叶檀：房租上涨与楼市调控无关

2011年02月18日 09:04
来源：金羊网－新快报

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我国房地产市场与房租之间无必然联系。此前我国房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年市场化后，房地产依然处于上升通道中，目前还未出现拐点。

没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。

房地产新政出炉效果立竿见影，去年反复是因政策执行不力，加上通胀预期叠加效果。在“新国八条”影响下，上周北京无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。这当然不能说明调控已成功，2009年调控后出现三个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。

房价是否得到控制还未定论，房租开始疯狂上升。据统计局最新数据，1月居住类价格同比上涨6.8%。其中住房租金上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超统计局数字，大多在5%到20%间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安。

房地产调控提升房租的理论横空出世。逻辑是，房地产调控限制了成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，房租上涨是市场供需关系失调的反应。

这一理论经不起推敲。

我国房地产市场与房租之间无必然联系。此前我国房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年市场化后，房地产依然处于上升通道中，目前还未出现拐点。当然，笔者认为拐点在前，这是预期，与真正拐点到来是两回事。不断上升的价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。

在房价泡沫不断上升远超房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年才能收回成本，每月租金收益跑不赢一年期存款利率，没人会傻到靠出租谋利。

一线城市房价十年涨五倍，但房租上涨速度可怜。号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了份员工培训材料:“这组数据要求每个新员工都要记牢———2000年到2009年，杭州租金均价从1505元涨到2300元，10年才涨50%。”中国大城市的租售比一直在1∶500以上。很明显，房价高、房屋周转率高并不增加出租房供应量，而会增加捂房投资者。

目前房地产新政如能真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，手握数套房的只有两种选择，对未来预期不看好或资金压力过大者会赶紧兑现，而另一种就是出租获利，房地产价格下降而租金价格上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的收益大于长期定存收益时，租房就会成为首选。

历史数据印证了房价与租赁间的反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场历史走势表明，当楼市火爆时，租赁占比约40%，楼市低迷时，租赁占比70%。

房租价格上升的真正原因在调控之外。背景是通胀压力增加，最低收入工资水平上升，给了房东提价的充足理由。由于我国尚未对租客有充分保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。同时，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。

无论如何，房租上涨是有边界的，房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关，不可能火箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。