梁环宇：地产业发展需要由工业地产向产业地产升级

2010年05月28日 16:03
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 2010年5月27日-28日，中国金融高峰会在北京钓鱼台国宾馆和玛雅岛国际会议中心召开，会议主题为“金融重建与经济发展”。凤凰网财经作为大会独家新媒体合作伙伴，对大会进行全程直播。

联东集团战略总监梁环宇在会上表示，地产业发展需要由工业地产向产业地产升级。以下为梁环宇先生发言全文：

梁环宇：我在这里演讲有三个点，第一我们集团有一个业务专门做投资业务，目前我们是中国银行前十大股东，在这块我们有一个投资业务。第二个我们发展模式，特别讲到中国产业里面新的发展模式，第三就是我们手里面的客户，大概有4、5家中小型企业服务，能够给在座投资者寻找一些机会。

下面进入我今天演讲的主题，新形式下我们地产发展的新模式，和我们联动U谷的一个思考和实践。介绍在这个新形式下地产发展的模式。首先我们看一下目前我们态势的变化，中国的经济从09年上升世界第三位，但是也面临一些不确定性因素，所以转变经济发展已经刻不容缓，要更注重发展的质量和结构的调整。下面看一下我们有几个主要方面发展经济推动性的因素，第一产业需要发展和升级。要提升我们的产业，发展低能耗，低排放，低污染先进制造性企业和战略性新兴产业。第二就是产业链的提升，对我们产业链终端低端制造环节向研发设计高端附加值提升，这是一个发展的规律。第二个规律从产业转移，由全球产业转移向中国加快，而且除了制造业环节之外，研发设计高公司总部也加快向中国转移。第二个国内趋势就是由东部的发达地区，比如说珠三角、长三角开始向内地加快转移。

第三个区域我们区域经济开始百花齐放、你追我赶的态势。有原来的长三角，珠三角到去年开始批复13大区域的发展，各个经济带是我们各个区域经济快速的发展，这也是我们实体经济的支撑。第四个态势城市化的进程在加速，我们城市发展的容量有限，资源矛盾日益紧缺，就面临我们中心城市来发展高端产业。同时郊区产业要发展第二产业，形成特色产业，这是我们看到第四个规律。第五个现象那就是我们的重大基础设施投资将改变中国经济的版图，其中一个就是我们客运专线的高速建设，已经进入一个高铁经济时代，也面临我们开始进行新的同城发展。所以，重大基础设施的建设也会拉动我们产业新的格局。

第五个规律房地产作为我们经济的重要支柱，在新一轮的调控下面需要调控新的理念和模式。大家知道我们房地产对经济的贡献，目前在GDP占13%，产业带动性也非常强，目前也出现一些这样那样的问题。第一就是我们的房地产调控政策出台，从土地、货币、市场监管、退出多管齐下控制我们房地产出现的问题。这就带来我们地产里面一个新模式的改变，地产的经济模式和发展理念的改变，政府需要从GDP之上的观念转变，要推动我们地产与产业的结合，实现区域经济的可持续发展。所以，这里面一个生存的变化就需要把产业，产业的调整走在一个新的模式。基于这么一个需求，社会的需要和发展规律，催生出市场化的产业地产的模式。

这个是社会发展的规律，也是社会分工的规律，也是产业发展的规律。需要我们发展一个新的地产模式来支撑我们产业的发展，和社会发展的需要，我们目前的产业园区的开发建设由政府主导向市场转化，第二个由原来政策地缘优势向产品和服务转化。由单一的产业园功能向符合转化，有本土化的发展向规模化发展，有产品导向到顾客导向发展，这就带来一个新的发展模式演进。

基于这么一个模式我们对我们地产进行一个新的思考和战略定位，这是我们原来传统的发展方式，但是我们产业链条有研发设计，同时我们在这个营销和品牌营销这一块，我们现在营造总部基地和现代服务业的园区。我们在产业链的不同环节需要有不同的空间形态来满足这个产业链的发展。我们整个产业链在提升，意味着我们整个业态需要提升，所以我们扩大了产业地产的内涵，由传统的工业地产向产业地产的转变，这里面推动了一个产业的升级，满足我们制造业向产业高端升级。第二由我们传统产业向知识性、服务型、战略性升级，需要新的形态来满足产业发展。

所以，目前这种理念就是在围绕着整个微笑曲线，构建这个产业链价值的一体化平台，大家可以清楚看到在我们上游环节是研发设计的环节，而我们就提供这种研发科技园区的产品。在我们的下游环节是生产制造环节，我们提供大量的标准产厂房来满足这个要求。在品牌营销我们方面营造总部商业园区来满足这个社会的需要。这块有大量的配套设施，在整个园区第二产业，第三产业的匹配互动。我们第一为政府紧密结合起来，提升它的区域价值，推动它的产业升级，拉动它的的土地，提高税收就业，履行社会责任来跟政府实现长期的合作与共赢。

另外一个方面我们构建一个平台为入驻企业提供高效率低成本的平台，我们考虑各个企业所需要的产品功能进行完善。第二打造优美的环境，同时提升入驻企业的形象，优化园区的服务来降低企业的综合运行成本。我们这个里面整个项目体现四个特征，第一就是引领，我们整个模式聚合的优模式。围绕着优做文章，引领着我们园区的发展方式，第二就是现代，用我们先进的设计服务理念提供良好产品。地三就是实用，提供一个高性价比的形态。第四实现统一规划，统一招商，统一运营。所以，我们整个策略实现六个统一同步，在我们产品设计规划，建筑施工，品牌推广，招商和运维上面实现几个统一，来进行统一运作提供统一平台。在整个项目之间要考虑到施工，品牌推包括招商和运维服务，我们在开放几个项目中间要保证这几个顺利进行。

我们的优势是围绕着整个我们的产业地产的价值链来进行整合，在投资、选址、策划、营销推广、招商方面形成自己的独特优势。选址上面我们是以总部商务园项目来支持企业发展第三产业，以工业园的项目来支持发展第二产业。我们丰富了总部办公、独栋办公几大生产线。与主流的行业协会和媒体活动来推广我们的园区品牌，我们建立了招商体系。同时注重产业环境的培育，提升园区的软环境，在企业入驻的时候做保姆，成熟之后做保安，发展之中做助手，我们整个出发点为入驻的园区，企业提供高效率的平台，这个金融服务是我们下一步考虑的重要综合方法，我们手里积累了3到5百发展企业，他们在发展中间需要金融的支持。所以，我们下一步考虑形成战略合作，把我们的金融资源有效地引入到我们的园区中间，给我们的企业提供咨询包括金融等方面的服务，让他们迅速走出去在园区里面实现快速的增长。目前我们在北京已经成功运作一个项目，就是北京联动U股，在亦庄的金桥产业，占地1300亩，容纳企业500多家，税收15个亿，这是我们产品的整个形态，这是标准厂房的情况，这是围绕着大企业和个性化很强的企业进行定制，一些相关的生活商务配套设施。目前我们着重的客户资源就是这么几个，第一以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械为主，目前签约的客户有多家企业，包括500强企业我们在北京8千多家客户，沈阳2千多家客户，可以保证每月新增客户2千多家。2009年46%的市场份额在北京的同行业市场里面占据了绝对的领先地位，这是我们U股项目典型客户，包括8家世界500强，和100多家国内知名企业，包括天宇手机现在他也成功上市，包括金融等方面李宁，皮尔卡丹。我们这个U股模式得到政府的认可，在新的形式下面，产业地产发展方向是我们未来地产发展的一个新的方向。

下面就是我们这个模式在全国各地开始布局的一个情况，目前在沈阳已经有一个项目3千多亩，这个已经开始全面动工，目前已经有当当网的一些大企业入驻。无锡有一个总部商务园的项目已经拉开了在全国的新篇章，我们最终选经是成为企业投资兴业的首选地，区域经济的新引擎，我的汇报到这里，谢谢大家。

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