加息首日上海嘉定新城楼面价跌20%

2010年10月21日 02:02
来源：第一财经日报

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业内认为后市或经历调整

徐健

加息政策昨日兑现后，上海嘉定新城宅地成交楼面地价出现了逾两成的下调。

“二次调控”政策出台后上海的首场土地拍卖上周曾惊艳落幕，创下楼面地价10500元/平方米、溢价率328%的纪录，正当市场还在为拿地开发商的勇气与信心惊叹之际，加息让上海土地市场有了些许降温迹象。

昨天，上海土地交易市场有12幅地块公开竞买。其中2幅位于嘉定区的商住办地块掀起了小波纷争热潮，并双双以超过80%的溢价率成交。但一个不容忽视的信息是，嘉定新城的宅地在此次竞标中出现了今年以来楼面地价首次跌破万元的情况。

过去1~2年中，无论是出让体量还是出让价，嘉定区的宅地都是上海土地交易市场中的“明星”，其中去年12月18日嘉定温泉路地块曾被江苏常发集团以9.1亿元总价获得，溢价率达到空前的425%，折合楼面地价12076元/平方米。

上海规划和国土资源网上数据显示，昨日开标的嘉定地块中，有两幅涉及住宅用途——嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块(A09-01、A09-02)和嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块(E06-1、E06-5、E07-2)。其中前者有约34%的建筑面积为住宅用途，虽然上海合景房地产开发有限公司拿下该幅地块的溢价率亦达到80%，为6.02亿元，但折合楼面地价却只有5447元/平方米，和当日成交的其他几幅嘉定区商业地块行情相仿。后者(下称“洪德路宅地”)的住宅比例达80%，该地块起始价为3.3516亿元，最终由上海新城万嘉房地产有限公司收入囊中，成交价6.1001亿元，根据该地块41895.4平方米的出让面积和1.6的规划容积率粗略估算，其成交楼面地价约9100元/平方米。

昨天，一位从事土地投资研究的港资企业开发商代表指出：“我觉得9100元/平方米的价格太高了。”洪德路宅地靠近轨道交通11号线白银路站，目前周边有新城西尚海、保利家园等项目，均价在14000~15000元/平方米左右。“他现在拿地价是9100元/平方米，以后的产品至少要卖1.6万元/平方米以上才不亏钱。

对此，中国房地产信息集团上海事业部项目总监付琦也指出，该幅地块中有一部分建筑面积为商业用途，若将商业部分和住宅部分分开来计算，住宅部分的成交单价仍或高达万元，一定程度上存在高价拿地风险。“因此仅从这次竞标来看，开发商悲观情绪并不明显。

“不过，这么多利空消息，接下来地价应会下调一些。”上述开发商表示，虽然开发商不太可能在加息当天对早已成竹在胸的拿地策略作出较大改动，但相信限购政策、房产税预期，以及可能进入加息通道种种利空消息的叠加，会在很大程度上动摇开发商对后市的信心，一些开发商或许会因此调低夺地时的最高报价。“今天地产股大跌，说明市场还是有些担忧的。

付琦亦补充说，开发商的信心主要来自于楼市成交量，若是后市楼市成交量大跌成为事实，相信开发商拿地预期会变。

另据本报记者昨日从上海市规划和国土资源管理局获悉，截至目前上海已完成今年住宅用地供应计划近九成，累计供应住宅用地948公顷，保障性住宅用地供应达764公顷，占住宅用地总量的81%。根据今年年初上海市编制发布的2010年住宅用地供应计划，今年上海计划供应住宅用地不少于1100公顷，其中保障性住宅用地770公顷。