涉足商业地产。在住宅开发领域扩张迅猛的国字号巨头保利地产(600048),也从2009年开始将商业地产视为重要的利润增长点,并加大相关投入。富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、华侨城(000069)等开发商,更已在商业和旅游地产方面布下重金,转型之势早露端倪。
一半开发商来自二三线城市(图片来源:新财富)
向二三线城市扩张,则是地产商的另一个方向。今年房地产业富人的另一个显著变化,就是来自这一区域的地产商明显增多。今年新上榜的10名地产富人中,就有5名是二三线城市开发商(表5)。事实上,受益于轨道交通与高铁建设的跃进、各地区域振兴规划的出台、城镇化加速以及一线城市房价过高、产业转移、二三线城市房价收入比较低等一系列因素,二三线城市开始成为房企巨头们的主战场。2009年,万科、保利、中海(00688.HK)等十大房企在一线城市的土地储备约为4100万平方米,而在二三线城市的土地储备量近17480万平方米,比重高达81%,反映出房企巨头调整市场重心、向二三线城市拓展的策略。
从披露了2009年财报的上市地产公司看,大多数公司在2010年的经营计划中都提出要加大二三线城市和商业地产土地储备,并付诸行动。这表明,各地产企业在新的宏观经济环境与政策之下,对未来若干年市场的判断与认识已趋于一致。
相关专题:2010新财富500富人榜
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