8月数据全线反弹楼市“回暖”言之尚早

2010年09月11日 03:19
来源：第一财经日报

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国家统计局10日公布的数据显示，8月份全国房地产市场明显出现了反弹迹象，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。不过与此同时，全国70个大中城市的房屋销售价格同比涨幅进一步缩小；环比与上月持平。

业内人士分析认为，成交量小幅反弹的同时，价格继续持平，这还不足以说明楼市出现了转折性的变化。即便市场再次进入量价齐涨的状态，房地产的调控力度也存在进一步加大的可能，因此现在断言市场“回暖”还为时尚早。

8月房地产市场多项数据出现反弹

根据统计局公布的数据显示，8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%；环比7月上涨了9%。其中，商品住宅投资达到3157亿元，环比7月份的3017亿元也上涨了5%。

8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，虽然同比下降10.1%，但环比7月的6466万平方米上升了6.5%；全国商品房销售额3533亿元，环比7月也有9%以上的涨幅。

除此之外，反映开发商对市场预期的土地购置面积在8月份也出现了明显的上涨，8月份全国房地产开发企业完成土地购置面积达到3944万平方米，环比7月份3246万平方米上涨了将近22%。

上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示，考虑到7月份土地购置面积环比大幅下降41.6%的情况，8月份的涨幅并不算大。并且由于上半年供地计划只完成了全年的36%，下半年土地的供应量必将有所增加，土地购置面积也会出现相应的回升。“随着房市成交量的小幅反弹，开发商拿地积极性略有提高。然而8月份土地购置量仍明显少于6月份，说明开发商拿地热情并未爆发。

不过值得注意的是，尽管多项数据出现了反弹，但包括销售面积、销售金额、土地购置面积、竣工面积等在内的数字依旧没有超过二季度的平均水平。不仅如此，8月份，全国房地产开发景气指数为104.11，比7月份回落0.60点，虽然依旧处于景气区间，但仍未摆脱持续下行的趋势。

量微涨、价持平　全面回暖不明显

9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息，不过从8月公布的销售数据和价格数据来看，尽管销量出现了反弹的势头，但销售回升的幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升。

统计显示，8月份70个大中城市新建住宅销售价格环比与上月持平，二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，8月份北京新建住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比下降0.2%；上海新建住宅价格环比下降0.4%，二手住宅价格环比上涨0.3%；广州新建住宅价格环比下降0.6%，二手住宅价格环比下降0.1%。

与人们的直观感受不同，原本以为京、沪、穗、深、杭等地的房价出现了上涨，但公布的数据却显示房价出现了环比的持平甚至回落。

从数据的来源来看，造成这种“落差”的主要原因在于成交结构的变化和统计口径的不统一：8月份在一线城市热销的多处楼盘仍以中高档商品房为主，成交价格并不具有普遍性；而市场机构和地方的统计数据有的涵盖了政策性住房，有的则没有涵盖，仅仅是对商品住宅成交均价和成交量的统计。

“成交量上涨不一定表示市场开始回暖。”张大伟表示，虽然从数据上看，8月份的成交量数据相比之前不管是二手房还是商品房都有明显上调，但因为8月初中央多次重申宏观调控将持续，楼市总的趋势依然是调整。

根据相关部门对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，这使得未来政策进一步调整的预期依旧存在。短期内的市场反弹头顶上依旧悬着政策调控的“达摩克利斯之剑”

调控政策仍在发力　资金面不乐观

8月份市场的反弹现象曾经一度引发人们对房地产调控政策的质疑。不过，根据国家统计局发布的数据来看，目前调控政策的影响力仍然在持续，尤其是严格执行的信贷政策已经对开发企业的资金面产生了显著的影响。

数据显示，1~8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增幅较1月份至7月份减少4.4个百分点，自1月份至2月份增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。

不仅如此，从资金结构来看，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%；在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。

与1月份至7月份的资金来源情况相比，企业自筹资金的增长速度依旧超过50%，同时，来自定金及预收款的增长幅度、个人按揭贷款的增长幅度均再次缩小。张大伟表示，在所有资金来源中，依然是企业自筹资金上涨最快，显示出企业的资金压力明显加剧。

对比2009年定金及预收款超过60%的增速和个人按揭贷款超过100%的增速，目前开发企业的资金来源结构已经发生了根本性的变化。这种变化将使企业资金面逐渐由宽松向紧张演变。7月份、8月份多个城市出现的开发商低价入市、降价促销的活动全都反映出开发企业资金链的紧张情况。

关于进一步的调控可能，杨红旭表示，对于当前的市场需要先观察后行动，成交量增长并不可怕，前面几个月过于低迷了。需要密切关注的应该是价格，从全国的情况看，6月份价格环比微跌，7月份环比持平，8月份再次持平，价格的坚挺无疑将增加调控的预期，是否会有进一步的调控政策，还要看9月份房价会否明显上涨。(新华社)