购房人负担大增

2011年02月12日 04:43
来源：中国证券报作者：杜雅文

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存款准备金率屡次上调，使银行普遍“钱紧”。春节长假后，除个别银行对首套房贷仍执行八五折优惠利率外，绝大部分银行取消了优惠政策，甚至上浮至基准利率1.1倍。2月9日，人民银行又启动了2011年第一次加息。在优惠政策取消及频繁加息双面“夹击”下，购房人的月供负担水涨船高。但对于是否提前还贷，银行业内人士认为要因人而异，慎重选择。

房贷利率优惠普遍取消

春节之前，深圳还有一些银行对首套房贷款利率实行八五折优惠，但春节后这些优惠则不见踪影。2月11日，中国证券报记者咨询了多家银行，均表示优惠利率已经取消。

建行深圳分行相关人士透露，该行已取消首套住房贷款利率优惠。对于个别重要优质客户执行基准利率；其他客户最低执行基准利率1.1倍，如果是有不良记录的客户，将执行更高的贷款利率。工商银行、光大银行、农业银行工作人员均表示，对于首套房目前均执行基准利率。深发展银行则将首套房利率提升至基准的1.1倍，不过，也有个别银行目前仍有优惠。平安银行一家支行工作人员告诉记者，如果购房者是深圳户籍，且没有不良信用记录，则首套房仍可享受八五折优惠利率。

不仅在深圳，上海、北京、南京、苏州等多个城市也出现房贷利率优惠取消的现象。虽然有银行宣称对少数优质客户购买首套房仍实行优惠政策，但优质客户的标准要么定得太高，要么条件不明确，更多由银行自己掌握。即便是同一家银行，在不同城市因贷款额度紧张程度不同，给予购房人的优惠也不相同。

“在贷款额度有限的情况下，如果房贷利率仍然维持低位，则宁愿不做这块业务”，某上市股份制商业银行相关负责人表示，目前贷款供给紧张，银行的议价空间更大，相比利率大幅上浮的企业贷款，房贷这一传统优势业务利润贡献度下降，房贷利率上浮已是必然趋势。

2月9日，人民银行开始上调金融机构人民币存贷款基准利率。兴业银行首席经济学家鲁政委此前预计，2011年一季度仍可能有两次准备金率上调，其中一次或在2月。他同时表示今年还将加息三至四次，加息或将成为常态的金融调控措施。在这种情况下，有目前执行首套房基准利率的银行工作人员表示，不排除房贷利率继续上行的可能。

购房人负担大幅上升

对于购房人来说，受到首套房贷款利率优惠取消及加息的双重“夹击”，购房成本已经大幅上升。去年4月本轮房贷调控政策出台前，购房人还可以普遍享受到首套房贷款利率七折优惠，按照当时五年期以上房贷利率5.94%计算，其购房贷款利率为4.158%。2010年10月至今，人民银行已经连续三次加息，目前五年期以上房贷的基准利率已经上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率计算，则购房人贷款利率已经高达7.26%，不到一年时间成本上升幅度约75%。

不仅是商业住房贷款，个人住房公积金存贷款利率也已经上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.3%上调至4.5%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4%。

对商业住房贷款而言，如果按照贷款总额100万元，贷款年限20年，选择等额本息还款方式计算，在调控前首套房购房人的月供负担为6143.38元，总共负担利息约47.4万元；若按照基准利率1.1倍计算，则此次加息后月供负担为7909.82元，利息总支出高达89.8万元，一共多出30多万元。而在北京、上海、深圳、广州等一线城市，对于购房人来说贷款100万元是普遍现象。

在月供支出大幅上升的同时，贷款何时发放到位也成为购房人的心病。在1月20日再次上调存款准备金率0.5个百分点后，准备金率屡次上调的叠加效应显现，导致一些“钱紧”的银行被迫暂停放贷，深圳地区有购房人2010年12月就开始办理的贷款，至今仍没有发放到位。一些专家预测，再度上调存款准备金率的时日不远，这也会给房贷办理带来一些变数。

提前还贷需谨慎

随着购房成本大幅上升，一些购房人开始考量是否提前还贷。不过，记者咨询的多位贷款购房者均表示，目前还没有提前还贷的打算。一些银行工作人员称，深圳目前还没出现提前还贷潮。

加息预期下，提前还贷是不是一个好的选择？某上市股份制银行深圳分行零售部门负责人认为，这要因人而异。她说，对于在此轮楼市调控政策出台前就已购房且享受基准利率七折的客户来说，增加的月供负担并不是很重。在今后一段时间，紧缩政策将是大趋势，从银行贷款会变得比较困难。如果购房人有好的投资渠道，不妨多留资金投资理财，没必要选择提前还贷。对于一些财务状况不稳定或发生变化的购房人来说，如果月供增加已经明显影响到日常生活，则部分或全部提前还款减轻压力是一个较好选择。

此外，有银行业内人士提醒市民，何时选择提前还贷要仔细看清贷款合同，有的合同不会很快调整利率。据了解，深圳银行和客户签订的房贷合同在利率调整上大致有三种版本的约定，其中一种是约定利率调整后的次月开始按新标准执行，还有一种是次年1月1日起开始执行，最后一种则是“对年对月对日”执行，即在合同签订日的次年同月同日进行调整。

还需要注意的是，有银行对短期内提前还贷的处罚比较严厉。如某国有商业银行规定提前还贷除了要至少提前一个月预约，还要收取贷款金额的1%作为罚息。假如是贷款不满一年就选择提前还贷，则罚息金额还要加倍。算下来仅罚息就足以抵扣相当一段时间增加的月供利息。

银行理财人士提醒购房人，要减轻房贷压力还可以选择银行已经广泛推出的房贷理财账户，将闲钱放在账户中，用存款抵扣贷款利息。