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许成钢:中国房价过高的根本原因土地供给不足

2010年11月06日 00:04
来源:凤凰网财经

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凤凰网财经讯 2010年11月5日至6日,“首届财新峰会:变革世界的中国策”在北京举行。此次会议以“中国与世界”为主题。凤凰网财经全程进行报道。香港大学经济金融学院教授许成钢中称,由于非常强有力的、人为的、有意识的限制了土地供给,造成了严重的供不应求,这是真正导致中国的房价特别高的最重要的原因。 下面是许成钢发言实录:

许成钢:我想从另外一个角度讨论这个问题,首先就是为什么中国的房价会这么高?这么特殊得高?从经济学的角度或者常识的角度,只要在市场上,价钱是哪里来的,价钱一定是供给和需求共同造成的,就是供给和需求达成的平衡来决定的价格,房地产市场也并不例外,所以房地产一定是由土地的供给,决定着建房的供给,和人们住房的需求两个决定的。为什么价钱会特别高?在市场上价钱特别高一定是供不应求,供不应求到了房地产市场里面“求共是什么?当然有两方面,一类是住房的需求,一类是投资的需求,投资在市场当中永远是有投机的,当投机性特别高的时候,需求会变得很高、很高、任何一个有大量投资的市场上,有大量的投资的时候一定有很多的投机,价格就会波动,所以会上上下下产生波动。但是我今天不打算讲波动的地方,我更想要讨论的是长期的趋势是什么样的。

尽管市场会波动,只要不把它搞垮了,长期的趋势一定是由经济的基本面决定的。要是讨论经济的基本面就是两个基本的内容:第一,关于居住和投资的长期的需求是不是在那里,是不是稳定,是不是长期上升的。如果没有它,就谈不上了,比如我们今天看到的日本,日本从八十年代末起,一个劲儿往下滑,滑到回不来了。当初没有很多人预料到,实际日本出的问题就是经济的基本面出问题了,就是不仅仅是房地产市场,不仅仅是股票市场,不仅仅是金融问题,是它的基本面出现问题了,当基本面出现问题的时候,一旦泡沫破灭了,滑下去就不回来了。历史上有特别多的波动,但是波动下去以后会回来。比如我在伦敦的时间很长,我从1991年到伦敦,那个时候就是伦敦泡沫破灭了,跌到底了,就慢慢的爬回来,原因是基本面没有像日本这样被搞垮掉,只要基本面在那里,波动是短期或者中期,就是不会下去回不来了。

回到中国这里最关心的就是中国的经济基本面怎么样?中国的经济问题,我的看法就是如果中国不出意外,“意外,的意思就是人为的把中国经济搞坏,如果没有人为的把中国经济搞坏的话,中国的经济应该还有20年、30年的相当高的速度的发展。换句话说,从长远的经济基本面的角度说,中国还有长期的发展。当经济基本面有长期发展的时候,房地产行业是经济行业里面非常大的一个部分,任何经济都一样,任何国家都一样。长远来看,应该是发展的,除非是人为搞坏。

我的理解中国的房地产行业里面现在并没有太过高的杠杆率,房地产行业会不会出现巨大的向下栽的情况。这很取决于杠杆率,如果杠杆率不是特别高会有波动,就很可能不会灾难性的向下的大幅度的崩溃。下面我真正想要着重谈的问题是为什么中国的房价这么高?中国的房价这么高,我的理解是最重要的原因是供给不足,就是中国的房地产市场的很强的需求,无论是住房方面,还是投资方面,都正常。不正常的是供给不足,供给不足的源头是什么?是人为限制的土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识的限制了土地给,造成了严重的供不应求,这是真正导致中国的房价特别高的最重要的原因。在任何一个投资领域里,只要有什么原因能把供给卡住,把价钱抬上去,一定引起投机,过度的投机引诱的主要就是这个原因,由一个外来的力量把价钱抬上去,当这个外来的力量把价钱抬上去的时候,就有很多人看,就往里投,就进一步抬上去,越抬越高,这里最基本的问题就是供给不足的问题。

讨论中国的供给不足的问题,只要这个问题不解决,房价过高的问题永远不能解决。不解决,城市的生活质量不可能提高,或者一定有严重性质,实际上这个问题是真正影响中国的长远经济发展的问题。当我们今天说中国内需不足的时候,内需里面最大的东西是住房和住房相关的消费,只要把住房土地供给控制住,就把住房价钱顶的很高,就限制了人们在住房方面的消费,就限制了由住房相关的所有一切的消费。所以,内需不足的重大的根源之一也是土地供给不足的问题。

为什么土地供给不足?我们大家都知道,有一个不断的反复强调的理由:第一个理由,中国是地少人多;第二个理,中国18亿亩红线,就是耕地少。其实只要简单看一点点事实,你就会发现这两个理由都不对。第一个中国不是地少人多,特别简单,你就看看中国的平均的人口密度,看全世界的密度,把中国和他们放一起排的话,中国算全世界的中等或者中下等,比中国人口密度高的国家在全世界有70、80个,所以中国绝对不是所谓地少人多的国家。再具体一些说,人们会说不对,还有很多的沙漠和喜马拉雅山,我们看中国密度最高的省份,中国密度最高的省是江苏和浙江,江苏和浙江的人口密度和台湾基本一样,下面看一看台湾的住房什么样,这样就会知道台湾没有人为的限制土地供给,台湾除了在极其个别的几个地方地价高以外,普遍地价不是很高,这就是一个非常好的例子。

18亿亩红线的理由不对,道理特别简单,因为中国绝大部分的土地根本不是耕地,大部分的是不可耕地或者不是耕地,这些绝大部分的土地是非常大量的是完全可以做城市建设使用的。如果没有人为的限制土地供给,如果可以在这些不是耕地的地方土地是可以拿来用的话,中国的房地产市场不会这样,就是地价不会这么高。我们现在人在北京,最简单的例子,最容易看的例子就是北京自己,北京的大部分土地没有使用,大部分的没有使用的土地都不是耕地,但这些土地仍然不允许使用。比如去北京郊区的六环周围,像昌平也好、门头沟也好、房山也好,大量的非常优美的、漂亮的缓坡的山地是完全可以建设城市的,高速公路都到了附近了,但是你看看那边的房子都是所谓的小产权,是不承认的,只要土地的供给放开,那些非耕地的土地允许使用,那马上北京的土地供给就不是这个样子的,北京的地价就不是这个样子的。但是不可避免在城市的个别地区有很高的房价,任何国家都是一样的,但是把这个放开以后老百姓就有不是很贵的房子可以买。

我这里特别简单提一下香港。香港是一个世界上最坏的例子之一,就是关于人为的控制土地供给。我到了香港短短的时间,就发现这个问题,非常、非常让我吃惊香港发生的事情。我们首先看一下城市人口密度,如果我们真正按照城市面积和人口来相比的话,香港的城市密度实际上低于北京、低于上海,我们所有人都认为香港的人口密度高得不得了,实际发生的是香港80%以上的土地是不允许使用的,这是我在世界上任何一个国家没有见过的。还查到非常重要的法律文件,这个法律文件是《1984年中英联合声明》,《声明》规定从1985年起香港政府每年向市场供应的土地数字不可以超过50公顷,可想而知,一个700万人的城市一年的土地供应不可以超过50公顷,这本身就决定了香港的土地一定高价,只要在经济周期在低谷回来之后,从长远来看一定高价,原因特别简单,就是因为土地的限制。我们看看香港的实际人口密度是多少,我刚才说的是香港土地全部都算上,但是由于80%以上的土地不能用,所以在能用的土地只占不到1/5,所以香港的实际人口密度一定是超过3.2万人每平方公里,这是什么概念呢?这是世界第一,这世界第一并不是它没有真的土地,而是土地不供给。澳门的人口密度是1.8万每平方公里,只要去香港和澳门看一看,就可以看看澳门的老百姓的生活有多么的好。我再简单告诉大家几个数字,非常有趣。首尔人口密度1.7万人每平方公里,这个夏天我在首尔住了4个月,我深切的感觉是首尔人口密度要低于北京和上海,但是要看统计数字,北京的人口密度是7000多人每平方公里,上海的人口密度不很大,但是为什么你的感觉觉得很拥挤?原因非常简单,北京和上海都有严格的土地供给限制。因此,有大量的土地是不允许使用的,所以并不是我们城市居民能够生活的地方。

[责任编辑:wangtao]
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