农行自曝旗下物业估价960亿

2010年07月15日 06:42
来源：东方早报作者：张飒

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农行旗下物业总计估价960.09亿元人民币。这一物业估值超过招商地产和金地集团的总资产，而仅次于万科和保利地产。

作为员工数量(44万)、分支机构(2.36万个)最多的国内银行，今日登陆A股的中国农业银行股份有限公司(以下简称农行，601288.SH，01288.HK)还拥有让人艳羡的物业(规模庞大的房产和土地)。

农行H股招股说明书空前细致地披露长达91页的持有物业明细：截至2010年3月31日，农行在中国持有3.76万项物业及境外多项物业，总计估价960.09亿元人民币。这一物业估值超过招商地产(000024)和金地集团(600383)的总资产，而仅次于万科(000002)和保利地产(600048)。

持有262块空置土地

根据农行H股招股说明书，其聘请独立估值师仲量联行对持有物业数量、用途、价值以及空置土地情况做了详细披露。这也是上市银行首次对空置土地做详尽披露。

据农行H股招股说明书披露的细节，农行在中国境内的26个省、市、自治区空置土地262块，总建筑面积约89.78万平方米。位于四川的62块空置土地最多，位于甘肃的空置土地达45块，位于云南的空置土地有19块，在河南、湖北、新疆维吾尔自治区等的空置土地分别为10块，其余的20个省市自治区限制的土地数量都在10块以下。

在农行披露的空置土地情况中，北京、上海、深圳等一线城市均不在列。

农行披露的信息显示，262块空置土地中，有233块持有国有土地使用权证的土地为出让土地或作价出资土地；12块持有国有土地使用权证的土地为划拨土地；2块性质为作价出资性质的土地，其土地使用权证正在申请之中；另有15块空置土地尚未取得土地使用权证或土地使用权不详。

仲量联行解释称，所谓“划拨土地”，是指由国家免费“划拨土给指定的使用者(通常是国有企业)，且土地使用期无限，使用者不能以任何方式将土地出让予其他方。这些土地估值时一般被认为“无商业价值”；所谓“作价出资土地”，是指在某些情况下，若干国有企业占用的划拨土地，可由国家酌情向企业注入作为资本投资，以注册成立为股份制公司以换取股份。

而“出让土地”是由国家出让，出让金以土地管理局设定的标准地价为基础，土地的估值可以参照各地的标准地价以及市场价格确定。

披露土地

增加投资者信心

对于首次披露空置土地的情况，农行副行长潘功胜对早报记者表示，希望尽力披露得清楚、详尽一些，投资者对农行了解更多。

一位香港特许测量师告诉早报记者，作为固定资产的一部分，监管部门并未对公司详尽披露持有物业及空置土地明细做披露要求，“可能是现在市场情况不乐观，披露详细点可以增加投资者的信心，也有可能该类资产是公司的重要资产而被披露。”

可比的是，保利地产去年拿下的几十块土地总面积1338万平方米，地价款总计460亿元，而当年保利地产全年的销售金额不过430亿元。2010年，保利地产斥资260亿元，获得26块土地。

熟悉银行业的分析人士指出，如果农行有空置土地，其他国有银行的情况不会差别太大，可能也持有一定量的空置土地。然而根据公开资料，工、中、建、交四大国有银行对此未作披露，工行仅在2006年登陆H股时的招股说明书中披露了76项在建物业情况。

排名地产业“老三”

披露资料称，农行在中国境内持有37564项物业，总建筑面积约为3044.82万平方米。农行所有披露物业的估价合计为960.09亿元。

而根据农行H股招股说明书披露的未经审计一季报财务信息，960.09亿元物业资产占农行总资产的1.01%，占净资产的25.93%。

按估值报告统计，农行在江苏持有物业价值最高，截至3月31日的估价为92.77亿元。包括1867项商业物业、266项住宅物业以及189项附属物业、6块总地盘面积约1.79万平方米的空置土地，以及12栋在建楼宇。浙江的物业估值以73.89亿元次之。

农行在上海的物业估价达55.76亿元。有报道称，农行去年9月斥资37.7亿元，以均价每方平米4.44万元的价格买入陆家嘴板块的浦江双辉大厦37个楼面，作为未来农行上海总部的办公室。

“国有银行的网点都是在自己的地皮上建起来的，不像股份制银行、城商行的很多网点大多是租来的。” 一位银行业内人士指出。

有意思的是，截至今年一季度末，四大房产商万科、保利、金地、招商总资产分别为1483.95亿元、1085.19亿元、552.39亿元和474.3亿元，位列房地产行业总资产排名前四位。按照上述数据，农行的物业估价在上市地产公司总资产排名中位居第三。

境外物业估价

7.66亿元

披露资料还显示，农行在中国香港、新加坡等55项物业的估值是7.66亿元，占农行物业总估值960.09亿元的0.799%。

通过工、建、中、交四大国有银行H股上市时披露的物业资产情况来看，交通银行在中国香港，以及新加坡、美国及日本的物业在2005年时价值28.77亿元，占交行物业总估值204.34亿元的14.08%；建设银行在H股招股说明书中仅披露在香港持有物业在2005年时的价值为2.95亿元，占建行物业总估值571.48亿元的0.516%。

工商银行H股招股说明书在2006年披露的资料显示，持有31项位于中国香港、澳门，以及新加坡及阿拉木图的物业，时价5.87亿元，占工行物业总估值910.53亿元的0.645%。

中国银行在2006年位于中国香港、澳门的物业当时估值分别为259.66亿元和62.72亿元，共占当时中行物业总估值727.90亿元的44.29%。