地产富人掘金CBD

2010年05月14日 15:02
来源：凤凰网财经

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京沪穗深等一线城市的CBD，是潘石屹和张欣、许荣茂家族、李思廉与张力、李华与李小平兄弟等房地产业富人的重要掘金之地。这些在城市黄金地带旗帜猎猎的地产商，以非凡的拿地能力、综合的运营能力、持续的融资能力，获得了财富的不断增长。

随着中国经济的快速发展和城市化的推进，越来越多城市积极建设中心商务区，即CBD。由于具有众星捧月的区位优势、得天独厚的配套优势、高端商务客户的集聚优势，CBD物业可谓高投入、高收益，不仅楼价、租金高于周边区域，销售收益、升值潜力也更胜一筹，因此，京沪穗深一线城市的CBD，不仅被地方政府作为吸引众多央企、国企、外企进驻，打造总部基地的主战场，也成为政府土地财政的重要收入来源，CBD地块的拍卖中“地王”屡现，众多民营地产商亦由此得以介入CBD开发，通过精耕这一肥沃土壤获得财富增值，CBD已成今年数十位上榜者的重要掘金之地。

广州:富力地产领军，本地诸侯逐鹿珠江新城

此次，富力地产(02777.HK)的董事长李思廉、总裁张力分别位居“500富人榜”第43和第44名。成立于1994年的富力地产，目前已经实现“做一体化地产运营商”的转型，在建筑、设计、监理、销售服务和物业管理等产业链的每个环节均有布局，通过内部协作缩短了项目的开发周期，降低了成本。从产品看，富力在开发高性价比的中高档住宅同时，也在部分城市CBD开发了写字楼、高档酒店、商场等商业地产。2009年，富力地产协议销售额为242亿元，其中17%来自商业物业的销售。其商业地产开发的浓墨重彩之笔，落在大本营广州，富力在当地大举参与了珠江新城的开发。

2002年6月，广州CBD建设在历经“十年教训”的磨难之后，迈入“十年生聚”的开发轨道。李思廉与张力敏锐地意识到其巨大商业价值，2003年，富力地产首次拿下珠江新城四个地块，锋芒初露。截至目前，完成建仓的富力地产已在珠江新城拥有17个地块，占地约25万平方米，累计总建筑面积达235万平方米，占据该板块的半壁江山。无论从开发项目的数量还是建筑总面积来衡量，富力地产均堪称广州CBD霸主。

珠江新城的物业销售，为富力贡献了不菲的收入。年报显示，其珠江新城项目2009年的协议销售额超过30亿元，占富力广州协议销售额的比例超过37%。其中，临近珠江新城中轴线的富力盈信广场，已录得协议销售额超过7亿元；以250平方米豪宅为主力的富力盈尊广场，15个总价逾亿元的单位于2009年放出后即销售一空。

CBD开发也为富力带来了丰厚的收益。2009年8月，富力以7.65亿元向无限极(中国)、浦发银行售出总面积达30113平方米的广州富力盈悦国际写字楼。而数据显示，富力地产2004年以约2000元/平方米的楼面价拿下该地块。按通行的商业地产开发成本估算，其总发展成本约为9000元/平方米。据此测算，富力此项交易获利近5亿元。

销售之外，富力的CBD项目也有部分用于租售，这又为其带来了稳健提升的租金回报。数据显示，2007-2009年，富力的物业出租收入分别为9663.43万元、16074.98万元和27805.90万元，占其收入的比例由0.64%、1603%提升到9.64%、显示随着投资性物业的逐年增加与升值，其租金收入逐步走高。而且，由于CBD物业的租金水平、升值潜力较周边建筑更高，如珠江新城写字楼的月租为180-220元/平方米，高于其所在的天河区写字楼150元/平方米的平均月租，富力的每处投资性物业都可谓一棵逐年成长的参天摇钱树。年报显示，2007-2009年，富力地产的投资性物业价值分别为53.67亿元、73.61亿元和103.3亿元，同比增幅分别为479.47%、37.15%和40.36%。

除了独力开发外，富力近年也开始尝试与同行合作，通过资源分享、风险分担承担更大规模的项目。2007年9月，富力与孔健岷掌舵的合景泰富地产(01813.HK)合作，以46亿元拿下珠江新城的猎德村地块，欲将原来的城中村打造成为集甲级写字楼、商场、酒店与服务式住宅为一体的CBD旗舰。两个月后，新鸿基地产又加入开发行列，三家企业各占1/3股权，项目总投资100亿元。三大巨头的强强合作基于各自的优势展开：富力地产在写字楼开发上颇有心得，新鸿基长于商场及酒店的发展与管理，合景泰富则擅于发展服务式住宅。

李思廉与张力的示范效应，吸引了越来越多当地富豪介入广州CBD开发。许家印旗下的恒大地产(03333.HK)，2002年就在珠江新城开发了金碧华府项目；作为广东地产五虎之一的合生创展(00754.HK)也牛刀小试，开发了总建筑面积100万平方米的骏景花园；郭英成家族旗下的佳兆业控股(01638.HK)则于2009年建设了楼高43层的甲级写字楼佳兆业广场，总建筑面积约11.7万平方米。

此外，以89亿元财富排名今年“500富人榜”第78名的孔健岷家族，在广州CBD拿地颇似富力的大手笔。截至目前，合景泰富累计在珠江新城单独拿地近7万平方米，总开发建筑面积56.43万平方米，其开发且完工的项目包括超甲级写字楼国际金融广场、豪宅项目誉峰、汇峰国际公寓、综合项目领峰。2009年9月，合景泰富又以4.65亿元拿下一块面积为5162平方米的商业用地，拟开发为高端服务式公寓，预计售价3.5万元/平方米。

在逐鹿广州CBD的地产诸侯中，此次位居“500富人榜”第265名的周泽荣旗下的侨鑫集团实力也不可小视，其在珠江新城开发的项目包括建筑面积约6.7万平方米的广州国际贸易中心、建筑面积57548平方米的甲级写字楼富星商贸大厦等四大项目。值得一提的是，侨鑫集团在天河中心区开发的汇景新城，为广州市中心唯一的纯大户型豪宅，可见其在黄金地段拿地的能力不凡。

北京:朝阳CBD富人扎堆，SOHO中国独占开发鳌头

如果说珠江新城仅是李思廉、张力的财富来源之一，那么，此次以 122.7亿元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和张欣，财富则主要得自植根CBD的回报。

二人1995年创建的SOHO中国，目前已是北京最大的地产商，主要在北京和上海市中心开发商业地产。截至目前，其总开发建筑面积的72.43%落在北京CBD核心地带，达到155万平方米，主要项目包括SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公馆及光华路SOHO一二期等，这6个项目占北京CBD总开发量的1/5以上、总销售额的39%。在北京CBD的开发商中，SOHO中国可谓独占鳌头。

北京CBD寸土寸金，SOHO中国何以能占1/3强的江山？原来，除了直接拿地开发外，其还通过收购“巧取”CBD项目。数据显示，SOHO中国先后开发的建外SOHO、光华路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米销售均价分别为33863元、38462元和46880元。从均价的攀升，可以看出北京CBD旺盛的需求和可观的升值潜力，这也支撑了SOHO中国的收购。

资料显示，SOHO中国于2007年11月以14.12亿元收购总规划建筑面积为66333平方米、位于燕莎商圈的高档公寓项目SOHO北京公馆，截至2009年12月31日，SOHO公馆已售出78%，销售金额为18.65亿元，均价41815元/平方米。据此推算，若全部售罄可实现销售收入约24亿元，扣除相关发展费用后，SOHO中国在该项目上仍然盈利近10亿元。2007年底，其又以10.29亿元收购总规划建筑面积为16.7万平方米的光华路SOHOⅡ，按收购价格和建筑总面积推算，该项目楼面地价不足6200元/平方米。这显然又是一笔极其合算的买卖。

2009年8月，SOHO中国收购SOHO东海广场，将业务拓展到上海市中心。如今，潘石屹在北京、上海等地开疆拓土的战略仍在继续：2009年9月，SOHO中国竞得北京望京商务区B29地块，计划将其打造为从机场进入北京市区的第一个地标建筑；当年11月，又以23.4亿元收购位于北京东三环内的37层商务及零售综合楼北京嘉盛中心。值得一提的是，三里屯SOHO以均价47130元/平方米引领北京商业地产售价走向新高，这些新项目会否创下价格新高？

SOHO中国业绩显示，其2009年实现销售金额136.8亿元，营业收入74亿元，毛利38.57亿元，毛利率为52%。而以住宅开发为主的万科，同期房地产业务毛利率仅为21.99%，显见商业地产项目盈利能力之高。而高盈利的CBD开发，无疑能为SOHO中国的融资带来更多便利。

与富力以商业地产开发为主、租售并举的盈利模式不同，SOHO中国以住宅开发为主打，并往往将旗下物业散售给中小投资者，从而快速回收利润，缓解资金周转压力，但这显然有悖潘石屹对SOHO中国商业模式的诠释：开发商业地产，统一规划建设，统一市场销售，统一出租和管理。从效果看，散售模式容易造成管理上的混乱，从而降低物业的商业价值，并透支产业链下游的投资者和商户的利益，导致其投资收益很难有保障。在国际上，长期持有、只租不售早已成为公认的商业地产运作模式。国外较大的商业地产开发商多拥有一流的商业运营公司，如全球最大的商业地产运营商KIMCO公司在美国和加拿大拥有525家购物中心，西蒙地产集团在美国拥有250多家购物中心，GGP地产公司拥有160多家购物中心，新加坡嘉德置地在亚洲拥有50多家商场。依此看来，以商品住宅的模式来经营商业地产应该不是大势所趋，SOHO中国的商业模式或面临变革。

潘石屹夫妇之外，北京CBD同样成为其他一众富豪的吸金之地。沈国军旗下中国银泰集团开发的北京银泰中心是东长安街备受瞩目的城市综合体；王健林的大连万达集团于2003年6月兴建的北京万达广场项目，亦集商业、酒店、写字楼、特色商业街区于一身；朱孟依家族旗下的合生创展则相继开发了总建筑面积53万平方米的合生珠江罗马嘉园、均价逾3万元/平方米的豪宅合生国际花园；70亿元身家的黄如论旗下的世纪金源集团开发的五星级酒店项目北京华侨大厦，以400套42平方米的客房成为京城之最；以28.1亿元身家排在“500富人榜”第354名的张雷掌管的当代集团，开发了占地12.13公顷的高档社区万国城项目、综合性的当代MOMA项目；阳光100掌门人易小迪以33亿元排在“500富人榜”第56名，他开发了外销公寓阳光100国际公寓；张宝全的今典集团则开发了建筑面积70万平方米的苹果社区。

同时，郭广昌旗下的复地集团近年在北京CBD拿地的势头也颇为强劲：2005年5月，复地以9.2亿元收购北京柏宏房地产公司，获得CBD内两处物业；2006年12月，以收购王张兴的家饰佳旗下北京荷华房地产开发公司部分股权的形式，与家饰佳合作开发位于长安街商务带的万豪中心综合商住项目；2007年9月，又以14.5亿元整体收购北京汇和房地产开发公司旗下的世华国际中心项目，开发写字楼和26层酒店式服务公寓。

由于独特的政治地位，北京CBD的发展商成分可谓最为复杂，一连串上榜富豪的激烈争夺，或令居高不下的北京商务成本再上台阶。

上海:群雄纷争陆家嘴，世茂集团技高一筹

许荣茂今年以265.8亿元的身家位列“500富人榜”第11名，他麾下的世茂集团在2000年房地产市场低迷之际进入上海滩，在地处陆家嘴金融贸易区的上海CBD开发超高层豪宅世茂滨江花园，此后连续开发多个住宅、商业及酒店项目，截至目前，世茂在上海CBD内开发的物业建筑总面积近135万平方米，并以日趋成熟的城市综合体开发模式确立了江湖老大的地位。

世茂房地产(00813.HK)和世茂股份(600823)是许荣茂开发CBD的左右手。其中，世茂房地产主要从事住宅物业、酒店业务及中国境外的所有投资，世茂股份则在2008年完成定向增发注资后，将商业模式由开发20万平方米以下住宅和10万平方米以下商业地产，变更为以城市综合体的模式运营商业地产，并建立了“世茂广场”的连锁品牌。

作为城市综合体的世茂广场，主力业态包括超市、百货、影院、专业专卖和美食广场、儿童乐园等，从而为中产阶级提供一站式体验。世茂集团会与进驻商家形成战略合作伙伴关系，公司项目的所到之处，这些合作伙伴会一道进入，这一方面有助于世茂实现产品标准化，从而快速在异地复制，另一方面也大大缩短了项目招商和装修时间，并可以在设计阶段就充分考虑入驻商家的需求，减少大规模的工程改造装修。

世茂广场的物业分为三部分：出租部分既可以为世茂带来稳定的租金收入，又能享受项目培育成熟及时间沉淀带来的物业升值；出售部分可以加速资产和资金的周转速度，同时节省资金成本；自营部分提供稳定的经营收益和享受物业升值外，还可以加强与长期伙伴的合作，进一步提升世茂品牌。

世茂房地产和世茂股份的合作相得益彰。前者首先完成城市综合体中的住宅开发，销售回笼的资金拆借给后者作为商业地产的开发资金；大型商业地产的开发可以提升旁边住宅地产的品牌价值，迁入的住户又能提升商业物业的人气，缩短其培育期，集聚效应能使住宅和商业地产都获得了较大的增值空间。

世茂工三良好的销售业绩印证了城市综合体开发模式的巨大优势。2007年5月，世茂集团斥资14亿元收购北京三里屯一地块，将之打造成为集产权酒店式公寓、顶级品牌商业、5A级写字楼于一体的世茂工三。此项目于2009年6月开盘前两天，2号南楼独栋写字楼就以约3亿元的价格整体售出，单价为37000元/平方米。截至当年12月中旬，世茂工三签约销售额已逾12亿元，业绩让区内其他地产商惊叹不已。

目前，世茂集团已在北京、上海、南京等18个城市开发21个项目，这些项目绝大部分处于城市的核心商圈或未来新城中心，并拥有近800万平方米的商业地产土地储备。而许荣茂这位信步于上海滩的太平绅士，还将大踏步迈入更多二三级城市的中心区，而且，其在二三线城市通过城市综合体发展模式取得的土地成为较为低廉，折合成楼面地价约为1600元/平方米，而项目落成之后的售价超过万元。

定位国际金融中心的上海CBD，同样令众多富豪眼热。此次以134.7亿元身家排在“500富人榜”第40名的钟声坚，旗下的仁恒集团在上海CBD开发的项目包括在陆家嘴拥有“小联合国”之称的仁恒滨江园、建筑总面积5.3万平方米的仁恒广场。位居第152名、身家50亿元的戴志康旗下的证大集团，在浦东中心区开发的“水清木华国际公寓”项目建筑面积14万平方米。合生创展在上海CBD也谋得一席之地，开发的合生国际大厦总投资10多亿元，并于2007年以3亿美元出售给注册地在香港的Pacific Delta Investment。张兴标家族以30亿元财富位列第321名，他执掌兴盛集团和上海新梅(600732)开发了建筑面积104633平方米的综合体上海新梅联合广场，并在黄浦江边拥有20万平方米的“新梅世博苑”土地储备。以35亿元身家排在第265名的倪召兴旗下的中融集团，则开发了被评为“中国十大新地标写字楼”的中融·碧玉蓝天项目、集购物中心和5A写字楼于一体的中融·恒瑞国际大厦项目、融高档商城和写字楼于一身的中融·国际商城。

深圳:五大家族共享福田CBD盛宴，卓越集团获封“首席”

在地处福田区的深圳CBD，李华、李晓平兄弟的卓越集团则因相继开发了卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心等项目而被称为“深圳CBD首席运营商”

以住宅开发起家的卓越集团，2004年开始投资深圳CBD，2006年开发规模已居区内第一，目前其约占深圳CBD商务开发量的1/5。不同于其他CBD运营商，卓越集团在开发中更注重商务功能，致力于打造包括写字楼、酒店、商业裙楼的一站式商务集约体，以满足高端商务客户需求，中信证券2009年以10.4亿元的总价买下其卓越时代广场2期3.05万平方米写字楼作为总部。2009年12月，卓越置业赴港招股计划因市况不佳搁浅。

卓越之外，还有四大开发商称雄CBD这块面积为327.4万平方米的深圳最珍稀的土地：李嘉诚的和记黄埔，开发了占地15.6万平方米的豪宅黄埔雅苑；黄楚龙的星河地产，拥地18.1万平方米，开发了包括写字楼、商业、住宅等在内的星河世纪大厦、星河国际、CoCoPark、星河发展中心等四大项目；杨荣义掌舵的荣超地产，拥地4.3万平方米，开发了国际商会大厦、国际商会中心、经贸中心、江胜大厦、第六座等6个项目；此外，“五叶神”香烟品牌运营商、温纯青和温育青兄弟旗下的大百汇集团联手金地集团等合作伙伴，通过岗厦旧村改造项目获得了16.16万平方米的土地。

纵观各一线城市的CBD开发商，成功者的商业模式大抵不出拿地、通过综合运营提升项目价值、高价出售或出租获得高回报、高价再融资、再拿地的链条，而其中的关键环节首推拿地。这些民营企业何以能在万科、招商等行业巨头触手难及的深圳中心区大笔拿地，或许“城市是社会经济活动和社会经济关系在空间上的投影”这句话有助于我们理解其中的谜团。

眼下，针对国人对房子“爱之深”和对房价“恨之切”的现实，有关房地产的调控政策不断出台，而因商业地产项目“与政府大量保障性住房不发生冲突”(潘石屹言)，耕耘于CBD的开发商受调控的影响或会相对较小，可谓兼得“天时地利人和”优势；同时，撤出住宅市场的游资也可能转战CBD写字楼这一避风港，从而为CBD地产富人带来新的财富。不过，由于CBD往往是各城市“地王”的主要诞生地，而随着央企的退出，地王价格飙升的态势已被扼制；加之CBD物业价格的不断走高同样会对当地房价起到明显的带动作用，政府对此必不会袖手旁观，因此，CBD市场或未必能在调控中独善其身。