四季度房价可能报复性上涨

2010年08月06日 17:46
来源：环球财经

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- 观云财富潘亮

未来房价要达到预期降幅，难！而一旦调控政策失灵，房价在今年第四季度很有可能出现报复性上涨。要想真正让房地产市场降温，就要有牺牲经济发展速度的勇气。如果房地产调控政策始终是在“保八”的基调下推出，房价恐怕只会越调控越疯狂

调控后量跌价滞

前一段时间，政府出台了比较严厉的房市调控政策，使房地产成交量大幅萎缩，但是房价并没有出现实质性下降。以北京为例，2005年时北京西四环的房价每平米还不到1万元，楼市最疯狂时，房价高达4万元/平米，在本轮调控中，房价依然维持在3.5万元左右。这样的价格降幅，在现实的背景下，不过是毛毛雨。

7月3~4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。一位知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。房价真的会如这些政策制定者预期的那样，出现实质性下跌吗？

政策效果恐将南辕北辙

首先，看看国土资源部将要出台的调控政策的具体内容。根据徐绍史的介绍，具体内容如下：

一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。

二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。

三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。

此外，国土资源部总规划师胡存智日前表示，房地产用地土地出让保证金比例将从20%，提高到30%。

徐部长提到的三条，其实是老生常谈，只有提高土地出让保证金比例，才是国土资源部即将出台的房地产调控政策的要害之处。这条政策的本意是想抽紧开发商的银根，迫使其降价回笼资金。但在实际操作过程中，这一政策将会大大限制房地产市场的供给，使土地供应更加倾向那些现金流充裕、政策博弈能力强的央企，从而加大房地产市场调控的难度。因此，国土部的新政对于抑制房价而言，初衷虽然好，但实际效果可能是南辕北辙。

其次再看看银行信贷是否真能收紧。本次新“国十条”之所以被称为“史上最严厉的调控政策”，就是因为通过差别化信贷来收紧银行贷款。但是由于2009年执行宽松的货币政策“超额完成任务”，导致整个银行系统投放了至少12万亿的贷款(这是保守估计)，而这些新增贷款主要是被地方政府套取，使用效率低下，还本付息能力有隐患，整体银行的系统风险骤然提高。如果在这个时候再抽紧个人房贷，使房价出现超过20%的下跌，银行系统的风险必将凸显。因此，抽紧银根的调控政策最终只能是纸上谈兵而已，今年信贷增量有可能在下半年暴增。

综上所述，未来房价要达到预期降幅，难！而一旦调控政策失灵，房价在今年第四季度很有可能出现报复性上涨。要想真正让房地产市场降温，就要有牺牲经济发展速度的勇气。如果房地产调控政策始终是在“保八”的基调下推出，房价恐怕只会越调控越疯狂。