新加坡再祭房贷新政东南亚泡沫缘起升值

2010年09月02日 00:23
来源：21世纪经济报道作者：陈植

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新加坡圣淘沙岛，已成为东南亚房地产新炒家的演练沙盘。

今年以来，购买该岛豪宅的一半以上买家，是外国投资客，甚至中国买家可能占到30%。

然而，在新加坡政府出台一系列抑制房地产价格过快上涨的措施后，圣淘沙岛还能否持续吸引众多的国内外投资客，却是未知数。

8月30日，新加坡金管局、财政部和国家发展部联合宣布，对于目前拥有一套或以上未偿还房屋贷款的购房者，购买新房产必须支付更高的现金比率，最低现金支付比率从5%提高到10%，最高贷款比例则从先前的80%下调至70%；若购买的住房在3年内进行转售，卖方必须缴纳印花税，此前该印花税仅仅针对购买时间在1年内的房屋。

目前，在新加坡购买私人房产、执行共管公寓、中等入息公寓(HUDC)和政府组屋(包括DBSS组屋)的投资者或居民，在向银行申请借贷时，都将受到新措施影响。

此外，如果新加坡房地产需求保持强劲，新加坡政府会增加明年上半年的土地供应。

半年内两度调控

事实上，在2月份，新加坡就已经出台相关措施应对日益升温的楼市。

近日，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)、财政部和国家发展部(Ministry of National Development)联合声明表示，政府将采取新措施，以缓和私营房地产市场的情绪，并鼓励购房者更加审慎理财；确保一个稳定和可持续性发展的房地产市场，使得房价与经济基础相一致。

然而，众多淘金新加坡房地产的全球投资客却依然看好新加坡楼市。

4月14日，新加坡金管局突然宣布将一次性重估新元币值，对新元的立场从零升值转向“温和及逐步升值”

“它吸引大量国内外投资客涌向新加坡房地产市场，多数境外投资者都认为新加坡元的一次性升值预期将引发新加坡房地产资产价格上涨，得及早买进新加坡住宅等待物业升值。”一家新加坡房地产顾问公司董事告诉记者，近期有机构预测今年新加坡GDP增长率将达到13%-15%，坚定全球投资客看好新加坡房地产价格上涨的信心。

投资客的大量涌入，让新加坡房地产市场价格迅速水涨船高。新加坡国家发展部数据显示，尽管新加坡私人住房价格涨幅最近三个季度均有所回落，但今年上半年新加坡房价涨幅仍然达到11%，已超过1996年第二季度创下的历史最高纪录，相比去年同期涨幅高达38%。

上述房地产顾问公司董事表示：“圣淘沙岛等地豪宅的大量买盘，同时带动新加坡普通私宅价格开始跟随上涨，很多新加坡本地居民争相投资购买新加坡政府组屋及私人房产，大家都相信买涨不买跌。

尽管今年早些时候新加坡政府已推出卖家印花税，并上调房贷需要支付的最低首付款底限，计划增加2010年下半年的土地推出计划，但新加坡房价依然我行我素式地上涨。

仅今年二季度，追踪由政府兴建的公寓销售情况的新加坡建筑发展局(Housing Development Board)“转售价格指数”涨幅约在4.1%，而80%新加坡人都居住在上述公寓，让新加坡政府不得不担心居民能否承担房价过快上涨。

“现在新加坡房地产市场相当火爆，如果房地产投资泡沫破裂，将对个人以及整体经济都产生严重影响。”新加坡国家发展部长马宝山(Mah Bow Tan)表示。

新加坡政府调控房地产市场的决心，似乎已起到心理威慑效果。高盛(Goldman Sachs)表示，在新加坡政府推出楼市调控新政后，未来3到6个月新加坡住房交易量可能下降30%，房地产价格可能略有下降。

咨询公司仲量联行东南亚研究负责人蔡炎亮(Chua Yang Liang)认为，调控新政出台后，新加坡公屋转售的季度价格涨幅将放缓至1%-2%，私人住房涨幅则降至2%-3%。

马来西亚货币升值连锁反应

但是，一系列调控措施能否真正持续抑制房地产价格过快上涨，却成为东南亚一些国家的“共同烦恼”

8月19日，受马来西亚央行决定将林吉特(ringgit)纳入跨境贸易结算货币的影响，美元兑林吉特汇率报3.1283，创13年来新低。马来西亚林吉特大幅升值的多米诺效应，使众多投资资金涌向马来西亚房地产市场。过去6个月，马来西亚新房地产市场价格上涨10%-15%。

记者了解到，当前马来西亚中央银行不得不酝酿一项抑制房地产价格过快上涨的调控措施，即马来西亚央行可能将把70万林吉特以上的高档房屋的贷款价值比重(LVR)从原先的90%以上，重新设定在不高于80%。

“新加坡政府只是率先采取先发制人的方法，确保当地房价不失控，”前述新加坡房地产顾问公司董事表示，“但是，在东南亚一些国家经济高增长与货币升值预期强烈的环境下，政府要抑制房价过快上涨与房地产市场过度投资现象，依然任重而道远。