苏鑫：房地产调控意在去投资化

2010年11月06日 00:16
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 2010年11月5日至6日，“首届财新峰会：变革世界的中国策”在北京举行。此次会议以“中国与世界”为主题。凤凰网财经全程进行报道。高和投资董事长苏鑫称，普通住宅的去投资化，作为我们在这个行业里面的人，必须要看到这一点，不管你愿或者不愿意，这是不可避免的。下面是苏鑫发言实录：

苏鑫：其实我们要探讨的房地产市场，是两个市场，我理解。因为房地产是两个属性，投资属性和消费属性，刚才几位嘉宾提到了。2007年以后，其实中国出现了一个非常奇怪的现象，就是所有的房子都变成了投资品。到2008年底、2009年初，我看见谢博士写过一篇文章，说他的保姆请假回家炒房子，这时候我赶紧把我的住宅给卖掉。为什么会出现这种变化呢？可能从2005年开始，中国的货币炒房是因为我们出口了以后外来的美元变成了人民币存在中国大陆市场上。几年的积累，再加上2008年应对危机，我们是一个极大的油门踩出去了，其实是发了过多的货币。这种情况下，肯定是通胀了，肯定是钱多了，钱多了以后，钱往哪儿流呢？什么能赚钱就往哪儿流。所以我们温州也好，江浙也好，这些做实业的钱都开始炒房子了。既然房子可以赚钱，就有更多的资金进入，就形成资本属性必然带来泡沫，资本属性的东西必然带来一个波动。而现在政府采用的政策是什么呢？就是普通住宅的去投资化，作为我们在这个行业里面的人，必须要看到这一点，不管你愿或者不愿意，这是不可避免的。因为房地产有消费属性，不能让它完全具有投资属性。其实从国外的经验，我们看美国，看100年的美国房地产价格，去掉通胀因素以外，100年以来平均每一年涨了不到1%，核心是什么？土地是私有的，随时可以供应，美国只有一个城市房价是比较快速的不断的上涨的，就是普拉斯维加斯，土地是市政府控制，这有一点像中国。中国土地的问题解决，去投资化实际受到一定的限制，我们现在看到是的如果在短期有大量的保障性住宅出现，有可能造成普通住宅去投资化，或者把普通住宅和保障性住宅有一个区间形成，但是难度很大。现在钱是不是还比较多呢？如果我们同意谢博士的观点，明年钱相对还是紧的情况下，但是我们看到的也没有太紧，没有太紧，普通住宅或者一般的住宅都不让你投资了，本来有投资属性的14个城市住宅不让你购买了，那么钱往哪儿流？资本只有一个属性，就是赚钱。我就投到没有影响的，我又比较熟悉的，房地产肯定是最好的一个投资的趋势、一个方向。股票风险又比较大，这个时候这些钱就会涌到商业地产。

我记得去年10月份从SOHO出来的时候，我认为一点，商办物业，首先价值被低估了，它的风险比较小，所以以后可能会有很多的机会。现在我们看到一个例子，就是今年7月份SOHO卖银河SOHO，3个月的时候卖了100多亿，均价是1.6万块钱一平米，写字楼。这就是民间资本不让投住宅，或者他判断住宅投资属性会减少的情况下，他就会投资到他认为投资属性没有改变的行业分支里面。如果让我判断房地产，至少明年、后年，我坚信商办物业应该是一个机会，除非我们钱快速的收紧。在中国现在的环境下可能性非常小。

如果我们换一种思路，政府用什么思路来治理房地产？就是打压，首先不让你开发商融资，不让给你贷款，预售给你监管，让你没有钱逼着你降价。另一方面，你想投资不让你买，压制需求。如果换一种思路，既然民间有很多的钱投资房地产，我们能不能变成一种疏导的方式，你原来买房炒放，现在能不能集合起来，变成供给生产房子，而不是简单的把它树一个篱笆。我相信，如果政府能够看到这一点，基金可能是未来的趋势，基金实际上是很好的把民间资本很好的结合的方法，把本来是消费的钱变成投资的钱，这样的话，就缓解了我们以前出现的每次政策打压需求，经济受不了的时候就放开需求，因为预期需求少了，开发商供给就减少，变成一个恶性循环，最后再暴涨，如果我们用疏导的方式，这个问题可能得以解决。