假离婚隐婚为避新政出歪招当心反被聪明误

2010年05月17日 10:47
来源：第一理财网作者：甄爱军

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文前提要：为了规避房产新政的影响，有些人想出了一些歪招来应对。殊不知，歪招可能会让使用者得到一时之利，但同时会留下巨大的风险，对此法律专家提醒，使用歪招当心得不偿失。

用歪招规避房产新政的影响，当心搬起石头砸自己的脚。新近出台的房产调控政策包括信贷、税收政策等，都对购买第二套以上住房不利，不过有购房者为了继续享受到现有的优惠政策，想出一些歪招，但法律界人士表示，使用歪招势必留下后患，很有可能得不偿失。那么，利用歪招规避新政的风险主要有哪些呢？

房产市场出现歪招

为买房，中介居然建议上海的赵先生离婚，当然是假的离婚，这是为什么呢？原来在两个月前，赵先生考虑换套大房改善居住条件，再说，他也想把父母接过来一起住。在此需要交代一下的是，赵先生现在居住的房子是在2005年买的，同期还在昆山买过一套小户型公寓，都申请过房贷。签好买卖合同申请房贷过程中，恰逢房产新政出台，根据最新的信贷政策规定，虽然他已将两套房产全部出售，但已经申请过房贷，不符合首次购房标准，因此银行要求其提高首付比例，贷款利率还有可能在基准利率的基础上上浮。

突如其来的变化让赵先生措手不及，提高首付款比例已经让他感到有些勉为其难了，如果再上浮房贷利率水平，无形中会加大购房负担，这也让他无法接受。但他所面临的现实问题是，买卖合同已签，自己主动提出解除合同的话，肯定要承担巨大的违约责任。该如何解决这个棘手的问题呢？赵先生陷入了困境。

就在赵先生无法找到解决办法的时候，中介给他提了一个建议，就是“假离婚”。因为此前买房申请房贷时，均以赵先生的名义来办理各项手续。中介认为离婚让妻子变为无房户之后，再以妻子徐小姐的名义来买这套房，申请房贷就没有那么多限制了。

这提议让赵先生很是动心，但他同时又担心会遭遇意想不到的风险。其实，这种规避房产新政的歪招已经出现，招数可谓是五花八门。如有的以亲戚名义买房，或者出具假证明，为了避税故意做低房价等等。

歪招风险不可不防

“用歪招来规避房产新政的影响，肯定会带来风险。” 上海联业律师事务所颜莉萍律师如是说。

在法律专家看来，从表面上看歪招虽然能够起到一定的作用，但不可否认的是，由于路数不正，肯定会留下诸多隐患，因此往往得不偿失。那么，目前已出现的歪招风险主要集中在哪些地方，下面让律师来一一揭示。

歪招一：“假离婚”暗渡陈仓

如何规避新政中“一个家庭一套房”的问题，北京有中介人员提出这样的方案，即“假离婚”。根据新的政策，如果是购买第二套房，首付必须达到50%，而且利率上浮1.1倍，于是有人采用“假离婚”的方式，让无房一方贷款买房，等房产证办好之后再复婚。

这种现象在北京比较普遍，据了解，几乎每家中介都曾经手过为了继续享受第一套房20%的首付优惠政策而选择假离婚的购房者。

风险提示：上海联业律师事务所颜莉萍律师认为，“弄假成真，后悔莫及。”婚姻法上，离婚和复婚是两种独立的法律行为，它的产生与消除都必须经过特定的法律程序。“假离婚”虽是权宜之计，婚姻关系双方在办理法定的离婚手续中，势必会涉及到夫妻共同财产分割及子女抚养问题，一方放弃房屋权利，如双方此后未能办理复婚手续，反而会落得“净身出户”一无所有的下场。即使双方此后复婚了，前一段婚姻法律关系解除时归属于一方的财产，在复婚时，已作为一方的婚前财产，而不再是夫妻双方的共同财产。离婚非儿戏，三思而后行。

风险等级：★★★☆☆

歪招二：“隐婚”蒙混过关

如果自己的户口本并未更改过婚姻状况，依然可以作为未婚人士购买住房。

造假者之所以敢如此操作，主要是因为民政局登记结婚的系统与银行系统并未联网，所以一般不用担心会被发现。如此操作的关键因素就是只要当事人尚未拿结婚证去当地派出所把户口改为已婚，同时户口还跟父母在一起。

风险提示：上海联业律师事务所主任律师王展表示，购房者与贷款银行订立贷款合同，应当符合银行放贷的标准条件，购房者隐瞒重要事实，以欺诈方式订立贷款合同的，一经发现，银行即有权撤销该份合同，并有权追究购房者的法律责任。银行若将此欺诈行为记入购房者诚信记录，该不良记录将会伴随购房者一生，今后申请贷款、申领信用卡时将会严重受挫。

风险等级：★★☆☆☆

歪招三：“假户口本”偷梁换柱

有北京的中介公司提议购房者以办假户口的方式购房。办一个假户口，然后以这份假证明前往交易部门来办理首次购房证明，从而享受优惠房贷利率。

风险提示：颜莉萍律师分析认为，“违法造假，切不可取。”根据我国《户口登记管理条例》的规定，伪造、涂改户口证件的，根据情节轻重依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。我国《刑法》第280条也规定，伪造、变造国家机关证件的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处3年以上10年以下有期徒刑。房价高不可攀的年代，老百姓动些“歪招”情势所迫，但法律底线决不可破，为购房而身陷囹圄绝不值当。

风险等级：★★☆☆☆

歪招四：亲戚“代购”瞒天过海

在深圳、合肥等地，已经出现有人在购买第三套房时，以尚未购房的亲戚或者朋友的名义来办理房贷，从而享受到优惠利率。有些甚至以自家保姆名义来买房。

风险提示：上海君悦律师事务所许海波律师坦陈，这种做法风险极高。根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让以登记的为准，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，也就是说，即使之前签订有协议，但这并不能作为不动产所有权的证明。简单地说，产权证登记为谁，第三人就有理由相信其是权利人，委托购房的当事人对于房屋的控制权是相当弱的。假使代购的亲属瞒着当事人转让该房屋，收取了房款，也办理了过户手续，最后的结局有可能是当事人哑巴吃黄莲——有苦说不出。

风险等级：★★★★☆

歪招五：里应外合逃税费

目前为了节省营业税，有不少卖家在中介公司的帮助下，寻找有资质的评估公司，让其把成交价“做低”，以达到节省税费的目的。

风险提示：颜莉萍律师认为，做低房价已是众人周知的“省钱”招术，在律师看来，省钱未必，风险却是不小。房屋价格的高低影响到营业税、个人所得税税额的认定，买房人眼前虽是少缴纳一笔税金，日后一旦出卖，须缴纳的税额则会大幅增加，得不偿失。况且，明显低于市场价的房屋在办理过户手续时可能会被房地产交易中心退件，并由指定评估公司重新估价。最重要的是，房屋买卖双方签署阴阳合同，如一方反悔以偷逃税款的行为违反法律强制性规定，要求确认房屋买卖合同无效，纠纷无可避免。

风险等级：★★☆☆☆

歪招六：知情不报获退税

由于交易中心登记是具体到个人为主，因此如果一个家庭中夫妻二人各有一套房产，在出售其中一套住房时，只要出售方知情不报，往往会被当成唯一一套住宅来对待，这样在税收方面能够获得一些优惠。如出售满5年的普通住宅，可以免交个税。

风险提示：王展律师表示，根据我国《税收征收管理法》的规定，纳税人隐瞒真实情况，不缴或少缴应纳税款的，是偷税行为。税务机关有权追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并有权处以罚款。假使房屋买卖双方约定房屋价格为到手价，一旦发生税务机关追缴的情形，该部分费用究竟由哪一方承担无疑会带来严重的矛盾冲突。律师不提倡这种既违反税法规定，又冒着民事法律风险的行为。