钟伟：房价构成是地方政府最有效的提款机

2010年09月17日 16:28
来源：凤凰网财经

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北京师范大学金融研究中心钟伟(图片来源：凤凰网财经)

中国农业银行“基金宝”财富讲坛——“相约魅力大连共享财富盛宴”投资主题报告会2010年9月17日在大连举行，凤凰网财经对本次会议进行全程网络直播。图为北京师范大学金融研究中心钟伟。共享财富盛宴

第四个资产价格是什么呢，是房地产市场。房地产市场今年年内销售面积大约下跌10%到15%，销售的金额大约下跌5%到10%，意味着今年70个大中城市的房价同比于2009年大概上涨10%到12%，是我们对房地产全年的判断。

未来的判断是怎么样的呢，在接下来的不到2个季度的时间，国庆前后这个是我们下半年一直坚持的看法，叫做价稳量升，我相信有诸位很多人在期待第四季度房价大跌，目前这种可能性正在降低，随着交易量的稳步复苏，第四季度的价格趋于平稳，这是在年内的可能的趋势。中期角度，房产的价格，所谓中期就是1—3年，就是2010到2013年，跟税收政策特别密切，在土地政策和信贷政策不太有可能再有大幅度调整的背景下，涉及房地产的税收政策没有调整，对房价的影响比较大。长期，长期多长，首先得界定这个意思，我的长期是10年以内，因为我们要说超过10年以上的事情都没有把握，谁也说不准。从10年以内的角度看房地产的价格我们行为叫做量稳价适，这个中央政府精神好像不太一致，但市场的运行我们预判大概是这样的。

这是短期判断的理由，6月下旬以来，商品房交易量的复苏是比较明显的，交易量是交易价格的领先指标，根据这两个也根据以往政策出台之后，政策的效应往往在两个季度左右被市场吸收这样的判断，我们认为国庆前后市场的交易量将明显的复苏，而交易价格趋于稳定。那么房地产的价格到底是什么，我觉得还是存在很多争议的，比如说大连的房价到底是怎么构成的，为什么房子的建筑成本，建安成本加上静观什么的两三千搞定的最后要卖那么贵。2001年全国商品房出让的地价是1100块，大连全国商品房销售2200万，商品房的销售均价是5050元，房价5000多块钱跟全国的70多个城市的均价怎么构成的，2千块地价，以全国的平均水平来讲建安成本到不了2千块钱，可能一千三四百块钱够了，所以这是规划、建安成设备、静观等等，这个质量就框架钢混结构来讲勉强过得去。

第三块是政府税，如果房价销售价格是5千块的话，那么存价这一块把税折合过来，如果没有特别多的所得税，土地交税等等大概占到售价的12%—14%，如果有就不好说了，如果有所得税的清算和土地增值税的话。那么5千块钱的房价，大约包含着600块左右的税收，开发商做一个项目拿土地2千块钱，自有资金1/3，另外2/3来自于借款，这些构成了企业的财务成本，运作成本。那么我们就能理解了，地价2千，建安1千多块，税收600，财务成本两三百块，剩下是发展商的利润。所以一个房价寄生了非常多的东西，谁是房地产行业发展的最大的受益者呢，毫无疑问的当然是地产商了。由于房价构成是地方政府的最有效的提款机，所以这才导致了目前在全国商品房这样一个基本的现状。

对政府而言房价实际上是一个税收问题，94年之前，分税制没有实施，中央政府的财力是有限的，所以中央政府向诸侯借钱的情况比较普遍，比如说向广东、山东、浙江借一些钱，中央政府才能度日，94年分税制改革，中国省两级财政的财力大幅度得到了增强，但是地级市，及县以下的基层政府的财力很困难。目前困难到什么程度呢，中央的转移支付有所增加，但增加的不够快，土地出让收益09年全国统计1.6万亿人民币，这是对地方政府很大的一块财政收入。第三块是利用地方投融资平台，向金融机构借钱，这个余额大概有7.5万亿。如果我是一个县委书记也很容易理解，每亩地卖百来万，那么这些土地指标我把地卖掉了，一年毛收入大约10个亿，除了拆迁整理道路等等这些配件的成本之外，县级政府卖7、8百亩土地至少挣4个亿。

土地财政也罢，我们必须对94年以来的分税制体制进一步进行分税体制改革，房价涉及到了货币政策基调的调整，涉及到了财政政策分税制体制的调整，这是根本性的东西。如果我们离开这两个因素去讨论房价就不会有结果了，那么短期调整，中期的范围之内价格是波动，取决于税收，税收政策有三种，第一种是像美国那样每年征物业1%左右的税，这个我们称之为物业税。第二种向德国的国家收房屋买卖增值部分的一部分比率，我们叫资本利得税。第三个是现在各地方政府悄悄地进行的大家都不知道的那种税，叫房地产税，那个税特别有趣，特别有意思。

第三种长期因素，长期多长，长期不超过10年，怎么去看待短中长期的房价呢，年内价稳量升，未来两三年税收政策对房地产的影响是重大的，未来5—8年如果中国经济增长没有什么大问题，那么70个大中城市的商品房的均价有可能再次出现明显的上升，长期更长呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一点，中国一定会像日本那样，像很多其他的大国那样在房地产长期增长之后，由适度的低估走向高估，走向严重高估，走向泡沫。当然五年之内发生泡沫的情况还是比较少的。