专家：政府应“给力”租赁市场

2011年03月07日 14:33
来源：扬子晚报作者：刘朴石小磊谷岳飞

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郭松海

租买各取所需

专家建议征收房屋闲置税，让更多人出租自有的房屋

刘朴石小磊谷岳飞

两会新名词

“十二五”规划纲要(草案)中提出，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受本报访谈时表示：按照中国现在的国情，要解决中国的房地产市场问题，其中一个很重要的方面就是要发展租赁市场，满足城市中低收入和中等收入家庭的租房要求。这里头牵扯到一个观念改变的问题。

郭松海以德国房地产市场为例介绍，目前德国住宅市场供需平衡，全国8200万人口，住房总量近4000万套。德国住房自有住房率仅为42%，而租赁住房率为58%。换句话说，有一半多的德国人没有自己的房子，更多的德国人是选择租房。他直言德国的住房市场之所以健康，便在于德国一方面重视加强租赁市场法制建设和管理，例如该国制定了《房租价格法》、《住房中介法》，保障租房者的合法权益，稳定租房租金，防止市场的非法投机。与此同时，德国在发展住房租赁市场中，重视增加出租房源、地方政府以税收减免和生产者补贴等方式，扶持鼓励开发商投资建造租赁住房。另一方面，社会福利房则由政府赞助，房产公司或私人建造，提供市场以满足低收入者对住房的要求。“租赁和销售是住房市场中两种基本的流通和消费方式，住房租赁市场与住房买卖市场应该是两个并重发展的市场。”郭松海说，但当前中国租赁市场被边缘化，这种极大的市场结构的明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。因此今年全国两会上，他要提交提案，建议要增加租赁市场的供给，政府就要有所作为，要充分发挥宏观调控的作用。

政府要主动地运用税收杠杆，借鉴法国等国的经验做法，结合我国的现实，对1986年制定的《房产税暂行条例》加以补充修订，对持有环节闲置的住房产权所有人征税，因为住房看似闲置，实质是在投资经营待以增值。郭松海这样具体地阐述他的建议：不论是开发商捂盘惜售，还是拥有多处房产而又闲置的户主，开征房产闲置税，以税代费，可以迫使他们出租自有的房屋，增加市场的有效供给；以调整租赁市场的供需关系，进而可达到抑制房租、房价过快增长的目的，较快较好地满足大城市中低、中等收入家庭的居住租赁需求。“政府应为住宅租赁市场创造良好的法规政策环境，大力扶持住房租赁业和相关中介机构的发展，运用政策推进住房租赁业务；在增量结构中逐步扩大租赁比重，加大力度向存量市场拓展，改变长期以出售为中心的住房流通格局。”郭松海说，从长远来看，这对消费者和经营者是有利的，也有利于房地产市场健康的发展。

坚持政府保障与市场供给相结合，逐步形成保障性住房体系和商品房体系，在今年年初的江苏省两会上，省政府工作报告就提出了这样一个新思路。换句话说，就是政府保证买不起房的中低收入人群有房可住，而中高收入家庭则进入商品房市场自行选择租房或是买房。据悉，到“十二五”末，江苏将实现住房保障覆盖20%左右人群，这也意味着大约每5户家庭中就有1户可以拥有保障性住房。

前五年江苏建设了89.5万套保障房

记者了解到，在保障性住房建设上，我省一向快人一步。“十一五”期间，江苏完成了89.5万套(间)保障房的建设，规模居全国前列，并实现了住房困难界定标准、收入覆盖标准、保障面积标准以及应保人群保障比例四个全国领先。

“租售结合”也同样适用于保障性住房

买不起的就租，公租房将成主力

。记者了解到，在我省保障性安居工程的建设思路中，就包括：廉租房、经适房、公租房等多个类别。买不起商品房的中低收入人群可以申请购买经济适用房，连经适房都买不起的家庭可以申请廉租房，而对于新就业人群、进城务工人员等还可以申请公租房。

省住建厅厅长周岚委员告诉记者，在上一个五年，江苏已经完成了对低收入住房困难家庭的住房保障工作，而下一步的保障性安居工程将向公租房倾斜。

今年解决45万户家庭的住房困难

周岚说，2011年我省将新增公共租赁住房、廉租住房15万套(间)，新建经济适用住房6万套，发放廉租住房租赁补贴4万户，完成各类棚户区危旧房改造20万户，解决45万户家庭的住房困难。周岚表示，三月份省政府还将召开住房保障专题会议，将全省目标分解到各市县，并与市县政府签订责任状。目标的完成情况将作为地方政府考核的强制性指标。

2015年20%家庭可享保障住房

“‘十二五’期间，江苏计划兴建的公租房是50万套(间)。”在此前的省两会上，周岚就向媒体公布了十二五江苏公租房的建设计划。

据悉，江苏的公租房建设起步较早，甚至连“公租房建这个词都是来自江苏。早在2003年，苏州市、无锡市就开始在各个工业园区以及区县兴建民工公寓。截至2010年末，江苏已经兴建了10.2万套(间)公租房。

“到十二五末期，我们将力争使保障性住房覆盖20%左右的人，满足低收入和住房困难者的住房需求。”相关人士表示。