“九问”之五：保障房建设放量能否平抑房价

2011年03月10日 01:54
来源：每日经济新闻

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每经记者张敏发自北京

“5年，3600万套。”这是今年“两会”期间被热烈讨论的两个数据。按照中央的要求，今后5年，我国将新建保障性住房3600万套，建成后的市场覆盖率达到20%。

对这组数据的讨论，离不开最近几年不断攀升的商品房价，房价问题已从经济层面延伸至民生层面。按照国家统计局的数据，去年全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨9.99%，新建商品住宅销售价格涨幅则在13.67%。

保障房建设规模的急剧扩大，能否起到平抑房价的作用？在昨日(3月9日)上午的新闻发布会上，住建部副部长齐骥对此并未正面回答，而是主要就保障房建设和租赁市场规范等问题做出说明。

在不少分析人士看来，我国住房保障正在恶补前几年的“欠账”，大力建设保障房，更多在于改善供应结构，使房价不再大起大落，房价下降的可能性不大。保障房建设钱从何来

在“十二五”开局之年各地都在加大投资规模的同时，保障房建设面临的资金问题更加凸显。今年“两会”期间，不少地方官员诉苦由于“缺钱”，各种民生设施建设难以保证。

西宁市委副书记、市长毛小兵在“两会”期间拿出这样一组数据：去年西宁市的财政收入为30多亿元，但按照中央安排的指标，仅保障房建设所需资金就达10亿元，财政支出的资金缺口巨大。

一直以来，资金都是保障房建设面临的重要问题。对于今年1000万套保障性安居工程的建设，齐骥表示，今年共需要约1.3万亿元的投资。这一规模比去年多出近一倍，对中央和地方财政都将是一个巨大的压力。

事实上，按照住建部的安排，1.3万亿元的投资中，有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象及所在企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由中央和地方政府来筹集。

据了解，保障性住房建设资金的来源主要包括三部分，除政府财政投入外，还包括土地出让金的10%，以及住房公积金的增值部分。齐骥对此强调，严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。

而对于社会资金的投入，齐骥表示，住建部将很快制定金融机构支持保障性安居工程建设的中长期贷款政策，通过政府补助、注入资本金或贴息等，提高融资的能力。

即便是这样的制度安排，今年庞大的建设资金能否到位仍然存在疑问。一位不愿具名的分析人士向《每日经济新闻》记者表示，在保障房建设利润率偏低的情况下，社会资本(尤其是开发商)的投资动力仍然不足。

该人士建议，除放开REITs等融资渠道外，还应该保证保障房建设的利润率，并给予政策优惠，使企业主动投入保障房建设。SOHO中国董事长潘石屹则认为，社会资金能否参与保障房建设取决于有没有退出机制。“军令状”是否有效

为保证保障房建设的到位，住建部还从2月21日起与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成今年1000万套保障房的指标分配。

这份“军令状”强调，各地保障房必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。

如此强硬的行政手段能否保证保障房建设？业界对此仍存在疑问，最大的问题在于，对于无法完成任务的地方政府，将采取哪些问责手段？

齐骥表示，在稳定房价、加快保障性住房建设方面，一直实行省级政府负总责，市县政府负责抓落实，而且要负直接的责任。并针对具体情况，进行考核、约谈和问责。

但对于如何考评和问责，齐骥坦承目前尚无文件规定。他表示，将按照国务院要求，来研究“怎么样考评、用哪些指标来考评、到什么样的程度要进行约谈、出现了什么样的问题要进行问责”，并会同有关部门出台具体办法。

分析认为，这样的规定将会加强已经落地城市的政策执行力度，预计2011年的楼市调控政策还将持续收紧。但对今年1000万套的保障房建设计划能否完成，不少分析人士表示仍需观察。怎样影响房价

连续大规模的保障房建设，对稳定房价作用几何？齐骥昨日并未正面回答该问题，他仅表示，这一作用主要体现在预期上，“让广大消费者知道，国家近年将提供这么大批量的公共租赁住房，住房市场的供需矛盾将会大大缓解。

建立起“两条腿走路”的住房供应模式一直是这几年政策的重要着力点。为此，国土部不惜提出“商品房用地配建保障房”等颇受争议的措施，而“限购令”的推出，也被认为是为市场供应的扩大争取时间。

潘石屹昨日表示，用限购政策抑制住商品房的房价，争取时间来建设保障性住房的做法，是用“麻醉药的休克疗法”来完成房地产结构大的转变。

他还认为，预计5年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策也就没有必要存在了。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数业内人士也都表示，保障房建设的力度加大，除增加市场总供应量之外，还将调整供应结构。其对房价影响则主要体现在防止大起大落上，房价下降现象不容易出现。

事实上，“降价”在很大程度上属于外界对政策的误读，在去年以来调控楼市的各个文件中，均未提及“降房价”的目的。按照齐骥的说法，国办1号文件当中强化地方政府责任，其主要目的在于，“制定一个使消费者买得起或者租得起房子这样一个调控目标”。议案提案代表委员热议楼市每经记者张敏尚希发自北京

近几年房地产市场受到的极大关注决定了这一话题一直是“两会”的焦点。总体而言，今年各界对楼市的关注，更多集中在“民生”层面，尤其以保障房建设和低收入群体的住房为主。许荣茂：经适房应租售结合

全国政协委员、世茂集团董事长许荣茂建议，可以尝试开拓金融、保险、税费等渠道保障经适房及廉租房的建设。许荣茂建议政府还要促进经适房从“只售不租”向“租售结合”的方向转变，并强调入住者要有公示期，以确保享受“政府公共租赁住房”的是真正的低收入家庭。蔡继明：让自住商品房成主体

全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心教授蔡继明提出，自住性商品房应成为城市房地产市场的主体，政府可明确地将70%的住宅用地规划为自住性低端商品房，并规定此类商品房只能发放自住性房产证，只能用于自住，不能用于交易。胡葆森：给农民工同等待遇

全国人大代表、河南建业集团董事长兼总裁胡葆森认为，大量农村进城务工人员，因缺乏必要的条件，难以享受到城市提供的住房保障支持。他建议，让在城市具有一定居住年限、稳定就业、有一定经济能力的农民工在廉租房、经济适用房等保障性住房的申请、分配方面，享有与城市户籍居民相同的住房保障待遇。郭松海：应对闲置房征税

全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海提出了关于开征房产空置税试点的建议。他提议，应对试点城市征收房产闲置税，当房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间后，根据空置年限采用累进税率征收惩罚性税赋。

他建议由政府牵头，成立以市政府主要领导为组长，税务、土地、房管、水、电等部门主要负责同志为成员的开征房产空置税工作指导小组，研究制定当地试征房产空置税的规则、标准，制定相关配套措施政策。宗庆后：建议“招拍挂”改革

全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后对土地“招拍挂”制度改革提出了多项建议。他认为，不应片面强调“价高者得”。应强调住宅在社会保障方面的功能，进一步明确对企业资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求，合理确定标底价格，科学合理评标。

其次，要进一步加大土地“招拍挂”过程中的公开化力度。对于多个竞标者符合中标条件的情况，应由评标小组综合投标价格、设计方案、竞标者资质和声誉等多方面条件，确定最终的中标者，同时须将中标理由详细向社会公布，接受监督。相关案例开发商大打“优惠牌”京城房价拐点隐现每经记者尚希发自北京

此前的一系列房地产调控政策正逐渐显现出威力。这从同样楼盘不同批次开售时的均价变动中就可看出端倪。如果加上在“十二五”期间将大量新建的保障性住房，未来房价将承受更大的压力。

记者调查发现，北京中粮万科长阳半岛(以下简称长阳半岛)在3月6日第六期开盘时已经难以再现1月16日“日光盘”的火爆。远洋一方北润园第三次开盘的均价也由此前的2.5万元/平方米左右下调到2.1万元/平方米。

虽然在《每日经济新闻》记者采访中，多位开发商都不愿意直言其项目会降价，但限购令出台之后，北京乃至全国房地产市场越来越多的促销优惠活动折射出，房价已然有松动迹象。

“这就是市场经济行为，房价不可能只涨不跌。”中国指数研究院副院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前一线城市，特别是位于远郊区县均价在2万元以下的项目会通过价格调整来获得销量。高质量房源方具吸引力

“我们没有具体的均价，要根据您所选择的户型和楼层来算。”昨日(3月9日)，《每日经济新闻》记者致电长阳半岛售楼处，一位售楼人员告诉记者，目前在售的房源分为85平方米和135平方米两种，价位大约在15800元/平方米和18000元/平方米。目前购房可享受9.8折优惠。

长阳半岛由万科与中粮联合开发，位于北京5环与6环之间，占地86万平方米，为房山区大型住宅项目。该楼盘去年7月首次开盘均价13400元/平方米，不仅低于周边在售项目，而且低于万科原计划的意向售价。而记者在北京房地产交易管理网了解到，该楼盘去年12月开盘的第四期均价为16077元/平方米，今年1月第五期开盘均价为15440元/平方米。

“开发商在此时都是在抢拥有购房资格的购房者，这就要求开发商更加注重房源的优质性。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，限购令之后的购房者已由之前的非理性购房、过渡性购房或者是投资购房转变为终极性购房，所以单纯的价格调整并不足以使购房者浪费一个“购房名额”。从这个角度来说，产品质量的提高更能吸引购房者。

在限购令下，瞬时被冻结住的购房需求亟需优质房源的刺激才能得以释放，作为开发商也只能通过各种优惠来提高购房者的购房意愿来获取更多的成交量。

据统计，截至2月底，北京大约有112个在售楼盘推出了打折优惠措施，其中城区共61个项目，远郊区县共51个项目。折扣力度以一次性付款9.6折、银行按揭9.7折为主，相较之前的不低于9.8折的优惠力度有所加大，更有楼盘推出了一次性付款8折的优惠。房价终遇“拐点”？

与北京楼市各大楼盘纷纷打出“优惠促销牌”相呼应的则是成交量全线下挫。限购令之下的北京楼市，商品房及二手房都创下了近两年来的最低记录。

《每日经济新闻》记者查阅北京房地产交易管理网数据发现：2月北京期房住宅成交量为3017套，现房住宅成交量为518套，总成交量仅为3535套。相比1月份的11544套下调幅度达到了七成。即使相比2010年春节期间2月份的7353套、2009年春节期间的1月成交量7200套，也均下跌达50%。2011年2月份的成交量为北京有网签历史来的第二低，仅高于2008年2月经济危机及春节双重影响下的2873套。

与此同时，2月份北京二手房住宅签约量仅为8468套，环比1月份下调幅度达到了63.9%。这一成交量也创造了2009年1月7358套以后的最低成交量，为25个月来成交量新低。

“在严厉的调控政策影响下，楼市调整的趋势已经明显。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》，预计在下半年北京特别是房山、大兴、通州等在2010年下半年有大量住宅类土地供应的郊区新城，价格的调整将逐渐开始明显。如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。联系电话：021-60900099转688每经订报电话北京：010-58528501上海：021-61283003深圳：0755-83520159成都：028-86516389028-86740011无锡：15152247316